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ANTOG

Riparto spese - i condomini sottostanti

Buongiorno, sono il proprietario di una terrazza a livello con funzione di lastrico solare (mq.30 circa) ed in parte aggettante che copre i balconi sottostanti (mq. 33 circa), il condominio  (la colonna interessata),  ha deliberato, causa infiltrazioni al piano sottostante, il rifacimento della impermeabilizzazione.

Nella delibera non impugnata si è deliberato che 1/3 delle spese sono a carico dei proprietari esclusivi ed inoltre viene indicato anche il versamento di un primo acconto uguale per tutti.

L'amministratore dopo la realizzazione di una prima parte dei lavori (applicazione di resina) invia ai condomini della colonna interessata il riparto a saldo per consentire l'esecuzione della posa del nuovo pavimento. I condomini sottostanti, dopo aver versato tutti il primo acconto, pur non avendo impugnato il riparto,  non vogliono versare il saldo perchè asseriscono che il riparto è sbagliato in quanto la parte aggettante per loro è di esclusiva competenza dei proprietari della terrazza.

Ho letto un pò di giurisprudenza e mi sembra di capire che :

Le spese per la parte aggettante seguono le stesse regole previste per la parte che funge da copertura del palazzo quando l'intervento su questa porzione è funzionale alla complessiva manutenzione del lastrico.

 

Chiedo un vostro parere in merito.

Grazie

 

ANTOG dice:

Ho letto un pò di giurisprudenza e mi sembra di capire che :

Le spese per la parte aggettante seguono le stesse regole previste per la parte che funge da copertura del palazzo quando l'intervento su questa porzione è funzionale alla complessiva manutenzione del lastrico.

 

Chiedo un vostro parere in merito.

Dal punto di vista del riparto, secondo me, hanno ragione i condòmini.

A mio avviso si doveva fare un computo metrico e la parte aggettante doveva essere a carico del proprietario del lastrico, secondo quanto dispone il 2° comma dell'art. 1123 e cioè in proporzione all'uso che ciascuno può farne. (la parte aggettante serve solo a te da calpestio ma non ha alcuna funzione di copertura per gli altri).

Resta il fatto che c'è stata una delibera di approvazione per cui serve un'altra delibera e nuova approvazione di riparto della spesa.

 

Poi, per quanto riguarda la giurisprudenza, è tutto un discorso a parte.

A mio avviso, affidarsi al Giudice, significa solo spendere tanti soldi ed avere le stesse probabilità che si hanno puntando alla roulette sul rosso o sul nero.

Le spese necessarie a conservare la funzione di copertura della terrazza a livello si ripartiscono ai sensi dell'articolo 1126, codice civile ( Cassazione n. 15389/00 )

Quindi un terzo sarà a carico del condomino che ne ha l'uso esclusivo e i restanti 2/3 saranno a carico degli altri condomini della parte dell'edificio che risulta coperta dalla terrazza in questione, mentre per la parte che non copre altri locali la spesa sarà interamente a carico del proprietario della terrazza.

Le spese di pavimentazione della terrazza a livello, di rifacimento dei parapetti e simili, invece, spettano esclusivamente al condomino proprietario esclusivo, in quanto essenziali non alla copertura, bensì alla praticabilità della terrazza stessa. ( Cassazione n. 2726/02; n. 11029/03 ).

Buondì, ringrazio per l’attenzione prestata.  Volevo fare una precisazione circa la funzionalità dei lavori che vedo in queste prime sue risposte non è stata presa in considerazione. La impermeabilizzazione della terrazza e quindi la risoluzione dell’infiltraizone sottostante non può prescindere anche dalla continuità delle lavorazioni che devono essere eseguite anche nella parte aggettante. Questo confermato anche dal fatto che l assemblea ha deliberato l intero rifacimento della terrazza e non un intervento parziale. Io credo che in tale ipotesi si debba applicare il principio dell art 1126. Ripeto le lavorazione consentono di impermeabilizzare il lastrico solare che altrimenti non sarebbe garantita. 

Attendo vostre. Ancora grazie

Modificato da ANTOG

L'assemblea non aveva la competenza di deliberare anche la superficie che non copre i sottostanti.

Quindi volendo,il proprietario può anche rifiutarsi quanto approvato in assemblea,perchè è proprietà esclusiva dello stesso.

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Nulle le delibere condominiali che incidono su beni di proprietà esclusiva dei condomini.

Cassazione civile Sentenza, Sez. II, 31/10/2005, n. 21199 .

