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L'amministratore di condominio può stipulare un contratto di manutenzione o di verifica periodica dell'ascensore senza l'autorizzazione dell'assemblea?
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L'amministratore di condominio può stipulare un contratto di manutenzione o di verifica periodica dell'ascensore senza l'autorizzazione dell'assemblea?

Contratti di manutenzione e per verifiche biennali degli ascensori: la scelta del manutentore e dell'organismo notificato spetta all'amministratore di condominio o all'assemblea?

Avv. Michele Orefice  

In materia di ascensori è noto che l'amministratore di condominio debba affidare la manutenzione ad una ditta qualificata in grado di garantire il sicuro funzionamento dell' impianto, così come previsto dall'15 del D.P.R.162/99 "Regolamento di attuazione della Direttiva Ascensori 95/16/CE" È altrettanto notorio che al fine di garantire un elevato standard di sicurezza dell'ascensore, l'amministratore, in qualità di legale rappresentante del condominio, ai sensi dell'art.13 D.P.R.162/99, debba sottoporre l'impianto elevatore condominiale ad una verifica periodica biennale da parte dell'azienda sanitaria locale, dell'agenzia regionale per la protezione ambientale competente per territorio, o di un organismo di certificazione autorizzato dal Ministero dello Sviluppo economico e notificato alla Commissione europea.

In particolare, la Direttiva Ascensori prevede lo svolgimento di verifiche e prove ben precise, che deve eseguire il manutentore, almeno ogni sei mesi, soprattutto in relazione alla componentistica di sicurezza dell'impianto, tipo freni, funi, cavi, ecc., e da realizzarsi ogni due anni, da parte di un ente notificato, che deve ispezionare anche il locale macchina, il vano corsa, il locale pulegge di rinvio e tutte le vie di accesso a detti locali.

=> Ascensore "abusivi" privi di collaudo. Quali responsabilità per l'amministratore di condominio?

Nello specifico la verifica biennale deve essere compiuta con l'assistenza di un addetto della ditta manutentrice dell'ascensore, che su richiesta dell'ingegnere incaricato dall'ente verificatore, accerti l'efficienza delle parti dalle quali dipende la sicurezza di esercizio dell'ascensore ed il regolare funzionamento dei dispositivi di sicurezza, mentre all'organismo notificato è riservato l'onere di controllare se le prescrizioni impartite nelle verifiche antecedenti siano state ottemperate nei termini.

Tali controlli servono a dimostrare che gli ascensori in funzione sono conformi ai requisiti essenziali di salute e di sicurezza.

In questa prospettiva l'amministratore è responsabile del l'esercizio dell'ascensore condominiale e così, nel caso di incidenti riferiti all'impianto, potrebbe incorrere in responsabilità civili e penali, soprattutto se avesse deciso di affidare la manutenzione dell'ascensore ad una ditta non qualificata o qualora avesse omesso di far eseguire le verifiche biennali previste dalla legge.

Tant'è che l'amministratore di condominio, per evitare complicanze, in molti casi, sottoscrive, anche senza autorizzazione dell'assemblea condominiale, sia i contratti di manutenzione ordinaria dell'ascensore e sia i contratti per le verifiche biennali degli stessi ascensori.

=> Penale in caso di recesso anticipato dal contratto di manutenzione ascensore

Ma l'amministratore di condominio può stipulare un contratto di manutenzione ordinaria o di verifica periodica dell'ascensore senza l'autorizzazione dell'assemblea condominiale?

Innanzitutto occorre evidenziare che i l codice civile non spiega se l'amministratore di condominio sia competente o meno a scegliere il soggetto a cui affidare il servizio di manutenzione dell'ascensore, o se piuttosto tale scelta sia una prerogativa riservata all'assemblea condominiale. Idem per le verifiche periodiche degli ascensori.

In ogni caso, ai sensi dell'art. 1131 c.c., il potere di rappresentanza dell'amministratore è limitato alle attribuzioni disciplinate dall'art. 1130 c.c., tra le quali spicca l'obbligo di eseguire le delibere assembleari.

