I condòmini di un edificio di cui una facciata è prospicente una strada privata ma ad uso pubblico hanno diritto ad usufruire del bonus facciate per i lavori di manutenzione di quella parte dello stabile.
La proprietà della strada, dunque, è dirimente solamente se e quando la sua natura privata rende impossibile il transito libero delle persone.
Questa nella sostanza, la conclusione cui è giunta l'Agenzia delle Entrate con la risposta n. n. 337 del 12 maggio 2021 resa in seguito a specifica istanza d'interpello.
Chiaramente resta fermo che al di là della proprietà e dell'accessibilità della strada, la detrazione del 90% può essere comunque fruita se quella facciata è anche solo parzialmente visibile da una pubblica via.
Bonus facciate per edifici su strade private ad uso pubblico
Il condominio che ha presentato istanza d'interpello ha in primis descritto lo stato dei luoghi.
Nel farlo ha specificato che erano stati approvati lavori di manutenzione delle facciate e che lato nord dell'edificio fosse ben visibile dalla strada pubblica di accesso al residence, mentre quello opposto, cioè il lato sud, fosse visibile da una "via" costituente integrante del complesso residenziale, ad uso non solo dei condòmini dell'edificio ma più in generale dei fabbricati costituenti un più ampio complesso del quale il condominio stesso faceva parte.
Data questa premessa descrittiva, l'istante ha richiamato una decisione del Consiglio di Stato (sentenza n. 2999 del 12 maggio 2020) che, diceva lo scrivente "riconosce natura di strada ad uso pubblico a quelle vie dove circolano liberamente persone e mezzi provenienti sia dall'esterno che dall'interno del complesso residenziale".
Tutto ciò considerato, si legge nella risposta in esame, "l'istante ritiene di potere accedere al bonus facciate con riferimento all'intero perimetro esterno dell'edificio, non rilevando la circostanza che un lato della palazzina si affacci su una strada che non è pubblica".
Bonus facciate e strada privata, la risposta dell'Agenzia delle Entrate
Come sempre in questi casi, l'AdE prima di arrivare al nocciolo della questione premette cenni generali sull'istituto rispetto al quale è richiesto parere.
Rammentiamo che il bonus facciate è un beneficio introdotto previsto dalla Legge di Bilancio per l'anno 2020 e prorogato al 31 dicembre 2021 dalla Legge di Bilancio per quest'anno.
Il beneficio fiscale prevede la detrabilità del 90% della spesa sostenuta - senza limiti massimi - per il rifacimento di facciate, anche per la sola tinteggiatura e pulitura, purché si tratti di:
- facciate prospicenti su pubblica via (o da essa visibili, come specificato più volte dalla stessa AdE);
- edificio ricadenti nell'ambito delle Zone A e B dei comuni (molto in sintesi: zone centrali).
Se non si tratta di mera tinteggiatura e pulitura e l'intervento riguarda più del 10% dell'intonaco della superficie lorda della facciata interessata dall'intervento, allora sarà necessario che la manutenzione tenga altresì conto della necessità di efficientare l'edificio in relazione alle prestazioni energetiche del medesimo.
Ex art. 121 d.l. Rilancio in relazione al bonus facciate, fino al 31 dicembre 2021, è possibile optare, in luogo della detrazione, dello sconto in fattura e/o della cessione del credito.
Legge di Bilancio, prorogati tutti i bonus ed istituito il bonus idrico
Entrando nel merito della questione sottopostale, quindi, l'Agenzia ha ripreso una nota del Ministero per i beni e le attività culturali e per il turismo, la n. RU 0348403 del 9 novembre 2020, nella quale al riguardo il dicastero affermò quanto segue: "si condivide l'interpretazione, che tiene conto anche dell'orientamento della Corte di Cassazione penale espressa con la sentenza n. 2582 del 26 gennaio 2011, secondo la quale una strada vicinale sia assimilabile ad una strada comunale, qualora ad uso pubblico, in quanto, come nel caso specifico, destinata al passaggio collettivo.
Si ritiene pertanto che, nel caso in questione, costituendo l'edificio un organismo edilizio prospiciente strade destinate ad uso pubblico, i lavori finalizzati al recupero dell'involucro esterno possono essere ammessi alle agevolazioni previste dalla citata normativa ed essere ammessi al bonus facciate".
L'Agenzia, ricordando che la verifica della visibilità è questione concreta da verificarsi sul luogo esulante l'oggetto della risposta, ha accolto l'interpretazione del contribuente.
Bonus facciate: per quali interventi?
