Sebbene passi l'idea che la esecuzione dei lavori che consentono di usufruire del superbonus sia gratuita, le cose non stanno così.
Intendiamoci: potrà succedere, perché è nelle cose, che vi saranno condòmini che eseguiranno lavori senza che i condòmini sborseranno il famigerato euro.
Dato che si tratta di ipotesi rispetto alle quale le società appaltatrici - tramite sconto in fattura - ovvero un terzo - tramite cessione del credito - utilizzeranno il credito acquisito come credito d'imposta, sta nei fatti che nella sostanza si tratterà di offerte fino ad esaurimento scorte.
Chiaramente poiché qui la scorta è rappresentata dalla compensazione con tasse e imposte di chi acquisisce il credito, è chiaro che sarà lui a dire quanti sconti/crediti potrà praticare/eseguire.
Qui, però, il punto non è questo.
Che il condòmino non tiri fuori un euro, ne sborsi mille o diecimila, quello che lui, nominalmente o nominalmente e materialmente dovrà sborsare, è calcolato in ragione della sua quota di compartecipazione al condominio.
E qui è utile domandarsi: quale quota?
Al riguardo, ineccepibilmente, l'Agenzia delle Entrate, nella la circolare n. 24/E dell'8 agosto 2020, ha specificato che «il singolo condòmino usufruisce della detrazione per i lavori effettuati sulle parti comuni degli edifici, in ragione dei millesimi di proprietà o dei diversi criteri applicabili ai sensi degli articoli 1123 e seguenti del codice civile».
Va compreso, allora, in relazione alle lavorazioni da svolgersi, quali siano i criteri applicabili.
Superbonus e innovazioni
Ai sensi dell'art. 1120, secondo comma, c.c. sono da considerarsi innovazioni gli interventi «previsti [...], per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio, nonché per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili».
L'innovazione, come c'insegnano dottrina e giurisprudenza, è quell'opera che muta la destinazione di un bene, ovvero quell'intervento che gli conferisce una consistenza materiale diversa da quella originaria. L'innovazione, com'è stato efficacemente sintetizzato, è una novità.
Il cappotto termico, per restare all'ipotesi forse più frequentemente richiamata pensando al superbonus, è un'innovazione. La facciata, il lastrico, il tetto, i pavimenti, una volta coibentati avranno una consistenza differente. Idem per l'installazione di pannelli fotovoltaici, ecc.
Superbonus, innovazioni e millesimi di proprietà
Se l'opera necessaria al godimento delle detrazioni del 110%, insomma se l'opera rientrante nel superbonus è un'opera innovativa, non v'è dubbio alcuno che la spesa (o comunque la misura della partecipazione al costo anche nominale, nel caso di sconto dell'intero lavoro) debba essere suddivisa tra i condòmini secondo i millesimi di proprietà, così come chiaramente disposto dell'art. 1123 c.c.
Superbonus e maggioranze delibere condominiali
Ne discende, ad esempio, che la spesa per la posa in opera dell'involucro andrà ripartita secondo i millesimi di proprietà per tutte le parti dell'edificio, anche per quelle in proprietà esclusiva, quali ad esempio i lastrici solari in uso e proprietà esclusiva, poiché il miglioramento di prestazione energetica delle parti comuni va considerato nel suo complesso.
Diverso il caso di condomini parziali rispetto ai quali, seguendo il disposto di cui all'art. 1123, terzo comma, c.c. le spese, anche innovativi, andranno ripartite secondo i millesimi di proprietà, ma in tal caso dei soli condòmini che traggono utilità dall'opera.
Ad esempio, in caso di edifici separati, ovvero di impianti fotovoltaici o di riscaldamento condominiali che servono solamente una parte dell'edificio, solo i condòmini interessati parteciperanno alla spesa/godranno del beneficio, secondo i millesimi di proprietà.
Superbonus e diversa convenzione
Nulla vieta e nei piccoli e piccolissimi condomìni potrebbe essere una soluzione percorribile, che i condòmini si accordino per dividere le spese, ergo la detrazione, in misura differente a quella indicata dalle norme di legge.
In tal caso, ad avviso dello scrivente, è opportuno che la deroga, quella che l'art. 1123 c.c. chiama diversa convenzione, sia approvata in forma scritta da tutti i condòmini.
Si badi: non è obbligatorio e per la prassi invalsa da sempre è sufficiente che quella decisione sia assunta in assemblea col voto favorevole di tutti i condòmini. Data la particolarità del caso, i controlli e gli interessi in gioco è evidente che usare un po' d'inchiostro non farà male a nessuno.
Superbonus e dimostrazione del criterio di riparto adottato
Il livello è duplice, riguarda l'amministratore di condominio, che ha curato la pratica, eseguendo i bonifici, firmando le pratiche edilizie, i contratti, inviando le comunicazioni e dati all'Agenzia delle Entrate, ecc.
Egli dovrà conservare tutta questa documentazione oltre alla copia delle fatture, delle asseverazioni ed in generale tutti i documenti afferenti alla pratica.
Rispetto ai condòmini, la predetta circolare n. 24/E specifica che «nel caso in cui gli interventi sono effettuati su parti comuni degli edifici va, altresì, acquisita copia della delibera assembleare e della tabella millesimale di ripartizione delle spese. Tale documentazione può essere sostituita dalla certificazione rilasciata dall'amministratore del condominio».
Ricordiamo che il condòmino ha diritto ad accedere alla documentazione condominiale ed estrarne copia (sempre avendo cura di non recare intralcio all'attività dell'amministratore del condominio).
Come dire: ok alla certificazione dell'amministratore è sufficiente e ha pieno valore, ma alla fine sceglie il proprietario.
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