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Nulla per impossibilità dell'oggetto l'approvazione a maggioranza del bilancio in violazione dei criteri legali di ripartizione delle spese.
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Nulla per impossibilità dell'oggetto l'approvazione a maggioranza del bilancio in violazione dei criteri legali di ripartizione delle spese.

Sono nulle le delibere adottate in violazione dei criteri normativi o regolamentari di ripartizione delle spese.

Avv. Paolo Accoti 

Per la ripartizione delle spese in condominio occorre fare riferimento all'art. 1123 Cc per il quale, le spese sono sostenute da tutti condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Rileva anche il novellato art. 69 disp. att. Cc, a mente del quale i valori proporzionali delle singole unità immobiliari esposti nella tabella millesimale (art. 68 disp. att. Cc) possono essere rettificati o modificati solo all'unanimità dei partecipanti al condominio, salvo i casi di errore e di aumento di oltre un quinto.

=> Revisione delle tabelle millesimali contrattuali, quando basta la maggioranza?

A tal proposito, è stato ritenuto che i valori delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condòmini vanno individuati con riferimento al momento dell'adozione del regolamento, e la tabella millesimale che li riporta può essere emendata solo in relazione a errori, di fatto e di diritto, relativi alla determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore delle singole unità immobiliari ovvero a circostanze sopravvenute relative alla consistenza dell'edificio o delle sue porzioni, che incidano in modo rilevante sull'originaria proporzione dei valori.

Conseguentemente, non comportano la revisione o la modifica di tali tabelle né gli errori nella determinazione del valore, che non siano indotti da quelli sugli elementi necessari al suo calcolo, né i mutamenti successivi dei criteri di stima della proprietà immobiliare, pur se abbiano determinato una rivalutazione disomogenea delle singole unità dell'edificio o alterato, comunque, il rapporto originario fra il valore delle singole unità e tra queste e l'edificio (cfr.: Cass. 19797/2016)

Pertanto, una volta accertato che le delibere abbiano effettivamente modificato il criterio di ripartizione delle spese e, sostanzialmente, anche le tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale, queste devono essere dichiarate nulle.

=> Coefficienti di calcolo delle tabelle millesimali, che cosa sono?

In punto giova richiamare l'orientamento giurisprudenziale per il quale sono nulle le delibere adottate in violazione dei criteri normativi o regolamentari di ripartizione delle spese (Cass. 6128/2017), tanto è vero che la delibera condominiale che, a maggioranza, deroga al criterio legale di ripartizione o il valore millesimale delle singole unità immobiliari, è nulla per impossibilità dell'oggetto, incidendo sulla misura degli obblighi dei singoli condòmini fissata dalla legge o per contratto, siccome eccede le attribuzioni dell'assemblea e, quindi, richiede l'accordo unanime di tutti i condòmini (Cass. 19651/2017).

Questi i principi richiamati dal Tribunale di Roma, V Sezione civile, Giudice unico dott.ssa C. Pigozzo, nella sentenza pubblicata in data 11 ottobre 2018.

Due condòmini facenti parte di un supercondominio impugnavano la delibera assembleare dallo stesso adottata, chiedendone la declaratoria di nullità o di annullamento nella parte in cui era stato approvato il bilancio consuntivo della gestione ordinaria, con il relativo piano di riparto, nonché il bilancio preventivo dell'anno successivo con relativo riparto.

In particolare, deducevano la mancata adozione della tabella "A" del regolamento contrattuale per la ripartizione delle spese ordinarie e straordinarie.

Si costituiva in giudizio il supercondominio chiedendo il rigetto della domanda sulla scorta del fatto che, l'adozione di una diversa tabella era stata approvata per facta concludentia, atteso che l'analogo criterio era stato adottato ripetutamente in precedenza senza che i condòmini eccepissero alcunché.

A tale giudizio veniva riunito quello identico con il quale erano state le delibere di approvazione dei bilanci successivi, con le medesime motivazioni.

All'esito dell'istruttoria il Tribunale capitolino rileva come «il regolamento condominiale che disciplinava il condominio degli alloggi popolari facenti parte dell'edificio sito in via G., all'art. 3 allegava la tabella A sulla quale riportava l'entità delle quote di comproprietà di ciascun condominio espresse in millesimi, specificando che "tale espressione millesimale è ragguagliata a quella dell'intero edificio sulla base dei valori venali definitivi quali risultando determinati dalle Commissioni".».

=> Revisione delle tabelle millesimali in presenza di un errore obiettivo

Ciò posto, dopo aver richiamato la normativa applicabile al caso concreto, l'art. 1123 Cc e l'art. 69 disp. att. Cc, letto in combinato disposto con l'art. 68 disp. att.

Cc, ricorda come «in tema di condominio di edifici, i valori delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini e il loro proporzionale ragguaglio in millesimi al valore dell'edificio vanno individuati con riferimento al momento dell'adozione del regolamento, e la tabella che li esprime è soggetta a emenda solo in relazione a errori, di fatto e di diritto, attinenti alla determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore delle singole unità immobiliari ovvero a circostanze sopravvenute relative alla consistenza dell'edificio o delle sue porzioni, che incidano in modo rilevante sull'originaria proporzione dei valori.

Pertanto, in ragione dell'esigenza di certezza dei diritti e degli obblighi dei singoli condomini, fissati nelle tabelle millesimali, non comportano la revisione o la modifica di tali tabelle né gli errori nella determinazione del valore, che non siano indotti da quelli sugli elementi necessari al suo calcolo, né i mutamenti successivi dei criteri di stima della proprietà immobiliare, pur se abbiano determinato una rivalutazione disomogenea delle singole unità dell'edificio o alterato, comunque, il rapporto originario fra il valore delle singole unità e tra queste e l'edificio. (Cass. 27-3-2001 n. 4421; Cassazione civile, sez. II, 04/10/2016, n. 19797).».

Orbene, accertata la modifica dei criteri di ripartizione delle spese conseguente alla approvazione dei bilanci a maggioranza da parte del supercondominio, rilevato che non si può ritenere che detta modifica sia stata accettata per fatti concludenti, non esistendo alcuna documentazione in atti, le delibere impugnate devono essere dichiararsi nulle.

A tal proposito, infatti, sono noto i principi per cui, «sono nulle le delibere adottate in violazione dei criteri normativi o regolamentari di ripartizione delle spese" Cassazione civile, sez.

VI, 09/03/2017, n. 6128; "la delibera condominiale che, a maggioranza ed in deroga al criterio legale del consumo effettivamente registrato o del valore millesimale delle singole unità immobiliari servite, ripartisca in parti uguali tra queste ultime le spese di esercizio dell'impianto di riscaldamento centralizzato è, indipendentemente dal precedente criterio di riparto adottato nel condominio, nulla per impossibilità dell'oggetto, giacché tale statuizione, incidendo sulla misura degli obblighi dei singoli condomini fissata dalla legge o per contratto, eccede le attribuzioni dell'assemblea e pertanto richiede, per la propria approvazione, l'accordo unanime di tutti i condomini, quale espressione della loro autonomia negoziale. Cassazione civile, sez. II, 04/08/2017, n. 19651.».

Il Tribunale, quindi, accoglie l'impugnativa e, per l'effetto, dichiara la nullità delle delibere condominiali contestate, con condanna del supercondominio a rifondere le spese di lite.

STUDIO LEGALE AVV. PAOLO ACCOTI

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Mail avv.paolo.accoti@gmail.com
Web www.studiolegaleaccoti.it

Scarica Tribunale Roma, Sez. V, 11.10.2018

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