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Manutenzioni parapetti e frontalini balconi aggettanti

La manutenzione dei balconi aggettanti che sono delimitati interamente da parapetti in muratura e dei sottostanti frontalini è da considerarsi ad esclusivo carico del proprietario del balcone? I parapetti ed i frontalini non presentano particolari aspetti architettonici tali da contribuire all'estetica dei prospetti del fabbricato. Il colore delle pareti e dei balconi è una tinta unita grigio chiaro e alcuni condomini i cui balconi presentano evidenti segni di usura ritengono debba essere una spesa condominiale e non personale. Io ho dei convincimenti opposti. I vostri pareri?

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Si, se balcone aggettante questo è considerato proprietà esclusiva del condòmino.

La sola cosa comune/condominiale è rappresentata dal frontalino (cioè quella parte/striscia in muratura che contorna il balcone sui 3 lati).

La manutenzione del calpestio compete al proprietario; quella del gli competerà in proporzione millesimale, in quanto parte della facciata comune condominiale.

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Se tutti e 3 lati,sono in muratura,risponde l'intero edificio.

Solo il parapetto e l'interno del balcone compresa la pavimentazione,è privato.

 

https://www.google.it/search?q=balconi+aggettanti+decorati&source=lnms&tbm=isch&sa=X&ved=0ahUKEwiloKvy7NnNAhUNKywKHT2gDjEQ_AUICCgB&biw=1366&bih=614

 

- - - Aggiornato - - -

 

Il colore delle pareti e dei balconi è una tinta unita grigio chiaro e ...

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Spiega meglio questo aspetto.

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I balconi non hanno ringhiere che sono sostituite dalla muratura. A proposito della specifica del colore, intendevo dire che non ci sono elementi di pregio nel rivestimento dei frontalini, come ad esempio piastrelline, tozzetti di ceramica e quant'altro. Quindi secondo te è una spesa condominiale, ma dove posso trovare un riferimento preciso che fa al mio caso?

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I balconi non hanno ringhiere che sono sostituite dalla muratura. A proposito della specifica del colore, intendevo dire che non ci sono elementi di pregio nel rivestimento dei frontalini, come ad esempio piastrelline, tozzetti di ceramica e quant'altro. Quindi secondo te è una spesa condominiale, ma dove posso trovare un riferimento preciso che fa al mio caso?

Quello che ha detto giglio2 è praticamente la stessa cosa che ho detto io.

I frontalini - che siano alti 30 cm. o addirittura per tutta l'altezza del "balcone" (es. 120 cm.) è sempre frontalino; su 3 lati.

In pratica, visto da fuori, il tuo balcone è come se fosse una scatola di cemento. È così ?

Quindi i rifacimento/sistemazione dei frontalini rientra fra i lavori condominiali.

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Non contesto, ma ho sempre dubbi. Spulciando tra internet ho trovato una dispensa sui balconi del centro studi ANACI dove riporta esattamente quanto scrivo a seguire: "I frontalini dei balconi aggettanti sono dunque da ritenersi, per indirizzo giurisprudenziale ormai consolidato, di esclusiva proprietà del titolare del balcone medesimo. Analogo discorso deve farsi per i parapetti e il sottobalcone". E poi a seguire si forniscono riferimenti giurisprudenziali circa quanto sopra enunciato Cass. 8159/1996; Cass. 637/2000; Cass. 1784/2007; Cass. 15713/2007 e a seguire la pronuncia della Cass. n. 14576 del 30/7/2004.

Dove sta la verità o la giusta interpretazione? Quanto riportato sopra come lo si intende?

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Quella è una sentenza del 2004 poi ripresa nel 2007. Siamo nel 2016 e recentemente la cassazione ha affermato quanto ti è stato detto. Se digiti (su google) balconi aggettanti come stabilire la proprietà, ti dovrebbe apparire addirittura un articolo dell'Avvocato Gallucci che commenta la sentenza recente. E comunque recentemente si è stabilito che i balconi sono una proprietà privata. Ma che per i frontalini e sotto-frontalini, si deve considerare parte comune condominiale della facciata.

Poi se non sei convinto non so che dire. Certo è che il vostro amministratore dovrebbe esser aggiornato. Ma i corsi di aggiornamento li segue? non è che li segue "on line" e quindi è come se non li facesse?

