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Paoloc

Maggioranza prevista per revisione tabelle millesimali contrattuali

Buongiorno a tutti,

una delibera assembleare, precedente la riforma, modificava le tabelle millesimali derivanti dal regolamento contrattuale, cioè fornito dal costruttore all'atto dell'acquisto, con la semplice maggioranza prevista dall'art. 1136 co. 2 c.c.

Si tratta di una deliberazione legittima o, essendo prevista l'unanimità dei consensi, è da ritenersi nulla e quindi impugnabile senza limiti temporali ?

Grazie per i preziosi contributi.

E' una delibera nulla ma anche se fosse stata deliberata ieri o se si deliberasse oggi, per il semplice motivo che trattasi di una tabella millesimale contrattuale, per modificarla occorre la firma e l'accettazione di TUTTI i condomini.

Tutto ciò che è incluso nel regolamento di condominio contrattuale è modificabile SOLO all'unanimità.

Ciao

E' una delibera nulla ma anche se fosse stata deliberata ieri o se si deliberasse oggi, per il semplice motivo che trattasi di una tabella millesimale contrattuale, per modificarla occorre la firma e l'accettazione di TUTTI i condomini.

Tutto ciò che è incluso nel regolamento di condominio contrattuale è modificabile SOLO all'unanimità.

Ciao

Mi dispiace ma non sono d'accordo.

Corte di Cassazione, Sezioni Unite, sentenza 9 agosto 2010 n. 18477

La sentenza fa anche giustizia di un orientamento consolidato secondo cui soltanto le delibere approvate in sede assembleare potevano essere modificate a maggioranza, mentre non lo erano quelle di natura cd. convenzionale, ossia "predisposte dall'unico originario proprietario ed accettate dagli iniziali acquirenti delle singole unità", le quali avrebbero potuto essere modificate unicamente con il consenso unanime dei condomini o per atto dell'autoprità giudiziaria ex art. 69 disp. att. C.C.

Ribadita la differenza tra disposizioni regolamentari e disposizioni contrattuali, la Corte precisa infatti che le tabelle millesimali non hanno natura contrattuale "per il solo fatto che, ai sensi dell'art. 68 disp. att. cod. civ., siano allegate ad un regolamento di origine c.d. ^contrattuale^, ove non risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, si sia inteso, cioè, approvare quella ^diversa convenzione^ di cui all'art. 1123 comma 1, cod. civ. "

Alla luce di quanto esposto, conclude la Corte, "deve, quindi, affermarsi che le tabelle millesimali non devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1139, secondo comma, cod. civ."

Mi dispiace ma non sono d'accordo.

Corte di Cassazione, Sezioni Unite, sentenza 9 agosto 2010 n. 18477

La sentenza fa anche giustizia di un orientamento consolidato secondo cui soltanto le delibere approvate in sede assembleare potevano essere modificate a maggioranza, mentre non lo erano quelle di natura cd. convenzionale, ossia "predisposte dall'unico originario proprietario ed accettate dagli iniziali acquirenti delle singole unità", le quali avrebbero potuto essere modificate unicamente con il consenso unanime dei condomini o per atto dell'autoprità giudiziaria ex art. 69 disp. att. C.C.

Ribadita la differenza tra disposizioni regolamentari e disposizioni contrattuali, la Corte precisa infatti che le tabelle millesimali non hanno natura contrattuale "per il solo fatto che, ai sensi dell'art. 68 disp. att. cod. civ., siano allegate ad un regolamento di origine c.d. ^contrattuale^, ove non risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, si sia inteso, cioè, approvare quella ^diversa convenzione^ di cui all'art. 1123 comma 1, cod. civ. "

Alla luce di quanto esposto, conclude la Corte, "deve, quindi, affermarsi che le tabelle millesimali non devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1139, secondo comma, cod. civ."

Bel copia/incolla.

 

Comunque bisogna capire la motivazione della modifica.

Mi dispiace ma non sono d'accordo.

Corte di Cassazione, Sezioni Unite, sentenza 9 agosto 2010 n. 18477

La sentenza fa anche giustizia di un orientamento consolidato secondo cui soltanto le delibere approvate in sede assembleare potevano essere modificate a maggioranza, mentre non lo erano quelle di natura cd. convenzionale, ossia "predisposte dall'unico originario proprietario ed accettate dagli iniziali acquirenti delle singole unità", le quali avrebbero potuto essere modificate unicamente con il consenso unanime dei condomini o per atto dell'autoprità giudiziaria ex art. 69 disp. att. C.C.

