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Piove, si distaccano gli intonaci. Amministratori di condominio, attenti alle ratifiche e alle necessarie informazioni assembleari
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Piove, si distaccano gli intonaci. Amministratori di condominio, attenti alle ratifiche e alle necessarie informazioni assembleari

Piove, si distaccano gli intonaci. Come cautelarsi dall'accusa del deprezzamento dell'immobile.

Avv. Michele Zuppardi 

Piove, Governo ladro! La frase, leggiamo nell'enciclopedia Treccani, si ripete comunemente per "satireggiare l'abitudine diffusa di dare la colpa di ogni cosa al Governo, talora anche come espressione di sfogo polemico", come da invenzione del caricaturista Casimiro Teja, direttore del giornale "Il Pasquino", il quale la scrisse nel lontano 1861 a commento del fallimento di una dimostrazione di mazziniani, a Torino, causato proprio dalla pioggia.

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Che c'entra con gli amministratori di condominio? C'entra, cari lettori, c'entra eccome. Sentite questa.

Dopo aver ottenuto il cambio dell'amministratore, una puntigliosa e belligerante assemblea spinta dalle paturnie post-gestione che solitamente affliggono e mortificano gli "ex", decide di punire il chiacchierato professionista in quanto costui, nel corso della propria gestione, si era permesso di far effettuare alle facciate del palazzo alcuni lavori di messa in sicurezza, giacché diversi vistosi pezzi di intonaco si erano improvvisamente staccati dai muri cadendo sulla pubblica via.

Sollecitato dal portiere dello stabile, testimone oculare delle pericolose precipitazioni di materiale dall'alto, e raggiunto da comunicazioni scritte inoltrategli da qualche attento condòmino, il nostro amministratore si era subito preoccupato di far redigere una completa perizia tecnica, ottenuta e letta la quale aveva prontamente incaricato una ditta di lavori edili per la messa in sicurezza dello stabile, composto da cinque piani fuori terra, concordando il corrispettivo di tale prestazione in poco più di trentamila euro.

E allora? Dove sta il problema? Cosa è accaduto?

Una volta andato via, il nostro amico amministratore è stato raggiunto da un atto di citazione con il quale gli si è contestata la mancata "ratifica" dell'importo di spesa da parte dell'assemblea, la mancata "informativa" ai condomini nel corso della prima seduta utile, nonché il carattere stesso della "indifferibilità e urgenza " dei lavori eseguiti sulle facciate dello stabile.

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Non solo. Gli si è giunti addirittura ad attribuire una non ben identificata responsabilità in ordine alla inadeguatezza dei ripristini seguiti alla messa in sicurezza delle murature esterne, e - per tale motivo - al conseguente deprezzamento del valore delle singole unità immobiliari.

Tutto ciò, a dire della litigiosa assemblea, aveva così determinato la necessità del rifacimento integrale delle facciate condominiali per una spesa di 390 mila euro.

Insomma, con l'atto di citazione notificato al professionista è stata chiesta la sua condanna alla restituzione della somma di oltre 30mila euro spesa per l'intervento urgente di messa in sicurezza delle murature esterne, nonché la sua condanna al risarcimento del danno per "malagestio " (?!?) da determinarsi "equitativamente" tenendo conto del costo complessivo del necessario rifacimento delle murature medesime, ammontante - come detto - a ben 390mila euro.

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Piove, Governo ladro. Si distaccano gli intonaci, Amministratore ladro.

Come si è azzardato questo "distratto" professionista a non sottoporre a ratifica e a informativa ciò che era sotto gli occhi di tutti ? Come ha potuto a far deprezzare le facciate, e quindi i singoli immobili, preoccupandosi "solo" di gestire la esecuzione del contratto di appalto con la ditta esecutrice dei lavori?

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Due domande particolarmente provocatorie, lo ammetto. Ma siamo all'assurdo.

Il giudizio, assegnato alla XIII Sezione Civile del Tribunale di Milano, ha preso avvio dalla richiesta di accertamento della responsabilità dell'amministratore per "negligenza, imprudenza e imperizia nell'esercizio delle proprie attribuzioni di amministratore condominiale", e si è concluso con sentenza resa il 17 maggio di quest'anno.

Le prevedibili, direi anzi ovvie risultanze, consistono nel rigetto delle domande per i motivi che qui di seguito andiamo ad analizzare.

Intanto la copiosa documentazione prodotta dal nostro amico convenuto in giudizio (e scrivo intenzionalmente, per la seconda volta, "amico" , riconoscendogli così la mia totale solidarietà) è bastata a convincere il Tribunale in merito alla effettiva necessità di quei lavori urgenti e indifferibili, intrapresi allo scopo di evitare gravi e imminenti pericoli derivanti dalla caduta in strada degli intonaci delle facciate del palazzo.

Si immagini che il Giudice adito, nel valutare le contrapposte posizioni delle parti in causa, ha ritenuto del tutto inutili le richieste prove orali dichiarando la causa sufficientemente istruita per via dell'impeccabile e oltremodo completa documentazione - anche e soprattutto fotografica - prodotta dall'amministratore citato in causa proprio in ordine alle contestate "indifferibilità e urgenza" delle opere edili da lui decise e commissionate.

Ancora, secondo il Tribunale, l'attività svolta dal professionista convenuto in giudizio rientra nella fattispecie di cui all'art. 1135, secondo comma, cod. civ., che contempla il potere dell'amministratore di compiere atti urgenti in assenza dell'autorizzazione dell'assemblea condominiale e che, di conseguenza, esclude la necessità di attendere il preventivo assenso dell'assemblea stessa.