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L'esperto risponde:

 

L'obbligo di manutenzione dei parapetti di terrazzi e balconi si differenzia in base alla struttura del palazzo, a prescindere dalla tipologia dei materiali utilizzati, in quanto occorre tener conto solo del fatto che siano strutture incassate nella facciata o aggettanti, cioè sporgenti. Come stabilito dalla Cassazione con la sentenza 2726/2002, infatti, "l'area che sporge dalla facciata svolge solo la funzione di balcone aggettante, ossia di prolungamento dell'unità immobiliare, e quindi le relative spese non ricadono nella suddivisione con il condominio". Quindi se il terrazzo dell'attico non sporge dalla facciata del palazzo, le spese per la parte esterna del parapetto sono a carico del condominio in quanto parte integrante della facciata. Lo stesso nel caso dei balconi, sempre che questi siano incassati, ossia, non sporgano in avanti rispetto alla facciata. Altrimenti le spese sono a carico dei soli proprietari che possiedono i balconi per i quali c'è necessità di manutenzione. (28 settembre 2012)

 

Questo articolo lo avevo letto (e lo conservo nell'archivio file) - Quantunque non molto chiaro (accade spesso per vari argomenti) mi pare che, alla fine, dica un po' le stesse cose che sono state dette nelle risposte fornite (i balconi che non sporgono dalla facciata - e quindi non sono aggettanti - sono denominati balconi "a loggia").

Se comunque si va a leggere quanto ha pubblicato (per conto di condominioweb) l'Avvocato Gallucci, tutto risulta ancora più chiaro e conferma quindi che solo la parte esterna (frontalini) dei balconi aggettanti rientra nel novero condominiale. In quanto costituisce parte della facciata comune. Per tutto il resto, i balconi aggettanti sono di proprietà esclusiva.

Ad ogni buon conto, ciascuno è poi sempre libero (!) di interpretare le sentenze e le relazioni dei legali come meglio crede. Il nostro diritto discende da quello romano, e si differenzia dal diritto anglosassone (a mio avviso molto più preciso, schematico e meno contorto).

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Il caso da me prospettato è di balconi in aggetto, quindi che sporgono rispetto alla facciata. Leggendo quanto sopra riportato da giglio2 e da toni 45 mi sembra di riscontrare una conferma che i parapetti dei balconi sporgenti sono a carico dei singoli proprietari. O continuo ad interpretare male?

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Alcuni giudici,già il solo frontalino normale,senza ne decoro e ne rivestimento,lo danno per scontato che fa parte del decoro della facciata.

Dunque il mio modesto parere,il balcone aggettante che ha tutta la parte frontale in muratura,la parte esterna lo considero condominiale.

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alcuni giudici,già il solo frontalino normale,senza ne decoro e ne rivestimento,lo danno per scontato che fa parte del decoro della facciata.

Dunque il mio modesto parere,il balcone aggettante che ha tutta la parte frontale in muratura,la parte esterna lo considero condominiale.

esatto è proprio cosi' - tutto cio' che si vede frontalmente e lateralmente dall'esterno di un balcone in muratura (come pare essere il caso di specie) fa parte del decoro e quindi rientra nell'ambito condominiale. Con ripartizione millesimale delle spese.

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Alcuni giudici,già il solo frontalino normale,senza ne decoro e ne rivestimento,lo danno per scontato che fa parte del decoro della facciata.

Dunque il mio modesto parere,il balcone aggettante che ha tutta la parte frontale in muratura,la parte esterna lo considero condominiale.

a mio avviso, al di la della recente giurisprudenza, tutto ciò che è esterno alla facciata, salvo casi particolari, dovrebbe considerarsi parte comune, in questo casi si eviterebbero tanti problemi, tipo balcone aggettante, a castello, parte aggettante parte incassato etc. Inoltre le ristrutturazione sarebbe a completo carico del condominio, mentre stando alle nuove norme si rischia che la parte a carico dei privati non venga fatta contestualmente a detti lavori e ci si potrebbe trovare con un fabbricato ristrutturato a metà

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Quindi se il terrazzo dell'attico non sporge dalla facciata del palazzo, le spese per la parte esterna del parapetto sono a carico del condominio in quanto parte integrante della facciata. Lo stesso nel caso dei balconi, sempre che questi siano incassati, ossia, non sporgano in avanti rispetto alla facciata. Altrimenti le spese sono a carico dei soli proprietari che possiedono i balconi per i quali c'è necessità di manutenzione. (28 settembre 2012)

