Prima di passare all'analisi della disciplina che si riferisce al condominio, che cosa si intende esattamente ritenuta d'acconto? La ritenuta d'acconto in generale è un anticipo sulle tasse, che il cliente versa al posto di chi gli fornisce delle prestazioni.
In questi casi il condominio cliente quindi, come vedremo, opera in qualità di sostituto di imposta.
Ne consegue che, nel momento in cui il soggetto che ha eseguito determinate prestazioni in favore del condominio, è tenuto a pagare le tasse, dalle stesse deve sottrarre l'importo che il cliente ha già versato per suo conto.
Ritenuta d'acconto in condominio: riferimenti normativi
Vediamo a questo punto quali sono le norme che disciplinano questo obbligo a carico del condominio.
La disposizione che definisce il condominio quale sostituto di imposta, tenuto in tale veste a operare "una ritenuta a titolo di acconto dell'imposta sul reddito delle persone fisiche dovuta dai percipienti" all'atto del pagamento, è il comma 1 dell'art. 23 del D.P.R n. 600/1973, che contiene le disposizioni comuni in materia di accertamento delle imposte sui redditi.
Il successivo art. 25 del medesimo DPR prevede invece che: "I soggetti indicati nel primo comma dell'art. 23, che corrispondono a soggetti residenti nel territorio dello Stato compensi comunque denominati, anche sotto forma di partecipazione agli utili, per prestazioni di lavoro autonomo, ancorché non esercitate abitualmente ovvero siano rese a terzi o nell'interesse di terzi o per l'assunzione di obblighi di fare, non fare o permettere, devono operare all'atto del pagamento una ritenuta del 20% per cento a titolo di acconto dell'imposta sul reddito delle persone fisiche dovuta dai percipienti, con l'obbligo di rivalsa. La predetta ritenuta deve essere operata dal condominio quale sostituto d'imposta anche sui compensi percepiti dall'amministratore di condominio."
La modifica dell'aliquota, salita al 20% e quella relativa all'obbligo per il condominio di operare come sostituto di imposta anche per i compensi erogati all'amministratore, sono state apportate dall'art. 21, comma 11 della legge n. 449/1997.
Un'altra modifica in materia è intervenuta in seguito ad opera della legge finanziaria del 2007, che ha introdotto nel D.P.R n. 600/1973 l'art. 25 ter, che disciplina le ritenute che il condominio deve operare a titolo di sostituto di imposta sulle somme dovute all'appaltatore.
La legge finanziaria n. 296/2006 al comma 43 stabilisce infatti che "Il condominio quale sostituto d'imposta opera all'atto del pagamento una ritenuta del 4 per cento a titolo di acconto dell'imposta sul reddito dovuta dal percipiente, con obbligo di rivalsa, sui corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi, anche se rese a terzi o nell'interesse di terzi, effettuate nell'esercizio di impresa.
La ritenuta di cui al comma 1 è operata anche se i corrispettivi sono qualificabili come redditi diversi ai sensi dell'Art.67, comma 1, lettera i), del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al Decreto del Presidente della Repubblica 22/12/1986 n. 917".
A spiegare nel dettaglio il contenuto del nuovo art. 25 ter e ad indicare i contratti interessati dall'obbligo fiscale della ritenuta da parte del condominio è intervenuta la circolare n. 7/E del 7 febbraio 2007 (sotto allegata) dell'Agenzia delle Entrate, che chiarisce anche alcuni concetti sugli obblighi relativi alla ritenuta per super-condomini e condomini parziali.
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Condominio: casi in cui si applica la ritenuta d'acconto
Dalla lettura e dall'analisi delle norme appena analizzate emerge pertanto che:
- la ritenuta d'acconto del 20% si applica ai redditi da lavoro autonomo, anche svolto in via occasionale. Pensiamo ai compensi riconosciuti a professionisti come avvocati, ingegneri, geometri e architetti per le attività di assistenza e consulenza svolte in favore del condominio;
- la ritenuta d'acconto del 4% si applica invece ai corrispettivi dovuti dal condominio per prestazioni relative a contratti d'appalto eseguite nell'esercizio di impresa o di attività commerciali non abituali.
Contratti d'appalto che prevedono l'assunzione di obbligazioni che comportano la realizzazione, dietro il pagamento di un corrispettivo, di opere o servizi con assunzione diretta da parte del prestatore del rischio dell'attività senza alcun vincolo di subordinazione nei confronti del condominio committente.
Tanto per fare qualche esempio quindi, sono soggette a ritenuta d'acconto del 4% le prestazioni relative ad opere di ristrutturazione e manutenzione dell'edificio condominiale compresi ascensori, caldaie, impianti elettrici e idraulici, pulizia e sistemazione di giardini e piscine, così come i contratti di energia (che ricomprendono anche esercizio e manutenzione degli impianti) da non confondersi con quelli di sola somministrazione di energia elettrica, acqua e gas.
Ritenuta di acconto sul compenso dell'amministratore di condominio
La ritenuta del 4% opera infine anche sui corrispettivi dovuti per prestazioni d'opera e servizi che vengono resi al condominio da soggetti non residenti con organizzazioni stabili nel territorio dello Stato.
Prestazioni escluse dalla ritenuta del 4%
Sono esclusi dalla ritenuta del 4% i corrispettivi che il condominio paga per la fornitura di beni, con relativa posa in opera, se questa è puramente accessoria rispetto alla cessione del bene e quelli corrisposti a imprese e professionisti che i condomini pagano con bonifici bancari o postali per usufruire delle agevolazioni fiscali previste per interventi di ristrutturazione edilizia o riqualificazione energetica, perché in questi casi opera già la ritenuta dell'8% effettuata dagli istituti di crediti e dalle poste.
Versamento e pagamento delle ritenute: importo, scadenza e modalità
Passando alla parte pratica dell'obbligo, il condominio deve provvedere al versamento tramite modello F24 quando l'importo delle ritenute operate raggiunge i 500 euro, per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi effettuate nell'esercizio di impresa.
In realtà detto importo minimo non condiziona in modo assoluto il versamento, il condominio infatti entro il 30 giugno e il 20 dicembre di ogni anno deve provvedere a versare le ritenute anche se la suddetta somma non viene raggiunta.
Il versamento deve avvenire entro il 16 del mese successivo a quello in cui sono state operate le ritenute nel caso della ritenuta al 20%; scadenza che, al di là della soglia di € 500,00 può essere utilizzata anche per le ritenute del 4%..
Per quanto riguarda il pagamento, esso deve essere effettuato tramite conto corrente bancario o postale intestato al condominio o con modalità in grado di consentire al Ministero dell'Economia e delle Finanze di eseguire controlli efficaci.
Il condominio infine, quale sostituto d'imposta, deve rilasciare annualmente all'interessato la certificazione da cui risultano le somme erogate e le ritenute applicate, nonché inviarle all'Agenzia delle Entrate.
