Estate: tempo di bagni e di abbronzature. Chi non ha la possibilità di allontanarsi da casa, per rinfrescarsi, può posizionare delle piscine gonfiabili sulle zone di proprietà comune, come il terrazzo o il giardino? Inoltre chi risponde per eventuali danni o lesioni che possano derivare dalla presenza della piscina?
Piscine fisse e piscine amovibili. Le piscine dotate di una struttura in legno, quindi non necessitante di cemento, oppure quelle fuori-terra in plastica o PVC, sono considerate "smontabili" e amovibili.
In particolare, le piscine autoportanti, con ciambellone gonfiabile, richiedono poco spazio, sono meno costose di quelle fisse, ma soprattutto sono veloci e facili da montare.
Per contro, le piscine interrate, (quindi fisse)hanno prezzi esosi, inoltre, si rende necessario iniziare una pratica edilizia per avviare i lavori.
In virtù di quanto sopra, emerge chiaramente come sia più ricorrente la circostanza della "posa" di una piscina gonfiabile in condominio rispetto ad una fissa.
Le piscine fuori terra, stante la loro natura amovibile, non rientrano tra le innovazioni di cui all'art. 1120 c.c. Naturalmente, come si dirà più diffusamente nel prosieguo, è necessaria un'analisi tecnica della portanza del terrazzo, onde evitare danni strutturali e pericoli di crollo.
Piscina sul terrazzo e infiltrazioni. Di chi è la responsabilità?
Il singolo condomino, dunque, ben potrebbe decidere di posizionare una piscina gonfiabile sul terrazzo senza nulla chiedere. Tuttavia il condizionale è d'obbligo.
Infatti, si ricorda che il condomino non può mai eseguire opere che rechino danno alle parti comuni oppure determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio. In ogni caso, è suo onore informarne previamente l'amministratore che ne riferisce all'assemblea. (art. 1122 c.c.).
In particolare, con riguardo all'aspetto architettonico dell'edificio, qualora la piscina, posta sul terrazzo di proprietà esclusiva del condomino, sia visibile e in qualche modo alteri o turbi l'estetica del palazzo, l'assemblea condominiale potrà deliberare contro la sua "installazione".
Piscina fissa nel giardino condominiale. L'installazione di una piscina fissa nel giardino condominiale rappresenta un'innovazione che, pertanto, deve essere approvata con le maggioranze di cui all'art. 1120 c.c. (maggioranza degli intervenuti e 2/3 del valore dell'edificio).
Occorre, in ogni caso, porre mente al regolamento condominiale e ad eventuali divieti in esso contenuti.
Inoltre, ne è vietata la costruzione, allorché possa recare pregiudizio al godimento della cosa comune anche ad un solo condomino (art. 1120 c. 4 c.c.).
La costruzione di una piscina fissa, inoltre, determina l'adozione di molteplici misure di sicurezza, oltre che di un regolamento interno disciplinante il suo uso.
Valida l'istanza di sanatoria per la piscina costruita senza titolo
Piscina gonfiabile collocata su un bene comune. Se il regolamento condominiale non impone divieti in merito, deve considerarsi legittima la possibilità di posizionare una piscina gonfiabile o sul lastrico solare di proprietà comune o nel giardino condominiale.
Trattandosi di una parte comune, naturalmente bisogna aver cura di rispettare il decoro architettonico dell'edificio, di non arrecare pregiudizio agli altri condomini e soprattutto di assicurare un pari uso del bene condominiale.Si ricorda, infatti, che ciascun condomino può far liberamente uso di una parte comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso (art. 1102 c.c.). In altre parole, il singolo comunista non può mutare né deteriorare la funzione del bene.
Ad esempio, si ritiene ammissibile impiegare parzialmente il giardino comune per i giochi dei bambini, giacché tale uso consente di soddisfare esigenze meritevoli di tutela (Trib. Milano 3 ottobre 1991).
La destinazione del bene, infatti, viene rispettata quando si consente anche agli altri condomini di soddisfare esigenze analoghe.
Così non si altera la destinazione del cortile qualora si installino dei serbatoi idrici destinati al soddisfacimento solo di alcuni appartamenti, se i manufatti hanno dimensioni ridotte (Cass. n. 13752/2006).
A maggior ragione, deve considerarsi lecito il posizionamento di una piscina gonfiabile, purché rispetti i requisiti ed i limiti suddetti.
In ogni caso, stante i pericoli insiti nella presenza di una piscina, seppur di ridotte dimensioni, pare opportuno darne previa informazione all'amministratore e discuterne in sede di assemblea condominiale, anche per consentire all'amministratore stesso di assumere le misure necessarie.