Ragion per cui l'amministratore di condominio è, di fatto, subordinato all'assemblea di condominio, con una posizione che non può essere equiparata e nemmeno accostata a quella dell'amministratore di una società.

In sostanza non può essere applicato all'amministratore di condominio il principio societario, secondo il quale, un atto compiuto irregolarmente dall'amministratore di una società è da ritenersi valido nei confronti dei terzi, che hanno ragionevolmente fatto affidamento sul suo operato e sui suoi poteri. Ebbene, l'amministratore di condominio,relativamente alla gestione delle parti comuni, è un mandatario dei proprietari, con legale rappresentanza, che svolge la propria attività nell'ambito delle attribuzioni riconosciutegli dalla legge e/o dalle delibere assembleari. (Cass. SS.UU. n. 9148/08).

Tant'è che, ai sensi dell'art. 1131 c.c., soltanto un regolamento di condominio o una delibera assembleare, possono conferire maggiori poteri all'amministratore, rispetto a quelli riconosciutigli dalla legge.

=> Attenzione alle clausole che prevedono recessi lunghi per i contratti di manutenzione degli ascensori.

Pertanto è da ritenersi legittima l'opposizione del condominio avverso l'operato dell'amministratore che, oltrepassando i limiti del suo mandato, stipuli un contratto con un fornitore, in assenza di autorizzazione assembleare. (Trib. Napoli-sez. distaccata di Casoria sentenza del 01/02/2013).

In questo caso, il Tribunale di Napoli ha ritenuto che il contratto sottoscritto dall'amministratore di condominio, senza un mandato conferito da parte dei condòmini e senza una successiva ratifica assembleare del suo operato, non sia opponibile al condominio committente, producendo i suoi effetti nel patrimonio dello stesso amministratore, che deve tenere indenne il mandante da qualsiasi eventuale pregiudizio derivato.

Nel caso di specie si trattava di un contratto novennale, per la manutenzione ordinaria dell'ascensore, stipulato dall'amministratore, in contrasto con una delibera condominiale, che lo aveva autorizzato a firmare soltanto un contratto annuale. Sotto tale profilo, la mancanza di ratifica del negozio compiuto dal mandatario, che ecceda dai poteri ricevuti dal mandante, non determina né la nullità e né l'annullabilità dello stesso negozio, ma soltanto l'inopponibilità del contratto nei confronti del mandante, talché i suoi effetti si produrranno nel patrimonio del mandatario, che se ne farà carico con l'obbligo di tenere indenne il mandante da qualsiasi pregiudizio eventuale dovesse subire il suo patrimonio, a causa della stipulazione e dell'esecuzione di quel negozio (Cass. n. 2802 del 10/03/1995).

=> Ascensori e clausole vessatorie: istruttoria su alcune ditte di manutenzione ascensori.

Un contratto decennale di manutenzione degli ascensori stipulato dall'amministratore di condominio, senza la preventiva delibera assembleare, è da ritenersi inefficace e non produttivo di alcuna conseguenza giuridica, in capo al condominio "trattandosi di atto eccedente l'ordinaria amministrazione" (Pret. Bologna 28 novembre 1992, ALC, 1993, 155).

Invero, nel caso di un contratto pluriennale di manutenzione ordinaria dell'ascensore, la ditta manutentrice non può appellarsi al principio dell'appartenenza o dell'affidamento senza colpa, sia perché comuni regole di esperienza impongono alla società di verificare i poteri del rappresentante, ex art. 1393 c.c., sia perché questa elementare precauzione rappresenta una conoscenza acquisita da parte di una società che eroga servizi per la manutenzione degli impianti ascensore e che quindi stipula i contratti proprio con gli amministratori di condominio (Trib. di Pesaro sentenza 98/2000).