Cerco solo di comprendere e chiarirmi le idee. Quanto sopra riportato non fa intendere che a prescindere dall'esistenza della ringhiera o del parapetto, tutto ciò che sporge dalla facciata è privato e tutto ciò che è incassato (cioè dentro il perimetro della facciata) è condominiale. E se è come ho scritto, perchè la manutenzione dei parapetti, quindi la delimitazione in muratura dei balconi aggettanti, protesi dunque oltre la facciata, va considerata condominiale. Sarà sicuramente un mio limite, ma non riesco a riagganciarmi alla condominialità dei parapetti dei balconi aggettanti, se questi ultimi essendo sporgenti dalla facciata, non configurano un bene condominiale. Sempre molto riconoscente per la vostra disponibilità e pazienza, attendo ulteriori vostri riscontri.

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Ci devi ancora dire che cosa c'è tra il frontalino e parapetto. Muro,ringhiera,vetro,colonnine,ecc...

Hai compreso?

Poi sei partito con i balconi aggettanti,quindi risolviamo prima questo,e poi parliamo di altro.

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I balconi aggettanti non sono delimitati da ringhiere,e al posto di queste, dal piano di calpestio si ergono dei muretti (che io intendo come parapetti).

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Ma perchè in alcune fonti viene riportato che i muretti sono condominiali solo se non sporgono dalla facciata, tale precisazione perchè viene fatta se comunque i muretti che si intendono decori (a mio avviso un parapetto con un semplice intonaco grigio chiaro, contribuisce molto meno al decoro di una facciata rispetto ad una ringhiera, ma ciò è solo un mio pensiero, le immagini postate configurano sicuramente dei muretti decorativi), tanto se rientrati, tanto se sporgent,i rientrano quando si esegue la manutenzione degli stessi, fra le spese condominiali?

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A prescindere dalle convinzioni personali di ciascuno, le più recenti sentenze sono, tutto sommato, abbastanza chiare:

i frontalini dei balconi cioè che sporgono dalla facciata dell'edificio sono parte comune della facciata stessa. E quindi ogni intervento su queste parti (comuni) dovrà essere ripartito pro-millesimi fra tutti i condòmini dell'edificio. Le parti interne (calpestio, sfondati, parapetti) sono proprietà singola/privata. Il parapetto, come dice la parola, è la striscia di marmo o di metallo sulla quale ci si appoggia (col petto>) per sporgersi dal balcone. Essendo una zona in orizzontale è considerata come il calpestio/pavimento.

I balconi incassati - detti anche prevedono sempre , per la risistemazione delle parti esterne >(cioè che si vedono da fuori) la partecipazione dell'intero condominio.

Una loggia, del resto, mostra - all'esterno - solo il muretto che la delimita anteriormente.

Comunque anche nella loggia il calpestio è parte privata (sembrerebbe ovvio). Se saltano le piastrelle uno se le deve sostituire a proprie spese. Rimpiazzandole anche di colore e forma diversa (tanto da fuori non si vedranno mai>.

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Il parapetto del mio balcone aggettante e' composto (come del resto quello degli altri balconi sottostanti) in parte da ringhiera in ferro, e in parte da mattoncini frangisole, che con il tempo si sono in parte rotti, e di conseguenza necessitano di essere sostituitii.

Anni fa si era gia' verificata la rottura di tali frangisole e di conseguenza la necessita' di doverli cambiare, e l' amministratore del tempo aveva ripartito la spesa in millesimi tra tutti i condomini.

L' attuale amministratore afferma invece che tale spesa e' a carico dei proprietari.

Chi ha ragione?

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Il parapetto del mio balcone aggettante e' composto (come del resto quello degli altri balconi sottostanti) in parte da ringhiera in ferro, e in parte da mattoncini frangisole, che con il tempo si sono in parte rotti, e di conseguenza necessitano di essere sostituitii.

Anni fa si era gia' verificata la rottura di tali frangisole e di conseguenza la necessita' di doverli cambiare, e l' amministratore del tempo aveva ripartito la spesa in millesimi tra tutti i condomini.

L' attuale amministratore afferma invece che tale spesa e' a carico dei proprietari.

Chi ha ragione?

Come già precisato in precedenti interventi riguardanti balconi aggettanti (e relativa manutenzione) se si tratta di qualcosa che si può considerare come , la spesa rientra fra quelle comuni; e quindi viene (normalmente) ripartita in funzione dei millesimi.