Obbligo di controllo sull'uso dei beni comuni. Grava sull'amministratore il compito di verificare come vengono impiegati i beni ed i servizi comuni. Egli deve disciplinarne il godimento, di guisa che sia assicurata a tutti i condomini la migliore fruibilità; oltre ad occuparsi delle altre attività necessarie quali la manutenzione (art. 1130 c. 1 n. 2 c.c.).
Portanza del terrazzo condominiale e prova di carico. Prima di collocare una piscina su di un terrazzo o su di un lastrico è necessario procedere ad alcune prove di carattere tecnico. La piscina, infatti, va riempita ed il liquido ha un peso non trascurabile. Si ricorda che un metro cubo d'acqua pesa mille chilogrammi.
Poniamo di riempire la vasca con cinque metri cubi, vi sarà un peso di cinque tonnellate, non uniformemente distribuito sulla soletta, ma concentrato nella zona in cui è collocata la piscina.
Per questa ragione, occorre accertare quale sia il peso massimo che la solettapuò sopportare, anche in relazione al posizionamento della vasca - al centro o vicino ai muri portanti - e valutare conseguentemente dimensioni e caratteristiche nel manufatto da posizionarvi.
Danni a persone o cose. La presenza di una piscina, sia essa mobile o fissa, può determinare dei rischi, quale quello di scivolamento, di annegamento o di insalubrità dell'acqua.
Non a caso, per quanto attiene alle piscine fisse, destinate ad un'utenza pubblica, in linea generale, esiste una normativa ad hoc [1] che le equipara alle piscine pubbliche con i relativi obblighi, ad esempio il servizio di salvataggio e la presenza di un addetto all'impianto.
Dunque, nell'eventualità in cui si verifichino dei danni, se la piscina è condominiale ne risponde l'ente di gestioneex art. 2051 c.c.(Trib. Pen. Ferrara 28 dicembre 1999) [2].
Inoltre, è ascrivibile all'amministratore, in qualità di rappresentante del condominio, una responsabilità per culpa in vigilando (art. 2049 c.c.).Il condominio non risponde del danno solo nel caso in cui riesca a fornire la prova del caso fortuito, ossia di quell'evento eccezionale, imprevisto ed imprevedibile che esonera da qualsivoglia responsabilità il custode.
Si ricorda, infatti, che non sussiste la responsabilità del custode - nel nostro caso del condominio - qualora il fatto di danno non dipenda da comportamento del medesimo, ma l'evento si verifichiper un fattore estraneo alla sfera soggettiva del custode ed idoneo ad interrompere il nesso causale tra la cosa custodita e l'evento verificatosi.
Rientra in questa ipotesi il decesso di un soggetto che si sia introdotto, invito domino, nella piscina condominiale e vi abbia trovato la morte (Cass. n. 22807/2009).
Responsabilità penaledel condominio e dell'amministratore. Nell'infausto caso in cui un soggetto riporti lesioni in piscina oppure vi anneghi, emerge un profilo di responsabilità penale.
Si fa riferimento ai reati di lesioni colpose (art. 590 c.c.) e di omicidio colposo (art. 589 c.c.).
L'amministratore di condominio riveste una posizione di garanzia (art. 40 c. 2 c.p.), egli infatti ha l'obbligo di vigilare sulle parti comuni e di adottare tutte le misure idonee a prevenire pericoli per la incolumità pubblica derivanti dalle cose comuni.
Pertanto, onde evitare conseguenze penali, l'amministratore deve impegnarsi al fine di prevenire eventuali situazioni di pericolo.
Ad esempio, nel caso di cornicioni pericolanti, vietando l'accesso o il transito nelle zone rischiose (Cass. Pen. 46385/2015) [3]
Si ricorda che, secondo la giurisprudenza, «l'amministratore di condominio in quanto tale assume, dunque, una posizione di garanzia opelegis che discende dal potere attribuitogli dalle norme civilistiche di compiere atti di manutenzione e gestione delle cose comuni e di compiere atti di amministrazione straordinaria anche in assenza di deliberazioni della assemblea.