Di solito, infatti, nel caso di contratti pluriennali, la ditta manutentrice dell'ascensore, per tutelarsi, esige che venga allegato allo stesso contratto l'estratto del verbale dell'assemblea condominiale contenente la relativa delibera di approvazione. In proposito, si osserva che, senza l'autorizzazione dell'assemblea, l'amministratore di condominio non ha neanche il potere di effettuare una ricognizione di debito, cioè un atto unilaterale recettizio, con il quale riconosce di essere debitore di un altro soggetto, in quanto tale comportamento, che non rientra tra le sue attribuzioni, si rifletterebbe inevitabilmente sulla sfera giuridico-patrimoniale dei singoli condòmini (Trib. di Roma, sez. V, sentenza n. 9812 del 04 maggio 2010).

Peraltro, in termini di approvazione delle spese, è risaputo che la competenza esclusiva spetta all'assemblea condominiale.

Ciò in quanto l'obbligo dei condòmini di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge per effetto della delibera dell'assemblea che le approva (Cass. n. 15288 del 21/07/2005).

E comunque non è detto che i condòmini ritengano vantaggioso stipulare un contratto pluriennale, per la manutenzione o per le verifiche periodiche dell'ascensore, anzi potrebbero avere tutto l'interesse a non vincolarsi per lungo tempo.

In molti casi, però, è l'amministratore ad avere l'interesse opposto, ovvero quello di stipulare contratti a lunga scadenza, con imprese "amiche", che gli assicurino una percentuale sugli introiti o un qualche vantaggio, in cambio del lavoro ricevuto.

Orbene, al di là dell'accordo intervenuto tra amministratore e fornitore, che potrebbe comportare l'annullamento del contratto, per conflitto d'interesse, la revoca giudiziale dell'amministratore per gravi irregolarità gestionali, con obbligo di risarcimento del danno, per utilizzo del rapporto di mandato a scopo personale, ciò che occorre capire è se all'amministratore sia consentita una certa autonomia "contrattuale" rispetto all'assemblea di condominio. Sotto tale profilo, in primo luogo, si osserva che è legittimo far rientrare nei poteri attribuiti all'amministratore di condominio dall'art. 1130 c.c., quello di stipulare contratti necessari per provvedere, nei limiti della spesa approvata dall'assemblea, tanto all'ordinaria manutenzione, quanto alla prestazione dei servizi comuni, al punto che "non può imputarsi allo stesso amministratore alcun abuso nell'adempimento delle sue attribuzioni" (Trib. Napoli 10 dicembre 1990, ALC, 1991, 608).

Siffatto orientamento si riferisce al preventivo spese che l'assemblea approva annualmente, ai sensi dell'art. 1135 c.c., ossia al fondo cassa affidato alla gestione dell'amministratore, per le spese di ordinaria manutenzione e conservazione dei beni comuni.

E poi l'amministratore di condominio non è titolare di un generale potere di spesa, se non per i lavori urgenti di cui agli artt. 1130 e 1135 c.c., in quanto la competenza ad approvare il rendiconto ed a valutare l'opportunità delle spese sostenute dall'amministratore spetta all'assemblea condominiale (Trib. Milano 26.9.2014 n. 11341).

Da ciò se ne deduce che l'amministratore di condominio può stipulare, in autonomia, cioè senza autorizzazione assembleare, soltanto contratti manutentivi dell'ascensore di durata annuale, con il potere di conferire l'incarico per la verifica biennale dello stesso impianto solo per l'anno in cui si debba procedere ad effettuare il controllo.

È ovvio che, con riferimento ai contratti pluriennali, l'amministratore non è competente ad agire autonomamente, essendo necessaria una delibera assembleare in merito. Pertanto, l'amministratore che, come un mandatario privo di rappresentanza, concluda contratti senza autorizzazione/ratifica dell'assemblea condominiale, distribuendo, a suo piacimento, incarichi pluriennali, per la manutenzione ordinaria o per le verifiche periodiche dell'ascensore, rischia di incorrere nelle responsabilità e conseguenze già rappresentate.

Per ovvie ragioni, nell'incertezza normativa, è consigliabile che l'amministratore rimetta, sempre, all'assemblea la decisione sulla stipula e sula disdetta dei contratti.

Avv. Michele Orefice

www.oreficestudio.it

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