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Le responsabilità dell'amministratore per lavori eseguiti dai proprietari nei singoli appartamenti
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Le responsabilità dell'amministratore per lavori eseguiti dai proprietari nei singoli appartamenti

L'amministratore è responsabile per i lavori eseguiti dal condomino nella sua proprietà?

Arch. Carmen Granata 

Lavori in unità immobiliare privata in condominio: sicurezza e responsabilità.

Quando si eseguono lavori sulle parti comuni di un condominio, l'amministratore, in base a quanto previsto dal d. lgs 81/08 (Testo Unico per la salute e la sicurezza nei luoghi di lavoro), assume il ruolo di committente e/o responsabile dei lavori.

Ma cosa succede se invece è un singolo condomino a eseguire lavori nell'unità abitativa di sua proprietà?

In questo caso, all'amministratore restano delle responsabilità o ne è esente?

Innanzitutto occorre distinguere due casi: quello in cui il condominio non ha lavoratori alle proprie dipendenze e quello in cui invece ci sono lavoratori dipendenti, ad esempio è attivo un servizio di portierato.

Lavori in unità immobiliare privata in condominio privo di dipendenti

Se il condominio non ha dipendenti, l'amministratore è tenuto comunque a verificare che l'impresa o le imprese scelte dal condomino per eseguire i lavori rispettino tutte le norme e le prescrizioni in materia di sicurezza nei luoghi di lavoro, per preservare l'incolumità degli altri abitanti o dei visitatori da eventuali rischi dovuti a interferenze nelle aree comuni.

=> La responsabilità penale dell'amministratore di condominio verso l'incolumità pubblica nei luoghi di lavoro.

Ed è proprio questo il compito principale dell'amministratore: vigilare affinché non sia messa a rischio l'incolumità dei propri amministrati.

L'art. 1176 del codice civile infatti prescrive a ogni professionista, nell'esercizio della propria attività, la "diligenza del buon padre di famiglia" e, in questo caso, la diligenza si può interpretare proprio come una giusta attenzione alla salute e sicurezza dei condòmini.

La diligenza impone all'amministratore di fare tutto quanto sia necessario a soddisfare l'interesse delle persone a cui presta l'opera, quindi in questo caso non solo i condòmini, ma anche i visitatori occasionali del condominio che possano risultare coinvolti.

Durante i lavori in un appartamento possono esserci infatti interferenze anche nelle parti comuni del condominio e, se in una di queste parti, avviene un incidente, l'amministratore rischia una denuncia.

Un caso frequente in condominio è ad esempio la mancata recinzione dell'area di stoccaggio delle macerie dovute ai lavori nell'alloggio.

Considerati questi rischi e considerate le responsabilità che ne conseguono per l'amministratore, appare indispensabile che questi obblighi i condòmini a segnalargli preventivamente gli eventuali lavori da eseguire nel proprio alloggio.

Una segnalazione è buona norma da parte dei condòmini, anche per informare gli altri proprietari di eventuali fastidi a cui saranno soggetti durante la durata dei lavori.

Per i motivi che abbiamo testé analizzato, però, risulta indispensabile per l'amministratore conoscere in anticipo questa eventualità, visti gli obblighi e gli adempimenti connessi alla sicurezza che gli competono.

L'amministratore deve quindi interfacciarsi con il committente e responsabile dei lavori che, in questo caso, non sarà lui stesso, ma il proprietario dell'appartamento in cui si faranno i lavori.

Solitamente un proprietario risulta completamente a digiuno delle questioni in materia di sicurezza nei luoghi di lavoro, molto più di quanto non lo sia l'amministratore che, pur non essendo un tecnico, ha un minimo bagaglio di competenze in materia, acquisite attraverso i corsi di formazione e aggiornamento oggi obbligatori.

Questo rapportarsi diventa quindi fondamentale per garantire tutte le tutele necessarie ai soggetti coinvolti.

Se il proprietario ha provveduto a nominare un coordinatore per la sicurezza, sarà con questo professionista che occorrerà interloquire, chiedendogli per prima cosa quali sono le prescrizioni che ha ritenuto di adottare per evitare i rischi da interferenze nelle aree comuni.

L'amministratore dovrà sapere se l'impresa incaricata saprà muoversi in maniera corretta all'interno del fabbricato, verificare se sono state prese in considerazione tutte le possibili interferenze ed eventualmente quali sono i provvedimenti programmati per evitare possibili rischi.

Il primo aspetto da gestire correttamente è l'allestimento del cantiere, in particolare se deve essere presente un ponteggio. In ogni caso, l'area di cantiere deve essere correttamente delimitata e il carico e scarico di materiale e macerie deve avvenire in un luogo opportunamente recintato in cui non ci sia il passaggio dei condòmini. Nel caso in cui questo non possa essere evitato, dovrà essere adeguatamente protetto.

Purtroppo ciò avviene molto raramente, anzi, accade spesso che, per risparmiare sull'allestimento dell'area di cantiere, si utilizzino le scale condominiali per il trasporto di materiali o per il trasporto a rifiuto delle macerie. Invece è proprio questo che occorre evitare.

Lavori in unità immobiliare privata in condominio con dipendenti

Analizziamo ora il caso in cui i lavori in appartamento privato sono realizzati in un condominio dotato di servizio di portierato (e quindi con lavoratore dipendente).

Le indicazioni generali da seguire sono analoghe a quelle viste nel caso in cui il condominio sia privo di portiere ma, in questo caso, occorrerà prendere in considerazione gli eventuali rischi da interferenze a cui potrebbe essere soggetto lo stesso lavoratore.

=> Se il conduttore non consente di eseguire i lavori il proprietario dell'immobile non è responsabile.

Anche in questo caso il condomino dovrà comunicare preventivamente all'amministratore l'inizio dei lavori, indicando in particolare:

  • la natura dei lavori da realizzare
  • il presunto inizio e termine dei lavori
  • i dati delle imprese che interverranno nel cantiere.

Questi dati dovranno essere comunicati al RSPP (responsabile del servizio prevenzione e protezione), una figura la cui nomina è obbligatoria per le aziende (e un condominio con dipendenti è equiparato appunto a un'azienda).

Se in cantiere sarà presente una sola impresa, il RSPP dovrà elaborare un verbale di cooperazione e coordinamento, in cui siano indicate le aree del condominio interessate dal cantiere e dal passaggio dei lavoratori dell'impresa. Si tratta di un documento che fa parte dal DUVRI, il documento unico per la valutazione rischi da interferenze previsto dall'art. 26 del d. lgs 81/08.

Se invece è prevista la presenza di più imprese, il RSPP dovrà relazionarsi con il coordinatore per la sicurezza in fase di progettazione e di esecuzione.

=> La notifica preliminare per lavori condominiali

Nel corso di una riunione di coordinamento dovranno essere definite le modalità di svolgimento dei lavori nelle parti comuni e dovrà essere redatto un DUVRI specifico per le interferenze non contemplate dal Piano di Sicurezza e coordinamento.

Il PSC infatti prende in considerazione i rischi inerenti l'area del cantiere, all'interno della quale il portiere non entrerà, ma non le interferenze dovute al passaggio degli operai nelle parti comuni del condominio in cui questi è presente.

Il RSPP dovrà poi monitorare affinché queste prescrizioni vengano rispettate.

Gli obblighi dell'amministratore quale datore di lavoro resteranno comunque invariati.

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