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Ristrutturazione edilizia, che vuol dire?

Si sente parlare spesso di ristrutturazione edilizia, ma cosa si intende davvero con questo termine? Quali interventi possono effettivamente essere definiti di "ristrutturazione" di un immobile?
Avv. Maria Monteleone Avv. Maria Monteleone - Foro di Cosenza 

La definizione del concetto di "ristrutturazione edilizia" deve essere individuata, prima di tutto, sotto il profilo tecnico, al fine di distinguere gli interventi di ristrutturazione da quelli di nuova costruzione o di manutenzione (ordinaria e straordinaria) o di restauro e risanamento conservativo.

La definizione non è, però, meramente teorica, visto che rileva dal punto di vista amministrativo-urbanistico (autorizzazioni, permessi e vincoli), penale (in tema di abusi edilizi), civile (con riferimento a obblighi, diritti e impegni economici connessi agli interventi) e fiscale (in tema di bonus e agevolazioni).

Vediamo nel dettaglio cosa vuol dire "ristrutturazione edilizia" secondo il legislatore e secondo la giurisprudenza.

Ristrutturazione edilizia e interventi di restauro e risanamento conservativo

Ristrutturazione edilizia: definizione tecnica

La definizione tecnica di ristrutturazione edilizia è contenuta nel Testo Unico edilizia (DPR n. 380/2001).

In particolare, secondo l'art. 3 (recentemente riformato dal Decreto-legge 16 luglio 2020, n. 76 - cosiddetto Decreto Semplificazioni), per ristrutturazione edilizia si intende l'insieme di opere trasformative che possono rendere "diverso" in tutto o in parte un organismo edilizio (sia esso singolo immobile o complesso di immobili).

Letteralmente la definizione del legislatore è la seguente: "gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio i tutto o in parte diverso dal precedente".

Ne consegue che non tutti gli interventi edilizi possono considerarsi di ristrutturazione, ma solo quelli che consentono di individuare una modifica, anche solo parziale, rispetto all'edificio precedente.

In sostanza, affinché si configuri un intervento di ristrutturazione è sufficiente che si possa apprezzare una differenza qualitativa tra il vecchio ed il nuovo edificio, non essendo invece necessario che cambi la destinazione dei locali, né che vi siano incrementi di volume o di superficie (T.A.R. Brescia, sez. I, 06/05/2014, n. 468).

Attenzione però.

Secondo la giurisprudenza la ristrutturazione edilizia sussiste solo quando viene modificato un immobile già esistente nel rispetto delle caratteristiche fondamentali dello stesso; altrimenti, se vi è alterazione totale degli elementi, si ha nuova costruzione.

Ristrutturazione edilizia e gravi difetti dell'edificio

Difatti, è pur vero che il Testo unico edilizia consente di qualificare come interventi di ristrutturazione edilizia anche le attività volte a realizzare un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, con modifiche della volumetria complessiva, della sagoma o dei prospetti.

Tuttavia, è sempre necessario conservare "una identificabile linea distintiva tra le nozioni di ristrutturazione edilizia e di nuova costruzione, potendo configurarsi la prima solo quando le modifiche volumetriche e/o di sagoma siano di portata limitata e comunque riconducibili all'organismo preesistente" (TAR Campania Napoli, Sez. II, 9 gennaio 2017 n. 189; TAR Emilia Romagna Bologna, Sez. II, 25 febbraio 2010 n. 1613);

Per esempio, secondo una recente pronuncia del TAR Campania, l'installazione di tettoie di copertura di un immobile costituisce nuova costruzione e non ristrutturazione edilizia se, oltre ad un considerevole aumento di superficie, esse creano un disegno sagomale con connotati abbastanza diversi da quelli della struttura originaria (sent. n. 6549/2020).

Ristrutturazione edilizia: tipologia di interventi

Nell'ambito della ristrutturazione edilizia rientrano i seguenti interventi di:

1) ripristino o sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio;

2) eliminazione, modifica e/o inserimento di nuovi elementi ed impianti;

3) demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con le innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica, per l'applicazione della normativa sull'accessibilità, per l'istallazione di impianti tecnologici e per l'efficientamento energetico, quando vengono variati:

a) sagoma;

b) prospetti;

c) sedime;

d) caratteristiche planivolumetriche e tipologiche;

4) ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.

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Cosa significa modifica della sagoma dell'edificio?

Tra gli interventi di ristrutturazione edilizia, rientra la modifica della sagoma dell'edificio.

Per sagoma si intende "la conformazione planivolumetrica della costruzione fuori terra nel suo perimetro considerato in senso verticale ed orizzontale, ovvero il contorno che viene ad assumere l'edificio, ivi comprese le strutture perimetrali, nonché gli aggetti e gli sporti superiori a 1,50 m." (Atto di Intesa 2016 in G.U. 16.11.2016).

La modifica della sagoma, come si è detto, rappresenta ristrutturazione edilizia e non nuova costruzione solo se è comunque possibile "riconoscere" il disegno della struttura preesistente.

Per esempio, la realizzazione di una veranda può rappresentare intervento di manutenzione straordinaria e non di ristrutturazione, quando costituisce un lavoro di redistribuzione degli spazi, di mero rilievo interno all'immobile, che non modifica destinazione d'uso, superficie, volumetria, prospetto e sagoma del fabbricato (TAR Lazio, sent. n. 10591/2020).

