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Se l'amministratore paga l'impresa ma si dimentica la quietanza.
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Se l'amministratore paga l'impresa ma si dimentica la quietanza.

Pagare la ditta che effettuato i lavori senza farsi rilasciare la ricevuta è una leggerezza che può costare caro al condominio e quindi all'amministratore.

Avv. Valentina Papanice  

Pagare i debiti senza farsi rilasciare ricevuta: una leggerezza che può costare cara

Pagare la ditta che ha effettuato i lavori in condominio (o qualunque altro debito) senza farsi rilasciare la ricevuta costituisce una violazione dei doveri di diligenza che oltre a poter costituire un'ipotesi di revoca giudiziale per grave irregolarità, come caso di mala gestio, se espone il condominio al danno di dovere ripagare l'impresa giustifica la condanna dell'amministratore alla refusione del condominio di quanto sostenuto e degli ulteriori esborsi sostenuti per la transazione.

Questo, in estrema sintesi quanto deciso dal Tribunale di Salerno nella sentenza n. 2098 del 2020.

La controversia

Un condominio citava in giudizio l'ex amministratore per chiedere: la restituzione di quanto versato nelle mani dell'amministratore per il pagamento dell'impresa che aveva eseguito i lavori in condominio; era infatti successo che l'impresa non aveva mai ricevuto il pagamento e aveva convenuto in giudizio il condominio; la questione si era poi risolta con una transazione dove il condominio si era impegnato al pagamento rateale della somma.

Chiedeva quindi che dichiarata la responsabilità dell'amministratore, questo fosse condannato a rifondere il condominio.

L'amministratore aveva dichiarato di avere dato la somma di € 10.000,00 al marito della titolare dell'impresa senza che questi rilasciasse alcuna quietanza.

Al fine di decidere, il giudice dovrà quindi valutate se l'amministratore è responsabile di quanto occorso.

Ebbene, è presto detto, la violazione degli obblighi di diligenza da parte dell'amministratore è indubbia.

Contratto di mandato e artt. 1129 c.c.

Premette il giudice che l'amministratore di condominio, anche alla luce del riformato art. 1130 c.c., è l'organo di gestione e di rappresentanza del condominio e si obbliga, in virtù di apposito contratto, a compiere uno o più atti giuridici nell'interesse di un altro soggetto.

=> L'Amministratore di condominio e le basi del Mandato

La sua figura va inquadrata nel contratto di mandato con rappresentanza (ora anche) in virtù dell'espresso richiamo contenuto nell'art. 1129 c.c. per tutto non quanto lì non espressamente previsto.

Mala gestio, revoca e dovere di diligenza

Ora, prosegue il giudice, l'art. 1129 c.c., a seguito della riforma del condominio, ha introdotto un elenco di ipotesi di revoca giudiziale per gravi irregolarità nella gestione - ma (a parte, aggiunge chi scrive, che tale elenco come è stato più volte osservato non è esaustivo) non prevede le molteplici casi in cui può manifestarsi la mala gestio, la quale infatti "può essere individuata…ogni qual volta l'amministratore svolga la propria attività ponendo in essere condotte non rispondenti all'interesse comune dei rappresentati" con conseguente violazione del dovere di diligenza di cui all' art. 1710 c.c. e l'obbligo di risarcimento del danno derivante dalla sua negligenza.

Secondo l'art. 1710 c.c. "Il mandatario è tenuto a eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia"; la "diligenza del buon padre di famiglia" è in generale il parametro di valutazione dell'adempimento del debitore dall'art. 1176 c.c., ove è previsto che "Nell'adempiere l'obbligazione il debitore deve usare la diligenza del buon padre di famiglia"; dunque tale parametro va applicato nella valutazione della responsabilità per inadempimento dell'amministratore, in linea con quanto espresso dalla Corte di Cassazione sul punto, e cioè che nel contratto di mandato, spetta al mandatario l'obbligo di compiere gli atti giuridici previsti dal contratto con la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1710 c.c.), "con quella diligenza, cioè, che è lecito attendersi da qualunque soggetto di media avvedutezza e accortezza, memore dei propri impegni, cosciente delle relative responsabilità" (Cass. n. 9778/2003).