Ribadita la differenza tra disposizioni regolamentari e disposizioni contrattuali, la Corte precisa infatti che le tabelle millesimali non hanno natura contrattuale "per il solo fatto che, ai sensi dell'art. 68 disp. att. cod. civ., siano allegate ad un regolamento di origine c.d. ^contrattuale^, ove non risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, si sia inteso, cioè, approvare quella ^diversa convenzione^ di cui all'art. 1123 comma 1, cod. civ. "

Alla luce di quanto esposto, conclude la Corte, "deve, quindi, affermarsi che le tabelle millesimali non devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1139, secondo comma, cod. civ."

Ti ha risposto benissimo Giglio2!

Non aggiungo altro.....

Buongiorno a tutti,

una delibera assembleare, precedente la riforma, modificava le tabelle millesimali derivanti dal regolamento contrattuale, cioè fornito dal costruttore all'atto dell'acquisto, con la semplice maggioranza prevista dall'art. 1136 co. 2 c.c.

Si tratta di una deliberazione legittima o, essendo prevista l'unanimità dei consensi, è da ritenersi nulla e quindi impugnabile senza limiti temporali ?

Grazie per i preziosi contributi.

Le tabelle contrattuali che sono state modificate contenevano deroghe ai criteri legali o no? E le nuove tabelle le contengono?
Ti ha risposto benissimo Giglio2!

Non aggiungo altro.....

Vedremo se sarà proprio così....😎

Le tabelle contrattuali che sono state modificate contenevano deroghe ai criteri legali o no? E le nuove tabelle le contengono?

Ma infatti!

Il nocciolo sta proprio qui.

Paoloc ci dice che la delibera è precedente la riforma, ok!

Ma non ci dice se riguardava deroghe ai criteri legali.

Io sono d'accordo con Giglio2 e con Brico e con chi propende per la tesi che quelle "contrattuali" si possono modificare solo all'unanimità.

Tanto è vero che, come molti di noi sanno e come si è alcune volte già scritto sul forum in proposito, la sentenza citata da Turtle-dive 18477/2010 a pochi giorni dal suo deposito ha partorito subito dei dubbi, delle perplessità.

I giudici hanno stabilito "come" si deve votare. Ma non hanno detto specificatamente "quali" tabelle millesimali potranno essere modificate e neppure "quando", ossia sulla base di quali presupposti e nemmeno "come", ossia quali criteri di calcolo debbano essere adottati.

Il problema deriverebbe dal fatto che molto spesso, nei reg. di condominio contrattuali, si stabilisce che le spese ordinarie e quindi di natura non conservativa siano suddivise NON in base ai millesimi di proprietà ma secondo speciali criteri.

 

La sentenza NON ha fatto questa distinzione, si occupa soltanto dei millesimi di proprietà.

Alla luce di ciò io, ma non solo io, per tabelle contrattuali, quelle a cui si riferisce la sentenza 18477/10, intendo soltanto quelle che abbiano espressamente inteso derogare ai criteri di riparto delle spese dettate dall'art. 1123 c.c. comma I.

 

Da qui i dubbi e le perplessità, dimostrate da molti in questo settore, Confedilizia, avvocati, ecc....ecc.....

In passato abbiamo visto come alcuni Tribunali hanno emesso sentenze in evidente contraddizione con quanto stabilito dalle sezioni unite (basta ricordare la solidarietà dei debiti condominiali...).

 

Approfondendo un pochino ma creando ulteriormente fortissimi dubbi, bisogna vedere, pure, come modificare i millesimi quando, appunto, il tutto è registrato e trascritto in Conservatoria.

Infatti il fatto che le tabelle siano allegate al rogito di acquisto o al regolamento depositato in Conservatoria diviene opponibile a terzi.

L'opponibiltà, dovuta a questa importantissima azione, è una convenzione contrattuale tra condomini.

Se c'è una convenzione contrattuale appare evidente che qualsiasi modifica debba essere firmata ed accettata da tutti.

 

Quindi se una delibera a maggioranza muta i millesimi e non viene trascritta in Conservatoria dei Registri Immobiliari, il nuovo acquirente di un appartamento nel Condominio dove avviene ciò, potrebbe tranquillamente, nelle sedi opportune (a mio avviso con enormi possibilità di successo proprio perchè stiamo parlando di un CONTRATTO), non riconoscere i millesimi nuovi, affermando che prevale la validità di quelli a suo tempo trascritti con il reg. contrattuale di condominio.

Un contratto è un contratto.........c'è poco da fare......!!!!!

Chi ha sentenziato con la 18477, diciamo, che ha avuto una dimenticanza.......

Chi ha legiferato la riforma pure.......

 

Io se abitassi in un Condominio che adotta tabelle contrattuali registrate in Conservatoria, non mi cimenterei nel modificarle, anche se a mio favore, andando fino in Tribunale.......non la vedrei per niente bene.....

Ciao

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