In occasione della assemblea per l'approvazione del bilancio consuntivo e preventivo, di cui è fatto obbligo per l'amministratore di condominio la convocazione annuale, è ricorrente l'insorgere di contestazioni.
Il caso sottoposto all'attenzione della Corte d'Appello di Genova n. 1314 (30 dicembre 2021) è esemplificativo delle obiezioni che coinvolgono l'impugnazione delle delibere condominiali sia sotto il profilo inerente il quorum necessario per la loro adozione che per violazione di disposizioni di Legge che attengono ai diritti riconosciuti dalle norme del Codice Civile, con specifico interesse ai doveri dell'amministratore nella assunzione dell'incarico, quali la indicazione del compenso.
In particolare, ciò che emerge e rileva nell'appello promosso attiene alla dichiarazione di cessazione della materia del contendere, per occorsa sostituzione delle delibere a causa della impugnazione, e conseguente statuizione sulle spese di giudizio per l'ipotesi di soccombenza - cosiddetta - virtuale.
Impugnazione e successiva sostituzione delibera, cessazione della materia del contendere: La vicenda
A sostegno dell'avanzato appello, una condomina ha mosso obiezioni in merito alla sentenza emessa dal Giudice di prime cure lamentando che nella stessa era stata dichiarata la cessazione della materia del contendere con compensazione delle spese di lite nonostante il manifesto riconoscimento dei vizi sollevati, avvalorati dalla sostituzione delle delibere, per cui il condominio avrebbe dovuto essere condannato in ragione del principio di soccombenza virtuale.
Parimenti, veniva avanzato appunto sulla persistenza del contenzioso in ordine alla reclamata nullità della nomina dell'amministratore per non aver quest'ultimo presentato, come espressamente previsto, il preventivo delle sue spettanze per lo svolgimento dell'incarico affidato.
Si costituiva il condominio chiedendo il rigetto dell'appello.
Sostituzione della delibera e cessazione della materia del contendere
È indiscutibile che la sostituzione delle delibere impugnate, in conformità e rispondenza dei precetti di Legge, comporta il venir meno dell'oggetto stesso della lite
In proposito, appare utile ricordare che, per quanto concerne la materia condominiale, si applica, in via analogica, il disposto di cui all'art. 2377, VIII comma, c.c. il quale stabilisce che «L'annullamento della deliberazione non può aver luogo, se la deliberazione impugnata è sostituita con altra presa in conformità della legge e dello statuto.
In tal caso il giudice provvede sulle spese di lite, ponendole di norma a carico della società, e sul risarcimento dell'eventuale danno».
Posto ciò, non può sfuggire l'importanza delle conseguenze correlate alla sostituzione delle delibere, come testualmente indicato nel secondo periodo della richiamata norma.
Sul punto, occorre, dunque, procedere ad una compiuta valutazione sulla legittimità e fondatezza della domanda introdotta contro il condominio volta a ravvisare la sussistenza o meno della "soccombenza virtuale" per le spese e competenze legali di giudizio, ritenuto che la cessazione della materia del contendere è occorsa, a tutto voler concedere, dopo la notifica dell'atto di citazione.
Nella controversia de qua, la condomina ha rappresentato l'esistenza di vizi nelle delibere assunte, ovvero la mancata indicazione della maggioranza in ordine alla approvazione del bilancio consuntivo e preventivo, come per la nomina dell'amministratore alla quale si era aggiunta anche l'omessa informazione sul relativo compenso.
I motivi di censura sono stati riconosciuti dal condominio, mediante la condotta posta in essere successivamente all'instaurazione del giudizio, avendo proceduto, con ulteriori assemblee, alla sostituzione delle delibere in aderenza e nel rispetto dei quorum di Legge, come palesemente affermato negli stessi atti difensivi depositati.
È di tutta evidenza, come, per l'effetto la impugnazione appaia fondata.
L'impugnazione della delibera assembleare, analisi di alcuni motivi di impugnazione
Obbligo di indicazione del compenso per l'amministratore di condominio
Nondimeno, per quanto attiene ad una delle obiezioni, quella afferente alla mancata presentazione del preventivo del compenso, è confacente rammentare che, ai sensi dell'art. 1129, comma XIV, c.c. «L'amministratore, all'atto di accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità, della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta».
Con la riforma del 2012 le competenze dell'amministratore devono essere illustrate con analitico dettaglio, tanto per l'attività resa nella gestione ordinaria del condominio, quanto per le specifiche mansioni "straordinarie", come per le pratiche di sinistri o la partecipazione alla procedura di mediazione in ipotesi di insorgende vertenze.
Tale obbligo investe l'amministratore non solo al momento della nomina ma, anche, all'atto del successivo rinnovo, non potendo configurare una conferma sottintesa.
L'inadempimento a detto onere è sanzionato con la nullità della nomina.
Sulla questione, tuttavia, la Giurisprudenza non è unanime.
È opportuno segnalare che il Tribunale di Roma (sentenza n.7912/2018) ha affermato e dichiarato la nullità della delibera di nomina dell'amministratore senza l'indicazione del compenso.
Diversamente, ad avviso della Corte d'Appello Genova, la omessa specificazione del preventivo al momento della nomina non comporta la nullità della delibera, non assurgendo ad elemento costitutivo della stessa, risultando un adempimento che può intervenire anche in un secondo tempo, in conformità a quanto stabilito dal Tribunale di Palermo (Sez. II, 09/02/2018).
Il presente motivo di gravame non è, quindi, stato accolto.
In conclusione, i Giudici di seconde cure, in riforma parziale della sentenza di primo grado hanno condannato il condominio al pagamento del 50% delle spese e compensi legali liquidati in favore della condomina.
Impugnazione della delibera, quando è il singolo condomino a difenderla