Pagare l'impresa senza ricevuta: se l'istruttoria lo conferma, la responsabilità è acclarata

Considerato tale inquadramento giuridico, come anticipato, per il giudice deve ritenersi "acclarata" la responsabilità del convenuto per i fatti contestati nella domanda giudiziale e confermati nel corso dell'istruttoria: in effetti l'impresa agì in giudizio e la transazione comportò un ulteriore esborso a carico dei condomini.

=> Il procedimento di revoca giudiziale dell'amministratore di condominio: ricorso, notifica, udienza e costi

Il giudice vi ravvede la responsabilità dell'amministratore "per negligenza riconducibile ad una condotta non consona all'Ufficio ricoperto," la cui origine sta nella "…leggerezza…" con cui lo stesso convenuto ammette di avere agito versando l'importo di € 10.000,00 - poi richiesto in via giudiziale dall'impresa - nelle mani del marito della titolare della ditta appaltatrice, senza farsi rilasciare la ricevuta (ciò risulta da un verbale assembleare), il che comportava "un'incolpevole esposizione debitoria da parte del Condominio ed un conseguente pregiudizio patrimoniale determinante il risarcimento" (Trib. Salerno n. 2098/2020).

Sulla quantificazione del danno

Circa il quantum: l'importo richiesto nella domanda attorea corrisponde esattamente a quanto risulta dagli atti versato all'impresa a chiusura della lite, quindi nulla quaestio.

Quanto invece alla ulteriore ipotesi del danno riferita in sentenza e "ravvisata nel pregiudizio economico sopportato dal Condominio, la cui liquidazione viene richiesta in via equitativa", il giudice rammenta che è sì previsto che il giudice ricorra a criteri equitativi per sopperire alla impossibilità della prova circa il preciso ammontare, ma la parte è comunque onerata di compiere quell'attività deduttiva che sia utile a dare concretezza alla specifica pretesa, con lo scopo "di fornire una base di partenza al giudice per la conseguente liquidazione ex articolo 1226 cc,"; tanto che la richiesta può essere correttamente disattesa se tali deduzioni siano omesse, poiché l'applicazione del principio giurisprudenziale - secondo cui è in re ipsa il danno per la privazione del godimento o la mancata disponibilità di un bene - può essere sufficiente alla decisione limitatamente all' an debeatur, ma il danneggiato non è esonerato ai fini del quantum, dall'onere probatorio o quanto meno specificamente deduttivo, di fornire elementi al giudice per la liquidazione relativa (sul punto il giudice richiama la sentenza n. 21246/2012 della Corte di Cassazione).

Inoltre, anche ove il danno sia ritenuto in re ipsa e trovi la sua causa diretta ed immediata nella situazione illegittima posta in essere dalla controparte, la presunzione attiene alla sola possibilità e non alla effettiva sussistenza del danno e, tanto meno, alla sua entità materiale, per cui resta la necessità della prova d'un concreto pregiudizio ai diversi fini della determinazione quantitativa e della liquidazione di esso per equivalente pecuniario; in tal caso, prosegue la sentenza, "non è precluso al giudice il negare la risarcibilità stessa del danno ove la sua effettiva sussistenza o la sua materiale entità non risultino provate" (Cass. n. 9286/2014).

Nel caso in esame, conclude il giudice, "è indubbio" che la condotta negligente dell'amministratore abbia causato al Condominio un ulteriore danno avendo questo dovuto sostenere ulteriori esborsi economici per transigere la vertenza, per cui gli riconosce la somma equitativamente determinata di euro 2700.

=> Revoca giudiziale dell'amministratore di condominio e spese legali

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