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Lucaveb

Ripartizione spese ultimazione lavori su parti comuni dopo fallimento impresa

Ciao a tutti,

mi sono appena iscritto al forum ed ho un grosso dubbio che vorrei togliermi.

Lo scorso aprile ho comprato ad un'asta immobiliare un appartamento che fa parte di una palazzina nuova di sette unità abitative.

Due dei sette appartamenti erano già abitati (si tratta degli ultimi 2 rogiti effettuati dall'impresa prima di fallire); gli altri 4, oltre al mio, sono stati venduti nel corso delle aste di aprile.

Ma veniamo al problema. Il cantiere è stato chiuso per via del fallimento ma i lavori non erano terminati. Mancano ad esempio il cancelletto d'ingresso, quello carraio, la cinta esterna, le reti di divisione dei giardini privati da quello comune, il collaudo dell'ascensore ed altro.

Dobbiamo riunirci a fine luglio per valutare preventivi e modalità di esecuzione dei lavori ma mi è giunta voce che l'amministratore vuole dividere l'ammontare delle spese solo fra i 5 aggiudicatari delle aste, preservando i 2 proprietari che già abitavano nella palazzina da ogni onere.

Questa scelta sarebbe a suo dire dovuta al fatto che i 2 proprietari in questione hanno acquistato la casa ad un prezzo che comprendeva già il costo dei lavori.

A mio avviso questa teoria non è corretta, perché c'è di mezzo un fallimento ed anche perché non era specificato nella perizia stilata dal tecnico incaricato dal tribunale. Penso che andrebbero divise tra tutti in funzione dei millesimi posseduti.

Qualcuno mi saprebbe dire come si esprime la legge in merito? Scusate se mi sono dilungato ma volevo spiegarmi bene per poter arrivare preparato alla riunione e sapere quali sono le modalità corrette per la divisione delle spese.

Grazie per l'aiuto.

Luca

Secondo me i condomini che erano già proprietari degli appartamenti devono contribuire come tutti gli altri, perchè la delibera se approvata vale per tutti i condomini (--> art 1137 cc), in pratica nel vostro caso è simile a quando l'amministratore scappa con la cassa (qui il costruttore è fallito), e tutti devono contribuire all'ammanco anche se alcuni avevano già versato.

A questi è andata bene perchè i loro appartamenti non sono stati messi all'asta, ma alle spese che si dovranno fare dovrebbero pagarle.

 

Fallimento dell'impresa e rischi per gli acquirenti di immobili in costruzione

A cura dell’Avv. Stefano Commodo

 

  • 2) il venditore viene dichiarato fallito nei due anni successivi alla stipula del rogito di compravendita dell’immobile.In tal caso, ove ne ricorrano i presupposti di legge, il rogito potrà essere sottoposto alla c.d. revocatoria fallimentare, ed anche in questo caso il cittadino dovrà insinuarsi al passivo del fallimento per il recupero di quanto versato come corrispettivo, con scarse possibilità di soddisfazione del credito vantato dalla massa fallimentare in quanto non provvisto di privilegio.
    Il cittadino a questo punto se vorrà ri-comprare la casa dovrà anche in questo caso acquistare il cespite in sede di incanto che sarà disposto nell’ambito della procedura fallimentare, versando di nuovo il prezzo per l’intero.
    http://ambrosioecommodo.it/materie-trattate-approfondimenti/persona_e_proprieta_immobiliare/fallimento-impresa-rischi-acquirenti-immobili

p.s. Se sono passati più di due anni dal rogito al fallimento, l'allegato che ho inserito non vale.

Grazie Tullio.

Sono trascorsi più di 2 anni, quindi la revocatoria non è applicabile.

Effettivamente il caso dell'amministratore che scappa con i soldi versati è molto simile.

Ciao.

Peccato che la prestazione oggetto del contratto di ultimazione opere venga erogata da un'altra controparte e non da colui che prese i soldi o tramite novazione. Quindi è tutto un altro contratto che non ha nulla a che vedere col primo. Da come ricordo, il fallito non può contrarre obbligazioni, pertanto nemmeno si può parlare di novazione del contratto precedente.

 

Ripartendo da zero, senza continuità, ognuno paga a millesimi.

 

Senza contare che se i vecchi proprietari recuperano qualcosa in tribunale o dal fondo di garanzia, dovrebbero restituire la quota delle opere in questione a coloro che che le pagherebbero per intero ora.

 

--link_rimosso--

Ciao Efisio e grazie.

Condividerò anche la tua risposta con gli altri condomini che trovano nella mia condizione.

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