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Perché il condomino che lamenta danni deve continuare a pagare le spese condominiali?
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Perché il condomino che lamenta danni deve continuare a pagare le spese condominiali?

Quando il condomino sospende i pagamenti condominiali perché non gli viene riconosciuto immediatamente il danno subito.

Avv. Alessandro Gallucci  

Il fatto di avere subito un danno, per ipotesi un danno da infiltrazioni da una parte comune, non da diritto al condòmino che l'ha patito di non pagare le spese condominiali.

Ciò vale anche per qualunque altra ipotesi di danno: si pensi alla caduta dalle scale, ad un danno per mancato godimento di parti comuni, ecc.

Vedremo il perché di questa affermazione che, salvo il caso di un vaglio giudiziale del diritto vantato, non teme timore di smentita.

Chiaramente, poiché è fisiologico che tra il dire ed il fare ci sia di mezzo il mare, alla lamentela di un condòmino rispetto ad un danno subito, ergo alla volontà di non pagare le spese in misura corrispondente al danno, c'è sempre bisogno di un iniziale vaglio dell'amministratore e poi di un successivo eventuale passaggio assembleare.

Ad ogni buon conto, per valutare con attenzione la questione, ci pare utile partire dal quesito che ci è stato posto da un nostro lettore.

Spese condominiali e danni, il quesito

. Gentilissima Redazione di Condominioweb, buongiorno!

Sono proprietario di un appartamento in condominio ubicato all'ultimo piano dell'edificio. A seguito delle recenti piogge il soffitto della mia casa si è imbevuto d'acqua.

L'ho fatto presente all'amministratore ma nulla: se n'è disinteressato ed oggi la situazione è peggiore.

Piove dentro casa! L'armadio in legno comincia a marcire! Che cosa posso fare? Finché non mi viene risarcito il danno posso evitare di pagare le spese condominiali, così, per compensare?

Questa è una delle tante domanda che ci giungono o che vengono inserite nel nostro forum. Subire un torto e non vedere riconosciute le proprie ragioni, quando si parla di danni in condominio, porta all'automatica equazione: non mi risarciscono = allora non pago".

Come accennavamo in precedenza, l'esempio del danno da infiltrazioni è indicativo: tutte le volte che il condomino subisce un danno non immediatamente riconosciuto si pensa a questa soluzione.

Vale la pena dirlo subito, a scanso di equivoci: si tratta di una presa di posizione errata e che, se seguita, può portare a conseguenze nefaste (leggasi anche pignoramento immobiliare).

Spese condominiali e danni, perché vanno pagate?

Il motivo di quest'affermazione va rintracciato nella natura giuridica degli oneri condominiali.

La Cassazione, lo stesso dicasi per la dottrina, è costante nell'affermare che le obbligazioni condominiali sono obbligazioni propter rem.

In sostanza esse "individuano la persona del debitore e del creditore per così dire per relationem, nel senso che soggetti del rapporto stesso saranno di volta in volta tutti coloro i quali, successivamente, si troveranno nella situazione di titolare del diritto di proprietà o di titolare del diritto reale di godimento" (Gazzoni, Manuale di diritto privato, ESI, 2004).

In questo contesto non è facile individuare il momento di nascita dell'obbligo di contribuzione.

Per parte della giurisprudenza tale obbligo "di ciascun condomino insorge al momento stesso in cui si rende necessario provvedere alla conservazione della cosa e, per conseguenza, si eseguono i lavori che giustificano le relative spese.

Si afferma in giurisprudenza che l'obbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di conservazione delle parti comuni deriva dalla concreta attuazione dell'attività di conservazione e non dalla preventiva approvazione della spesa (e della ripartizione della stessa), che ha carattere meramente autorizzativo dell'opera, talché tale obbligo in tanto sorge in quanto sia espressione di un atto di gestione concretamente compiuto (Cass. Sez. II, 17 maggio 1997, n. 4393; Cass. Sez. II, 17 luglio 1988, n. 4467)" (così Cass. 18 aprile 2003 n. 6323).

A ogni buon conto: quale che sia il momento di nascita, l'approvazione del rendiconto rende quel credito della compagine certo, liquido ed esigibile: chi non paga rischia di vedersi notificato un decreto ingiuntivo ex art. 63 disp. att. c.c.

Nel caso dei danni, invece, fino ad un riconoscimento esplicito o ad una sentenza di accertamento della responsabilità e di condanna, non si può dire altrimenti del credito del condomino.

Insomma la compensazione del "non pago perché ho subito un danno" può valere a fronte di un provvedimento che riconosca o accerti le responsabilità del condominio e quantifichi il danno. Ecco perché fino a quel momento le spese condominiali vanno sempre pagate.

Serve necessariamente la sentenza?

E se l'amministratore si avvede che il condòmino ha ragione? Davvero si deve aspettare una sentenza che, magari, da un danno di 1.000,00 euro tra eventuali consulenze, spese legali e interessi può arrivare anche al triplo?

Può disporre d'ufficio la compensazione? O deve passare dall'assemblea?

Spese condominiali e danni, la soluzione della transazione

Al riguardo la Cassazione ha avuto modo di affermare, in più occasioni che "in tema di condominio negli edifici, ai sensi dell'art. 1135 c.c., l'assemblea può deliberare a maggioranza su tutto ciò che riguarda le spese d'interesse comune e, quindi, anche sulle transazioni che a tali spese afferiscano, essendo necessario il consenso unanime dei condomini, ai sensi dell'art. 1108 c.c., comma 3, solo quando la transazione abbia ad oggetto i diritti reali comuni (v. tra le varie, Sez. 2, Sentenza n. 821 del 16/01/2014 (Rv. 629340; Sez. 2, Sentenza n. 4258 del 24/02/2006 Rv. 587176)" (Cass. 25 gennaio 2016 n. 1234).

È evidente che quella inerente alla spesa in esame è materia d'interesse e competenza assembleare. Nulla vieta, d'altronde, al condòmino che non è d'accordo con quella conclusione, di impugnare di approvazione della transazione.

=> Ripartizione spese condominiali

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