Pertanto se questi "mattoncini frangisole" rappresentano chiaramente ed in modo inconfutabile una parte della facciata, si tratta di spesa comune. Da ripartirsi, come detto, per millesimi.

Altra cosa è l'intervento sulle parti interne e sul calpestio (o pavimento dei balconi che dir si voglia).

Tutto ciò che riguarda l'interno è parte privata ed attiene quindi a ciascun proprietario/condòmino provvedervi in termini di spese.

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a mio avviso, al di la della recente giurisprudenza, tutto ciò che è esterno alla facciata, salvo casi particolari, dovrebbe considerarsi parte comune, in questo casi si eviterebbero tanti problemi, tipo balcone aggettante, a castello, parte aggettante parte incassato etc. Inoltre le ristrutturazione sarebbe a completo carico del condominio, mentre stando alle nuove norme si rischia che la parte a carico dei privati non venga fatta contestualmente a detti lavori e ci si potrebbe trovare con un fabbricato ristrutturato a metà

... come sono d'accordo !!!!!!!!!!!!!!

ci stiamo trovando proprio in questa situazione: una facciata del palazzo ristrutturata (cornicione, colonne, travi, frontalini, parapetti) e 8 dei 9 sottobalconi rimasti in condizioni pessime (ferri fuori, pignatte quasi inesistenti per il 50% della superficie, ...).

uno spettacolo indegno ...

... ma i privati dicono di non avere soldi o che faranno afre i lavori a imprese più economiche : ... ma li facessero fare, perlomeno ...

intanto c'è metà condominio in......ato.

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... come sono d'accordo !!!!!!!!!!!!!!

ci stiamo trovando proprio in questa situazione: una facciata del palazzo ristrutturata (cornicione, colonne, travi, frontalini, parapetti) e 8 dei 9 sottobalconi rimasti in condizioni pessime (ferri fuori, pignatte quasi inesistenti per il 50% della superficie, ...).

uno spettacolo indegno ...

... ma i privati dicono di non avere soldi o che faranno afre i lavori a imprese più economiche : ... ma li facessero fare, perlomeno ...

intanto c'è metà condominio in......ato.

Sono completamente d'accordo con Paul Cayard. Purtroppo questa normativa (o comunque queste sentenze emesse in merito ai balconi) crea solamente una grande confusione. Così molti condòmini, una volta venuti a conoscenza della cosa, trovano mille scusanti per non procedere

come sarebbe invece opportuno e necessario allorché si debba intervenire con lavori di sistemazione/ristrutturazione dei .

Diventa quindi difficile per un amministratore ottenere l'approvazione per i lavori di "sistemazione" balconi intesi come lavori sulle parti comuni

In quanto sovente, per poter effettuare lavori a regola d'arte sulle parti comuni/condominiali, è necessario intervenire simultaneamente sulle cosiddette parti private (calpestio, ecc.). E sulle parti private non si riesce ad effettuare quei lavori complementari, ancorché necessari, per portare a termine l'insieme delle opere, proprio perché la norma prevede che sono a carico dei diretti proprietari.

Se non c'è accordo fra le parti interessate, diventa oltremodo difficile far eseguire vlidi interventi di sistemazione/ristrutturazione dei balconi

degli edifici (aggettanti, a loggia, incassati o semi-incassati che sia).

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... come sono d'accordo !!!!!!!!!!!!!!

ci stiamo trovando proprio in questa situazione: una facciata del palazzo ristrutturata (cornicione, colonne, travi, frontalini, parapetti) e 8 dei 9 sottobalconi rimasti in condizioni pessime (ferri fuori, pignatte quasi inesistenti per il 50% della superficie, ...).

uno spettacolo indegno ...

... ma i privati dicono di non avere soldi o che faranno afre i lavori a imprese più economiche : ... ma li facessero fare, perlomeno ...

intanto c'è metà condominio in......ato.

a parte la recente giurisprudenza, io sostengo questa tesi perché sono convinto che sia la migliore soluzione ed eviterebbe situazioni come quella da te accennata. Non si posso pensare ad una ristrutturazione di un fabbricato, che peraltro comporta spese importanti per i condomini e poi essere costretti a lasciare per diverso tempo lo stato di degrado alcuni balconi aggettanti.

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I frontalini sono parte comune solo se hanno fregi particolari che abbelliscono il prospetto. Altrimenti sono proprietà privata.

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