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Balconi e ripartizione spese. Se i parapetti hanno una funzione estetica, il danneggiato deve chiamare in causa tutti i condomini
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Balconi e ripartizione spese. Se i parapetti hanno una funzione estetica, il danneggiato deve chiamare in causa tutti i condomini

In caso di manutenzione di elementi di decoro estetico, che contribuiscono all'abbellimento della facciata del palazzo, i costi devono essere sostenuti dall'intero condominio

Avv. Maurizio Tarantino  

La vicenda. Tizio, proprietario di appartamento, aveva proposto ricorso avverso la sentenza resa dalla Corte d'Appello di Napoli, la quale, in accoglimento dell'impugnazione formulata da Caio, aveva dichiarato la nullità della sentenza di primo grado pronunciata dal Tribunale di Benevento per difetto di litisconsorzio necessario.

Il giudizio di primo grado aveva ad oggetto la richiesta di Tizio contro Caio per sentire condannare quest'ultimo ad eliminare le cause della caduta d'acqua dal balcone dell'unità immobiliare di sua proprietà sul sottostante balcone di proprietà di Tizio.

Il Tribunale, accogliendo la domanda di Tizio, aveva condannato Caio ad eseguire le necessarie opere indicate dal CTU per l'eliminare il denunciato inconveniente.

Tuttavia la Corte d'Appello di Napoli, accertava, che i parapetti aggettanti dei balconi dell'edificio, per loro forma, materiali e colore, avevano la funzione di accrescere la gradevolezza estetica del fabbricato, e perciò rientravano tra le parti comuni ex articolo 1117 c.c., di proprietà di tutti i condomini, con conseguente difetto del necessario contraddittorio e rimessione della causa al primo giudice ai sensi dell'articolo 354 c.p.c., comma 1 c.p.c. Avverso tale pronuncia, Tizio ha proposto ricorso in Cassazione.

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Parapetti e cornicioni. Rientrano nell'ambito dei muri condominiali di cui al terzo comma dell'articolo 1117 codice civile anche i parapetti posti alla sommità dell'edificio, svolgendo funzione di coronamento dell'intero stabile, le cui spese di riparazione debbono essere ripartite tra i condòmini ex articolo 1123 codice civile; pertanto, la spesa per la debita manutenzione rimane un affare comune e va imputata ai condòmini secondo la regola generale posta dall'articolo 1123 codice civile, per cui la stessa deve essere sostenuta dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Se, invece, le opere di manutenzione del muro di che trattasi riguardano un edificio autonomo o il muro risulta funzionale solo a un gruppo di condòmini (ipotesi del condominio parziale) allora la spesa relativa deve essere ripartita secondo il criterio previsto dal comma 3 dell'articolo 1123 codice civile, a carico solo di costoro, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

=> Se i balconi non svolgono funzione estetica per la facciata, le spese per frontali e parapetti sono a carico dei proprietari esclusivi?

Principi giurisprudenziali. Per orientamento consolidato giurisprudenziale, mentre i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell'articolo 1117 c.c., non essendo necessari per l'esistenza del fabbricato, ne' essendo destinati all'uso o al servizio di esso, il rivestimento del parapetto e della soletta devono, invece, essere considerati beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l'edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole (Cass. Sez. 2, 21/01/2000, n. 637 del; Cass. Sez. 2, 30/07/2004, n. 14576; Cass. Sez. 2, 30/04/2012, n. 6624).

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Litisconsorzio necessario. In materia di ripartizione delle spese condominiali comuni sussiste il litisconsorzio necessario tra i condomini. Ciò significa che il giudice, nel pronunciarsi sul merito della questione prospettata, è condizionato dalla presenza di tutti i soggetti aventi diritto.

Nel caso in cui questi non siano stati chiamati in causa, egli deve ordinare l'integrazione del contraddittorio.

Nella materia di cui sopra tale litisconsorzio necessario vale per tutti i gradi di giudizio, dunque anche in appello; il rischio, altrimenti, sarebbe quello di iniziare più cause con il medesimo oggetto, cause che potrebbero generare giudicati contrastanti. "Se la decisione viene resa nei confronti di più condomini, che abbiano agito in uno stesso processo, tutti sono parti necessarie nei successivi giudizi di impugnazione, poiché per tutti deve potere fare stato soltanto la pronuncia finale, dandosi altrimenti luogo all'eventualità di giudicati contrastanti, con l'affermazione della legittimità della deliberazione per alcuni e della sua invalidità per altri". (Cass. n. 8727 del 15 Aprile 2014).

Il ragionamento della Corte di Cassazione. Preliminarmente, i giudici della Suprema Corte hanno evidenziato che l'accertamento effettuato dal giudice del merito secondo cui il parapetto del fronte dei balconi degli appartamenti di un edificio assolva prevalentemente alla funzione di rendere esteticamente gradevole l'edificio (quale, nella specie, quello operato dalla Corte d'Appello di Napoli, alla tregua delle risultanze della CTU) costituisce apprezzamento di fatto, incensurabile in sede di legittimità se non per omesso esame di fatto storico decisivo e controverso ex articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5.

Ciò premesso, l'azione di un condomino diretta alla demolizione, al ripristino, o comunque al mutamento dello stato di fatto degli elementi decorativi del balcone di un edificio in condominio costituenti, come tali, parti comuni ai sensi dell'articolo 1117 c.c., n. 3, va proposta nei confronti di tutti i partecipanti del condominio, quali litisconsorti necessari, essendo altrimenti la sentenza "inutiliter data" (In tal senso Cass. Sez. 2, Sentenza n. 11109 del 15/05/2007).

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In conclusione, alla luce di tutto quanto innanzi esposto, la Corte di Cassazione ha respinto il ricorso e per l'effetto ha confermato la pronuncia della Corte Territoriale.

TABELLA RIEPILOGATIVA

OGGETTO DELLA PRONUNCIA

Parapetti deteriorati del condominio

RIFERIMENTI NORMATIVI

Art. 1117 c.c. e Art. 1123 c.c.

PROBLEMA

Il condomino chiedeva i danni da infiltrazioni d'acqua provenienti dal balcone del condomino del piano superiore. A seguito della consulenza tecnica, tuttavia, il ctu aveva evidenziava che il problema derivava dal parapetto condominiale. Pertanto, il giudizio non poteva essere intrapreso solo nei confronti di un condomino.

LA SOLUZIONE

I parapetti dei balconi di un edificio condominiale costituiscono parte integrante della facciata dell'immobile, concorrendo al decoro della facciata stessa. Pertanto, i lavori di rifacimento di tali parti devono considerarsi lavori interessanti le parti comuni dell'edificio con conseguente riparto della relativa spesa tra tutti i condomini, sulla base della tabella di proprietà.

LA MASSIMA

"In tema di condominio, l'azione di un condomino diretta alla demolizione, al ripristino, o comunque al mutamento dello stato di fatto degli elementi decorativi del balcone di un edificio in condominio (nella specie, relativi ai frontali ed ai parapetti), va proposta nei confronti di tutti i partecipanti del condominio, quali litisconsorti necessari". Corte di cassazione 30071 depositata il 14 dicembre 2017

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