Da ciò quindi consegue la responsabilità per omessa rimozione del pericolo cui si espone l'incolumità di pubblicadi chiunque acceda in quei luoghi, e per l'eventuale evento dannoso che è derivato causalmente dalla situazione di pericolo proveniente dalla scarsa o dativa manutenzione dell'immobile»
Sono ammessi ospiti nella piscina posta su un bene comune? La piscina collocata su un bene comuneè fruibile non solo dai condomini, ma anche da eventuali ospiti.Secondo una pronuncia piuttosto risalente,le modalità di fruizione variano in base ai millesimi: il numero di ospiti accoglibili, infatti, sarebbe direttamente proporzionale alla quota di proprietà spettante a ciascun condomino (Pretore di Roma 13 luglio 1989). [4]
Spese di manutenzione. Per quanto la piscina gonfiabile sia di ridotte dimensioni, vi sono comunque delle spese da affrontare, ad esempio l'acqua necessaria a riempirla.Inoltre, occorre provvedere alla sua manutenzione; infatti, per evitare il proliferare di batteri, nocivi alla salute, è necessario filtrare e trattare l'acqua con modalità adeguate.
Per esempio, è opportuno stabilizzare il livello del cloro ed impiegare prodotti anti-alghe.
A ciò si aggiunga che anche la struttura, sia essa in legno, in plastica o in PVC, richiede cura onde evitare l'insorgere di muffe. Tutte le citate attività hanno un costo.Quindi può dirsi che:
se la piscina è un bene comune, rispondono di siffatti esborsi tutti i condomini in base ai millesimi. Nondimeno se tra di essi vi sono proprietari di negozi, che non vi hanno accesso, non sono tenuti a contribuire (Cass. n. 5179/1992);
se la piscina è stata collocata da un singolo su di un bene comune e ne fruisce solo questi, le relative spese saranno a suo carico;
nel caso di posizionamento di una piscina sul lastrico solare di proprietà esclusiva di un singolo condomino, le spese di manutenzione della "vasca" non rientrano nello schema di cui all'art. 1126 cod. civ., infatti, la piscina si considera alla stregua di una pertinenza dell'immobile appartenente al singolo condomino che, in quanto tale, «non necessita di manutenzione per la sua destinazione a copertura dei piani sottostanti, ma per evitare che dalle pareti possano derivare infiltrazioni in ragione del particolare uso e destinazione della medesima» (Trib. Milano 215/2003)
Conclusioni. Le parti comuni del condominio sono fruibili da tutti i condomini (art. 1102 c.c.), pertanto si considera ammissibile la posa di una piscina fuori terra (ossia non fissa) nel giardino o terrazzo condominiale, purché non si alteri la destinazione del bene e si consenta il pari uso della res agli altri comunisti.
Inoltre, occorre valutare quanto disposto dal regolamento condominiale, oltre ad effettuare le necessarie prove tecniche di portanza, nel caso in cui si proceda all'installazione su di un terrazzo.
Infine, la piscina, seppur non fissa, necessita di manutenzione anche per garantire la salubrità dell'acqua.
Stante i pericoli insiti nella presenza di una vasca, quale il rischio di scivolare, annegare o contrarre malattie a causa dell'insalubrità dell'acqua, è opportuno che l'amministratore vigili sul suo uso e assuma le misure necessarie a prevenire qualsiasi rischio per l'incolumità delle persone.
[1] Le piscine destinate all'utenza pubblica, siano esse pubbliche o private, devono sottostare a caratteristiche strutturali definite da ciascuna regione.
[2] Nel caso esaminato dal Tribunale di Ferrara, un bambino era morto per annegamento nella piscina condominiale, giacché non v'era il bagnino. Il giudice di merito ha ascritto la responsabilità al condominio e non già all'amministratore, poiché l'assemblea aveva deliberato in senso contrario alla nomina di un soggetto addetto al salvataggio e l'amministratore non avrebbe potuto assumerlo motu proprio.
[3] Si riporta un passo della sentenza Cass. Pen. 46385/2015: «Per rispondere del mancato impedimento di un evento è necessario, cioè, in forza di tale norma, l'esistenza di un obbligo giuridico di attivarsi allo scopo: detto obbligo può nascere da qualsiasi ramo del diritto, e quindi anche dal diritto privato, e specificamente da una convenzione che da tale diritto sia prevista e regolata com'e nel rapporto di rappresentanza volontaria intercorrente fra il condominio e l'amministratore, (così questa sez. 4, n. 39959 del 23.9.2009, Gilardi, che, in applicazione di tale principio, ha ritenuto configurabile a carico dell'amministratore di condominio di un obbligo di garanzia in relazione alla conservazione delle parti comuni, in una fattispecie di incendio riconducibile ad un difetto di installazione di una canna fumaria di proprietà di un terzo estraneo al condominio che attraversava parti comuni dell'edificio)».
[4] Così M. FRACARO - G. PALMIERI, Condominio. Il dizionario dalla A alla Z, collana il Diritto di tutti, Milano, Giuffrè, voce "piscina", 2016, 216 ss.