Non possono essere oggetto di deliberazioni impositive di spese (e dunque di relativa ripartizione) da parte dell'assemblea del condominio gli interventi di manutenzione relativi ai balconi, da considerarsi beni di proprietà esclusiva, in quanto costituenti appendici o prolungamenti delle unità immobiliari cui accedono e non assolventi, normalmente a funzioni strutturali riferibili all'edificio condominiale, salvo che per i rivestimenti esterni e le parti decorative frontali (che inserendosi nel prospetto dell'edificio contribuiscono all'estetica complessiva dello stesso).
Sono nulle - e pertanto sottratte ai termini di impugnativa di cui all'art. 1137, terzo comma per i casi di semplice annullabilità - le delibere condominiali che incidono sui diritti individuali sulle cose; la dichiarazione di impugnabilità, senza limiti di tempo,dell'atto presupposto inficiato da nullità si estende anche all'atto che ne costituisce esecuzione e che da quello dipende.

Modificato da giglio2

Lastrico solare aggettante e ripartizione delle spese tra i condomini dei danni da infiltrazioni

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Quest’ultima delucidazione si inserisce nel tormentato dibattito della funzione dei lastrici solari aggettanti che differiscono dagli altri lastrici solari.

Da ciò derivano due fondamentali conseguenze:

1    il lastrico solare aggettante svolge la funzione di copertura dell’edificio soltanto per quei condomini che vi sono sotto nella parte compresa tra i muri perimetrali;

2    in caso di ripartizione delle spese per la ristrutturazione e/o conservazione del lastrico, le proporzioni indicate dall’art. 1126 c.c. non dovranno riferirsi alla parte aggettante, perché in tale caso il lastrico ha funzione di cornicione/balcone



Leggi l'articolo completo: https://giuricivile.it/lastrico-solare-aggettante/
 

Non si può che essere d’accordo sulla necessità di estendere l’impermeabilizzazione all’intera terrazza, compresa la parte aggettante, per la perfetta riuscita a regola d’arte dell’intervento edile e sulla decisione di esaminare e deliberare i lavori sull’intera terrazza.

Al parere favorevole e maggioritario dell’assemblea relativamente alla decisione di intervenire sulla porzione di lastrico anche con funzione di copertura delle unità immobiliari sottostanti, deve sommarsi il parere favorevole del proprietario esclusivo di intervenire a proprie spese sulla parte aggettante.

L’assemblea non può decidere lavori sulla proprietà esclusiva, pertanto il proprietario della terrazza a livello può rifiutarsi di far eseguire i lavori sulla parte aggettante.

 

E’ legittima la richiesta dei condomini di partecipare ai 2/3 della spesa di rifacimento della sola porzione di terrazza che ha funzione di copertura e legittimo risulterebbe l’eventuale rifiuto di consentire il proseguimento dei lavori sulla parte aggettante, opposto dal proprietario esclusivo della terrazza.

Tuttavia, non penso che opporrà il suo rifiuto di fronte alla eventualità che la pavimentazione a completamento dei lavori sia limitata alla sola porzione di terrazza che funge da copertura e oggetto di delibera assembleare.

 

 Come rileva il fatto che alla inanimita l assemblea ha deliberato i lavori e che il riparto sarebbe spettato per 1/3 a carico dei proprietari del lastrico solare. Inoltre si è deliberato,sempre nella stessa assemblea, di versare tutti un primo acconto, che tutti hanno saldato, e poi andare al saldo. 

Grazie

Scusatemi se torno sull argomento,divisione spese di impermeabilizzazione terrazza con funzione di lastrico solare e in parte aggettante,  ma siamo in una situazione di stallo dove i lavori sono fermi ed io non posso utilizzare la terrazza.

Riepilogo la situazione:

1) assemblea valida con votazione di tutti i condomini interessati, nessun voto contrario. Si delibera la modalita di ripartizione in 1/3 per i proprietari della terrazza/lastrico solare/aggettante e 2/3 per la verticale;

2) contestualmente con la stessa delibera si chiede il versamento di una quota uguale per tutti per poi andare al saldo, tutti versano la quota;

3) quando l'amministratore chiede il pagmento del sado, alcuni condomini a voce contestano il metodo di ripartizione delle spese approvato con delibera, mai inpugnata!!!!

4) i proprietari delle  terrazze chiedono all amministratore di procedere con il recupero delle somme a mezzo decreto ingiuntivo;

5) l'amministratore ad oggi temporeggia.

Vi sottopongo due questiti:

Primo, la delibera puo essere ancora impugnabile, tutti hanno votato positivamente e sono trascorsi 4 mesi?

Secondo, i condomini che hanno votato positivamente in delibera, trascorsi oramai 4 mesi, posso opporsi ad un eventuale decreto ingiuntivo, non avendo neanche impugnato la richiesta di acconto (versato) e di saldo inviata dall amministratore?

Inoltre come rileva che gia anni fa per lo stesso lavoro, stessa terrazza, su adottato lo stesso criterio di riaprtizione di 1/3 e 2/3, senza diversificare tra parte aggettante e lastrico?

 

Ringrazio tutti per l'attenzione, ma non so come uscirne da questa situazione.

 

Buona giornata

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