Nel caso in cui un Condominio decidesse di intraprendere dei lavori di ristrutturazione dei locali condominiali, di rifacimento delle facciate, di manutenzione straordinaria del lastrico solare per i quali si rende necessaria la nomina di un tecnico responsabile e, poi, di un direttore dei lavori, tali incarichi potranno essere svolti dall'Amministratore?
L'Amministratore, dunque, potrà rivestire anche l'incarico di tecnico abilitato al progetto per i lavori di ristrutturazione ed eventualmente quello di direttore dei lavori?
È necessaria un po' di chiarezza.
Tutte le ristrutturazioni sono uguali tra di loro?
Ovviamente no. A dirlo è il Testo Unico Edilizia (d.P.R. n. 380/2001) il cui art. 3 definisce gli interventi edilizi dividendoli in interventi di manutenzione ordinaria, interventi di manutenzione straordinaria, interventi di restauro e di risanamento conservativo, interventi di ristrutturazione edilizia; interventi di nuova costruzione ed interventi di ristrutturazione urbanistica.
Il regime delle autorizzazioni amministrative necessarie per l'avvio dei lavori può prevedere la doverosa presenza di un tecnico abilitato che attesti, sotto la propria responsabilità, "che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti, nonché che sono compatibili con la normativa in materia sismica e con quella sul rendimento energetico nell'edilizia e che non vi è interessamento delle parti strutturali dell'edificio; la comunicazione contiene, altresì, i dati identificativi dell'impresa alla quale si intende affidare la realizzazione dei lavori". (art. 6bis "Interventi subordinati a comunicazione di inizio lavori asseverata - CILA", d.P.R. n. 380/2001).
La presenza di un tecnico abilitato è necessaria qualora la legge preveda la richiesta di un titolo abilitativo per l'esecuzione dell'intervento edilizio da realizzare: CILA, SCIA, SCIA in sostituzione di permesso di costruire.
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Un esempio, nel caso di manutenzione straordinaria la legge prevede la presentazione della a comunicazione di inizio lavori asseverata - CILA accompagnata da un progetto firmato ed asseverato da un tecnico.
Chi è il tecnico?
Il tecnico è una figura professionale abilitata alla progettazione che svolge un'importante funzione di raccordo tra l'amministrazione e il committente: è il soggetto che presenta la richiesta per il titolo abilitativo all'Ufficio Tecnico del Comune.
La richiesta in questione, poi, dovrà contenere un progetto grafico rappresentante lo stato di fatto e la situazione futura, una relazione tecnica in cui si descrivono nel dettaglio le opere da compiersi e i riferimenti normativi, nazionali e locali, che interessano il provvedimento e la certificazione del fatto che il progettista si assume la responsabilità che le opere siano in conformità degli strumenti urbanistici vigenti al tempo dei lavori.
Ma non solo. Il tecnico, poi, potrà svolgere l'incarico di direttore di lavori quale rappresentante del committente con riferimento alle manifestazioni di volontà contenute in ambito strettamente tecnico, con poteri d'ingerenza, pari a quelli del committente, finalizzati alla buona realizzazione dei lavori nell'esecuzione del contratto di appalto ex art. 1655 c.c.
Non di poco conto sono le pesanti responsabilità che gravitano intorno alle figure in esame: penali, civili e di natura amministrativa (urbanistica di cui agli artt. 10-44 d.P.R. n. 380/2001)
Se i lavori eseguiti sono difformi rispetto al titolo abilitativo rilasciato, se le opere realizzate sono incompatibili con la disciplina urbanistica, se le opere non vengono realizzate a regola d'arte, per inadempienza degli obblighi di cui all'art. 90 del d.lgs. n. 81/2008, e via dicendo.
L'Amministratore, allora, può svolgere tali incarichi?
Innanzitutto, la questione si pone solo se l'Amministratore abbia la qualifica idonea a ricoprire l'incarico di tecnico e, quindi, solo nei casi in cui l'Amministratore sia un architetto, un ingegnere, un geometra o un perito industriale - fermo restando che, comunque, a seconda del tipo di intervento richiesto si renderà necessaria l'iscrizione ad un albo piuttosto che ad un altro.
In tutti gli altri casi, nulla quaestio, l'Amministratore non ha le competenze per ricoprire tale incarico.
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Ma se l'Amministratore - a seconda del tipo di intervento richiesto si renderà necessario - è anche un architetto, un ingegnere, un geometra o un perito industriale? Vi è incompatibilità tra incarichi?
In precedenza, il Testo Unico Edilizia (d.P.R. n. 380/2001) prevedeva un'incompatibilità in ragione del fatto che tra le dichiarazioni che il tecnico doveva fare, all'atto di presentazione della domanda, vi era quella inerente all'assenza di alcun rapporto di dipendenza tra l'asseverante, l'impresa e la committenza (art. 6, comma 4, d.P.R. n. 380/2001).
Ora che tale disposizione è venuta meno si deve osservare se permanga tale incompatibilità o meno.
L'art. 6bis, d.P.R. n. 380/2001, in tema di presentazione della a comunicazione di inizio lavori asseverata - CILA individua due distinti soggetti: l'interessato (e, quindi, colui il quale beneficia dell'intervento edilizio: nel nostro caso, il Condominio, in persona dell'Amministratore) e il tecnico, che potrà poi essere incaricato anche direttore dei lavori per i quali si richiede l'autorizzazione. Ma nulla dice nel caso in cui lo stesso interessato sia lo stesso tecnico progettista.
Ed allora l'Amministratore può essere tecnico e, successivamente, direttore dei lavori?
In assenza di un espresso divieto normativo in tal senso, è rimesso alla regolamentazione condominiale, ma anche al buon senso, il cumulo degli incarichi: fermo restando che, in ogni caso, il Condominio potrà agire nei confronti dell'Amministratore per tutte le inadempienze eventualmente riscontrate.
Al quesito, comunque, si ritiene di non poter dare risposta affermativa in ragione del fatto che la figura dell'Amministratore è fondamentale nella tutela dei diritti del Condomino amministrato, perché ha il dovere di verificare attentamente che le obbligazioni dei professionisti incaricati siano stati correttamente adempiuti.
Circostanza che, inevitabilmente, risentirebbe del cumulo di posizioni in capo all'Amministratore.
Per ragioni di opportunità, dunque, sarebbe preferibile evitare il cumulo degli incarichi.
In effetti, il caso si presenta analogo a quello in cui l'Amministratore di Condominio sia anche Avvocato e rappresenti in giudizio il Condominio, non vi è incompatibilità ma l'assunzione dell'incarico è rimessa alla volontà assembleare.
In conclusione, nell'eventualità in cui l'Amministratore di Condominio abbia tutti i requisiti per ricoprire i differenti ruoli richiamati (tecnico abilitato/progettista, direttore dei lavori) non vi è, in astratto, alcuna incompatibilità legale. L'assunzione degli incarichi è rimessa alla volontà assembleare, al regolamento di Condominio ed al buon senso dell'Amministratore.
