In condominio, il terrazzo rappresenta quella parte dell'edificio che, oltre a fungere da copertura per gli appartamenti sottostanti, presenta anche diversi elementi strutturali che lo rendono calpestabile e praticabile e che permettono di esercitare l'accesso e l'affaccio (ad esempio, ringhiere, balaustre e muretti per delimitare l'area, pavimentazione ecc.).
Qualora il terrazzo o lastrico solare sia di proprietà e di uso comune, le spese per riparazione, manutenzione e ricostruzione verranno sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno ai sensi dell'art. 1123 del codice civile.
Terrazzo di proprietà o uso esclusivo
Tuttavia, in condominio è ben possibile che il terrazzo sia di proprietà esclusiva di uno dei condomini, oppure concessogli in uso esclusivo, pur rimanendo di proprietà comune.
In tal caso, l'orientamento giurisprudenziale prevalente ritiene che all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione saranno tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario o con il titolare del diritto di uso esclusivo (cfr. Cass. n. 22896/2013, n. 5814/2016)
Infatti, nonostante l'uso o la proprietà esclusiva, il terrazzo continuerà a fungere anche da lastrico solare, assolvendo a una funzione di copertura nei confronti degli appartamenti ad esso sottostanti.
In particolare, in materia si ritiene applicabile in via analogica l'art. 1126 c.c. con la conseguenza che le spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione delle terrazze, anche a livello, equiparate ai lastrici solari, saranno ripartite in ragione di un terzo, a carico del condomino che abbia l'uso esclusivo, restando gli altri due terzi della stessa spesa a carico dei proprietari dei piani o porzioni di piano sottostanti, ai quali il lastrico o la terrazza servano da copertura, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
Rifacimento dei parapetti: gli orientamenti in materia
Una soluzione non univoca, invece, si rintraccia per quanto riguarda le spese per il rifacimento di parapetti, ringhiere o altri simili ripari, ovvero di elementi strutturali che non riguardano la copertura, ma la praticabilità del terrazzo qualora questo non sia di proprietà comune.
In assenza di una disciplina legislativa in tal senso, parte della giurisprudenza ritiene che tali spese debbano ritenersi a completo carico dell'utente o proprietario esclusivo del lastrico solare, non trattandosi di elementi che contribuiscono in alcun modo alla funzione di copertura.
A questo si contrappone un diverso orientamento che, invece, ritiene che la riparazione o manutenzione non riguardi i soli interventi sulla copertura, ma ricomprenda anche quelli consequenziali, strumentali e accessori.
Pertanto, anche in tal caso, si ritiene che le relative spese vadano ripartite secondo il criterio previsto dall'art. 1126 del codice civile, stante anche la valutazione che, pur assolvendo prevalentemente ad un compito di affaccio, di appoggio di protezione, i parapetti esercitano altresì una funzione connessa al decoro architettonico del fabbricato.
Infine, un terzo orientamento, considera il parapetto del lastrico solare alla stregua di un prolungamento dei muri perimetrali dell'edificio che, pur risolvendosi in una protezione al terrazzo di uso esclusivo, vale a completare strutturalmente lo stabile, contribuendo a definirne le linee architettoniche.
Di conseguenza, si ritiene che le spese debbano essere ripartite tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà.
Il disaccordo dei giudici, corroborato dall'assenza di un criterio legale di ripartizione, alimenta numerosi contrasti in condominio, con la conseguenza che tale argomento risulta particolarmente dibattuto nelle aule della giustizia.
Parapetti: ripartizione spese in base ai millesimi di proprietà
In questa situazione di incertezza giurisprudenziale e vuoto normativo, si è inserita recentemente anche la pronuncia del Tribunale di Palermo che, nella sentenza n. 1648 dell'8 giugno 2020, ha sostanzialmente aderito all'ultimo degli orientamenti proposti in ordine al riparto delle spese di manutenzione dei parapetti.
Lo stesso giudice siciliano premette come la ripartizione delle spese inerenti ai parapetti prospicienti la facciata dell'edificio non sia esplicitata in una norma, evidenziando altresì come l'assenza di uno specifico criterio legale di riparto abbia determinato il formarsi di diversi orientamenti giurisprudenziali contrastanti.
Nella vicenda esaminata, la CTU aveva riscontrato una serie di criticità nel terrazzo ad uso esclusivo del condomino posto a copertura degli immobili, raggiungibile attraverso una scala in ferro battuto, posta nel terrazzo a livello dell'appartamento del condomino stesso. Si trattava, nel caso esaminato, di lesioni, distacchi, ferri scoperti e ossidati, nelle mensole e nel muro perimetrale.
Il Tribunale richiama dunque l'orientamento giurisprudenziale che vede nel parapetto del lastrico solare "un prolungamento dei muri perimetrali dell'edificio che, pur garantendo protezione al lastrico solare di uso esclusivo, vale a completare strutturalmente lo stabile, contribuendo a definirne le linee architettoniche" (cfr. Corte Appello Milano, 15/9/89).
Pertanto, si legge nel provvedimento, le spese ad esso relative andrebbero ripartite fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà ai sensi dell'art. 1117 del codice civile.
Il Tribunale del capoluogo siciliano ritiene che tale soluzione debba essere adottata anche nel caso in cui le spese di rifacimento riguardino il rivestimento esterno del parapetto che contribuisce a definire la facciata.
Pertanto, nel caso di specie, i lavori da eseguire nel terrazzo di copertura nei muretti perimetrali, che fanno parte del prospetto, seguiranno il criterio previsto dagli artt. 1117 e 1123 del codice civile.
Diverso, invece, il discorso con riguardo ai lavori necessari al ripristino della scala a chiocciola che porta al terrazzo: gli stessi dovranno essere effettuati ai sensi dell'art. 1126 c.c., giacché quest'ultima consente l'accesso al terrazzo di copertura, nella sua duplice funzione di lastrico solare e di terrazzo ad uso esclusivo del condomino.
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