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Ripartizione spese condominiali e approvazione del rendiconto in assenza di tabelle millesimali

La ripartizione secondo le tabelle c.d. centesimali è possibile e non costituisce vizio di annullabilità quando è determinata secondo la "diversa convenzione" di cui all'art. 1123 co. 1 c.c.
Avv. Eliana Messineo Avv. Eliana Messineo 

Le spese condominiali possono essere ripartite anche in assenza delle tabelle millesimali. Tale mancanza non impedisce la ripartizione delle spese purché sia proporzionale alla quota di ogni condòmino.

Il criterio per determinare le singole quote, infatti, preesiste ed è indipendente dalla formazione della tabella millesimale, derivando dal rapporto tra il valore della proprietà singola e quello dell'intero edificio (cfr. Cass. n. 5794/1993; Cass. n. 2012/2237)

Si tratta del criterio di proporzionalità dettato dall'art. 1118 c.c. (Diritti dei partecipanti sulle cose comuni) che al primo comma recita: "Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene."

Alla luce di tale criterio normativo, pertanto, si dovrà adottare una delibera assembleare che rispetti tale rapporto di proporzionalità, non potendosi dare luogo ad una delibera che ripartisca in parti uguali spese tra proprietà diverse tra loro.

Ne consegue che il condòmino il quale ritenga che la ripartizione della spesa abbia avuto luogo in contrasto con tale criterio, è tenuto ad impugnare la deliberazione indicando in quali esatti termini la violazione di esso abbia avuto luogo e quale pregiudizio concreto ed attuale gliene derivi.

Cosa accade nella ipotesi in cui i condòmini decidano che le loro quote nel condominio vengano determinate su base diversa da quella millesimale? La delibera adottata dal consesso condominiale sulla base di un criterio di ripartizione delle spese condominiali stabilito in una diversa convenzione è nulla/annullabile?

Per rispondere a tali quesiti ci viene in ausilio una recente sentenza del Tribunale di Palermo n. 1336/2022, chiamato a pronunciarsi sulla impugnazione, da parte di alcuni condòmini di uno stabile, di una delibera assembleare per diversi motivi, in particolare per nullità/ annullabilità della delibera perché adottata in violazione dell'art. 1123 c.c. in mancanza di regolamento condominiale e di tabelle millesimali nonché la nullità/annullabilità poiché adottata in violazione dei criteri di riparto delle spese di gestione dei beni comuni di cui all'art. 1123 c.c.

Mancanza delle tabelle millesimali e del regolamento condominiale: vizio di nullità o di annullabilità?

Secondo l'insegnamento della Suprema Corte di Cassazione, Sezioni Unite, 14 aprile 2021, n. 9839, in tema di condominio degli edifici, l'azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell'art. 1137 c.c., come modificato dall'art. 15 della l. n. 220 del 2012, mentre la categoria della nullità ha un'estensione residuale ed è rinvenibile nelle seguenti ipotesi:

  1. "Mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali";
  2. "Impossibilità dell'oggetto in senso materiale o giuridico";
  3. "Contenuto illecito".

Sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135, nn. 2) e 3), c.c., mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio di dette attribuzioni assembleari, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'art. 1137, comma 2, c.c.

Essendo dunque annullabili e non nulle le deliberazioni relative alle spese che si lamentino essere state adottate in violazione dei criteri legali o convenzionali prescritti, il vizio- motivo di impugnazione della delibera, nel caso in esame relativo alla ripartizione delle spese condominiali e della approvazione del relativo rendiconto in assenza di tabelle millesimali, è stato inquadrato da Tribunale di Palermo, in astratto ossia ai soli fini della qualificazione del vizio, nel genus dell'annullabilità.

Tuttavia, in concreto, è necessario capire cosa accade nell'ipotesi in cui siano stati previsti convenzionalmente criteri di imputazione delle spese su base diversa da quella millesimale e su meccanismi diversi da quelli indicati dal legislatore e, dunque, stabilire se la delibera adottata in tal senso sia o non sia affetta da vizio di annullabilità.

Revisione tabelle millesimali, quali le condizioni

Mancanza delle tabelle millesimali e del regolamento condominiale: la diversa "convenzione" di cui all'art. 1123 c.c.

I condòmini nell'esercizio della loro autonomia possono accettare che le loro quote vengano determinate in modo difforme da quanto previsto dall'art. 1118 c.c. e 68 disp. att. c.c. dando vita alla "diversa convenzione" di cui all'art. 1123 c.c.

Tale convenzione costituisce un impegno irrevocabile di determinare le quote in un determinato modo con la conseguenza che è impedita la revisione di cui all'art. 69 disp. att. c.c.

L'art. 69 disp. att. c.c. dispone che si può procedere alla rettifica delle tabelle millesimali, anche nell'interesse di un solo condòmino con la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136 secondo comma c.c., quando siano conseguenza di un errore.

La giurisprudenza di legittimità e di merito (ex multis, Cass. n. 1848/2018; Cass. n. 7300/2010; Trib. Roma n. 1522/2019) ha chiarito che la disposizione di cui all'art. 69 disp. att. c.c. può essere invocata solo quando si versi in ipotesi di errore materiale, poiché essa attribuisce rilievo esclusivamente alla obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari dell'edificio ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle.

Qualora, invece, i condòmini nell'esercizio della loro autonomia abbiano espressamente dichiarato di accettare che le loro quote nel condominio vengano determinate in modo difforme dai criteri normalmente applicati (art. 1118 c.c.) dando vita alla diversa convenzione di cui all'art. 1123 primo comma c.c., la dichiarazione di accettazione ha valore negoziale e si risolve in un impegno irrevocabile ad accettare la nuova ripartizione millesimale che impedisce di ottenere la revisione ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c.

In questi casi, potrà essere invocato solamente il vizio del consenso di cui all'art. 1428 c.c.

Nel caso di specie, i condòmini avevano adottato le tabelle c.d. centesimali con delibera adottata all'unanimità, e su tali tabelle di natura tecnico- valutativa avevano distribuito tra i condòmini le spese comuni ed approvato il relativo rendiconto. Conseguentemente, il Tribunale di Palermo non ha ravvisato il denunziato vizio di annullabilità della delibera.

Contestazione delle delibere e delle tabelle: c'è differenza

Sentenza
Scarica Trib. Palermo 29 marzo 2022 n. 1336

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