Cosa significa modifica dei prospetti?

Per prospetti, in ambito di ristrutturazione edilizia, si intendono le aperture di porte e finestre o le modifiche di tali elementi.

Secondo la giurisprudenza, l'apertura di porte e di finestre sul prospetto di un edificio va qualificato - sempre - come intervento di ristrutturazione edilizia comportante modifica dei prospetti, assoggettato (tuttora) al regime del permesso di costruire ex art. 10 primo comma lett. c) del d.P.R. 6 Giugno 2001 n° 380 (TAR Lazio, sentenza 19.6.2019, n. 781).

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Il concetto di demolizione - costruzione

Il recente intervento normativo (citato Decreto Semplificazioni) ha ammesso, nella ristrutturazione edilizia, anche gli interventi di demolizione e ricostruzione che sostituiscano all'edificio preesistente un edificio con diversa sagoma e volumetria (fatta eccezione per gli immobili sottoposti a vincoli architettonici, artistici, siti in zone A ecc.).

La giurisprudenza ha chiarito in più occasioni che, ai sensi dell'art. 3, comma 1, lett. d), d.P.R. n. 380 del 2001, per gli interventi di ristrutturazione edilizia è necessaria la conservazione o il ripristino dell'immobile preesistente, del quale - anche a prescindere dalla identità di sagoma - deve essere comunque garantito il recupero, rispettando l'area di sedime del manufatto originario e senza possibilità di incrementarne la volumetria utilizzando quella di edifici diversi demoliti, fatte salve le deroghe eccezionalmente consentite dalla legge nei soli casi e limiti in essa previsti (Corte di Cassazione, sez. penale, sent. n. 23010/2020).

Di conseguenza, non costituisce, per esempio, ristrutturazione edilizia (bensì nuova costruzione), la demolizione di più corpi di fabbrica distanti tra loro e l'edificazione, al loro posto, di un unico immobile mediante accorpamento delle volumetrie espresse da quelli preesistenti, ricostruito in area di sedime diversa da quella precedentemente occupata.

In ogni caso, il legislatore ha precisato che, nel caso di immobili sottoposti a vincoli storico-artistici e paesaggistici, gli interventi di demolizione e ricostruzione e quelli di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto se non comportano variazioni di sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell'edificio preesistente e se non prevedono incrementi di volumetria.

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Differenza tra manutenzione straordinaria e ristrutturazione edilizia

A questo punto sorge spontaneo chiedersi quando si può parlare di ristrutturazione e quando, invece, di manutenzione straordinaria dell'immobile.

Secondo la giurisprudenza, la differenza risiede nel fatto che la manutenzione straordinaria ha una finalità meramente conservativa, in cui vi è sì il ripristino o il rinnovamento di elementi dell'edificio, ma la struttura dell'edificio e la distribuzione interna della superficie rimangono inalterati.

Al contrario, la ristrutturazione determina un'alterazione dell'originaria fisionomia e/o della consistenza fisica dell'immobile.

Per esempio, è stato deciso che "L'ampliamento di un balcone di circa 50 centimetri in larghezza per l'intera lunghezza di 4 metri, con la conseguente realizzazione di una maggiore superficie di 2 metri quadrati, eccede i limiti della manutenzione straordinaria.

Ciò in quanto l'intervento non è diretto ad una mera finalità conservativa, riguardante il ripristino o il rinnovamento di elementi dell'edificio, ma comporta la formazione di ulteriore superficie utile, all'esterno del volume del fabbricato, rispetto a quanto previsto dal titolo" (T.A.R. Milano, sez. II, 06/09/2018, n. 2049).

Gli abusi edilizi in condominio

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G. Paolo
G. Paolo 13-05-2021 19:09:44

Buonasera Avvocato e grazie per i chiarimenti.
Nel mio caso di edifico unifamiliare in zona con vincolo paesaggistico (casa anni 60 strutturalmente indecente e senza alcun valore storico) vorrei optare per una ristrutturazione che prevede parziale demolizione di una parte del fabbricato (quella strutturalmente danneggiata a causa di fondazioni scadenti) per ottenere un edificio sempre unifamiliare con stesso sedime, stessa planimetria, all'interno della sagoma attuale e in diminuzione del volume (sagoma e prospetto diversi).
Il comune mi dice che per considerarla ristrutturazione devo tenere in piedi almeno tutti i muri portanti e i solai, cosa non fattibile in quanto una porzione del fabbricato ha problemi strutturali e quindi in quella zona le murature e solai gravemente danneggiati devono essere demolite e ricostruite. L'ufficio tecnico non mi ha spiegato il perché ma pretende che la maggior parte della struttura attuale del fabbricato resti quella originale anche se gravemente danneggiata.
Vedo e leggo di casi di ristrutturazione con parziale demolizione effettuata mantenendo anche un solo muro portante perimetrale e non capisco perché questo non si possa fare nel mio caso.
Esistono dei criteri per i quali una parziale demolizione non possa essere definita come ristrutturazione? Esempio Qtà o % di demolizione?
La ringrazio anticipatamente per un suo commento in merito.
G. Paolo

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