"Dall'analisi della documentazione prodotta - si legge in sentenza - non può che darsi atto dell'urgenza degli interventi di messa in sicurezza delle facciate condominiali, giacché il materiale fotografico e le relazioni hanno ampiamente evidenziato che lo stato di degrado degli intonaci e dei cementi decorativi era tale da poter costituire un grave pericolo per i condòmini e per i passanti della via, e, pertanto, deve ritenersi che i lavori ordinati rientrassero nell'alveo dei lavori straordinari urgenti che non necessitano dell'autorizzazione assembleare di cui all'art. 1135 comma 2 cod. civ.".

Quanto poi alla mancata, successiva ratifica assembleare, il Tribunale meneghino ha rilevato che il richiamato art. 1135, comma 2, cod. civ. "non richiede che l'assemblea condominiale ratifichi le spese straordinarie disposte dall'amministratore qualora rivestano i connotati dell'indifferibilità e dell'urgenza", come peraltro statuito dalla Suprema Corte di Cassazione (Ordinanza n. 4668/2018) per la quale "tale ratifica si rende necessaria solo per il diverso caso di spese disposto dall'amministratore in assenza di delibera autorizzativa, ma in relazione a lavori non urgenti né indifferibili "

Andiamo adesso al punto della contestata "mancata informativa". Di cosa parliamo, se non di una vicenda conosciuta certamente da tutti i condomini? Come scrive il Giudice milanese, " il fatto che l'amministratore non abbia riferito nella prima assemblea in ordine alle opere intraprese non rende illegittimo l'esborso", richiamando sul punto l'orientamento espresso già oltre vent'anni fa dalla Corte di Cassazione. "L'art. 1135 ultimo comma - statuirono allora gli Ermellini - abilita l'amministratore ad ordinare lavori di natura straordinaria che rivestano carattere di urgenza imponendogli l'obbligo di riferire all' assemblea; obbligo che rientra nel dovere generale che incombe all'amministratore di rendere conto della sua gestione ai condomini e che, pertanto, non può essere confuso con la necessità di ratifica di un atto esorbitante dal mandato.

L'inosservanza di tale obbligo - concluse già all'epoca la Cassazione - non preclude il diritto dell'amministratore al rimborso delle spese riconosciute urgenti, nei limiti in cui il Giudice le ritenga giustificate" (Cass. n.10144/96).

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Insomma, i lavori erano urgenti, l'amministratore vi ha provveduto, la ratifica non era necessaria, tutti hanno visto l'impalcatura ma nessuno si è ritenuto informato.

Caro ex amministratore, qui, effettivamente, sei stato un po' leggero.

Il Tribunale ti ha dato ragione, ma noi, ugualmente, ci chiediamo perché non hai programmato una seduta per "informare" che l'urgenza era stata affrontata e risolta.

Non sia mai che i condomini, pur avendo saputo della testimonianza del portiere, pur avendo visto gli operai e pur avendo pagato le quote in ripartizione, abbiano perso qualche importante dettaglio non avendo potuto contare su una vera, seria, ufficiale, completa e magari aulica informativa.

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Eppoi, caro amministratore, ancora una domanda. Come mai non sei stato attento al deprezzamento degli immobili causato dalla messa in sicurezza? Il Tribunale, è vero, ha respinto l'accusa sentenziando che "la censura per la quale i lavori non sarebbero stati realizzati a regola d'arte ed avrebbero provocato danni alla facciata atterrebbe, in ogni caso, ad una eventuale responsabilità dell'impresa incaricata dell'esecuzione dei lavori e non investirebbe la legittimità della spesa disposta dall'amministratore del condominio o una sua eventuale responsabilità per mala gestio".

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Noi però ci spingiamo a chiedere, benché anche qui il Giudice Ti abbia dato ragione, come mai non hai preventivamente immaginato che il lavoro profuso per il condomino avrebbe potuto condurre, anche ipoteticamente, al "deprezzamento " delle proprietà messe in sicurezza.

La prossima volta, mi raccomando, ricordatene, e magari vai dall'avvocato per comprendere come sia possibile premunirti di una delibera capace di escludere le Tue pur eventuali, possibili, fantasiose responsabilità al riguardo, o le Tue ipotizzabili corresponsabilità insieme all'imprenditore, all'intonachista e al direttore dei lavori.

Ebbene, lo ammetto. Mi son fatto prendere un po' la mano dell'ironia, ma immagino che riuscirete senz'altro a scusarmi dopo avere ben riflettuto sul messaggio, chiaro e forte, propostovi quest'oggi.

L'amministratore senza poteri divinatori comincia ad ricevere urti inaspettati e pericolosi, e la vicenda giudiziaria che ho voluto ripercorrere lascia ben intendere a che punto siamo arrivati.

Chiudo allora con modalità un po' diverse dal solito, e vi do appuntamento a domani per un motivo ben preciso. Il nostro amico amministratore, sempre lui, ha un'altra storia da raccontarvi.

Scarica Tribunale di Milano del 17 maggio 2019

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PAOLO
PAOLO lunedì 28 ottobre 2019 alle ore 00:42

Buongiorno,
anche il ns. condominio, attraverso l'amministratore ha provveduto, causa intonaci cadenti, al rifacimento della facciata. Ma gli impianti del gas domestico per cucina sono esterni è vero che possono essere sostituiti dall' ente preposto (Unareti) a carico loro?

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