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chiara78

Approvazione/revisione/modifica tabelle

E'definitivamente consolidato il principio,convalidato da recenti sentenze della cassazione,secondo il quale per approvare,modificare,revisionare le tabelle non e'richiesta l'unanimita?

Nei due casi previsti dall'art. 69 Dacc SI è possibile, e si può a maggioranza dell'art. cc 1136 2° comma, negli altri casi è necessaria l'unanimità (1000/1000)

 

Art. 69.

I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:

1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

....

Comunque devi tener conto che non si possono modificare le tabelle senza giustificato motivo, ovvero oggi la maggioranza decide e si cambia così giusto per modificare, sarebbe assurdo e illogico, tanto è vero che il secondo link che hai postato parla esplicitamente dell'art 69 Dacc

Scusate, sicuramente non ho capito, per cui mi riferisco al seguente caso pratico.

1)- Ampia bottega (circa 122 millesimi) interessante l'intero piano terraneo del fabbricato (ad eccezione della superficie destinata ad androne, portineria, vano scala, e locali tecnici dell'impianto termico)

2)- Dopo svariati anni di attività "non gradita" a tutti i condomini, e con proprietari che facevano continui soprusi, l'immobile viene venduto, circa 11 anni addietro.

3)- Il nuovo proprietario, con grande sollievo del condominio, e munito dei relativi permessi comunali, decide subito di frazionare la bottega, ricavandone delle unità abitative, con conseguenti modifiche dei prospetti, approvati in assemblea. Nel corso della stessa, ad unanimità dei presenti, viene approvata la modifica della tabella millesimale " che tenga conta della nuova destinazione d'uso" (sic). Il tutto a carico del nuovo proprietario.

4)- Ovviamente le nuove tabelle comportavano una riduzione del valore millesimale: basti pensare al solo coefficiente d'uso che passava da un valore non inferiore a 3 per la bottega (zona altamente commerciale) ad 1 per l'abitazione.

5)- Stranamente però il valore restava immutato! Ripartiva parimenti "ad libidum" l'originario valore alle nuove unità, consegnando il tutto all'amministratore, che le applicava, senza alcuna approvazione assembleare.

6). Contattato il tecnico redattore, questi "candidamente" riferiva che, pur consapevole del danno che ne derivava per i nuovi proprietari, era stato costretto ad agire in tal modo dall'amministratore. (il tutto in una dettagliata e-mail!)

7)- Facevo quindi redigere da un mio tecnico delle nuove tabelle, che accertava come, in base alla nuova destinazione d'uso per come deliberato, il valore totale delle nuove unità abitative, assommava a 95 millesimi. La differenza veniva ripartita, in modo proporzionale, a tutte le altre unità.

 

Gradirei quindi sapere se la decisione assembleare di modificare le tabelle in base alla nuova destinazione d'uso sia lecita o meno, e se le nuove tabelle, pur se immodificate nel loro totale, necessitavano del rateo assembleare, e se infine è lecito che, a distanza di oltre due anni, le nuove tabelle redatte dal mio tecnico, non siano state ancora discusse, pur se messe ripetutamente all'ordine del giorno.

 

Grazie

Scusa, ma in termini più comprensibili, nel caso illustrato è valida la delibera di una rideterminazione delle quote millesimali dell'ex bottega, in relazione al cambio della nuova destinazione d'uso, e il fatto che l'amministratore ripartisca le nuove quote, senza sentire l'assemblea?

Scusate ma quando si legge ''articolo 68 disp. att. ove non precisato dal titolo ai sensi dell’articolo 1118 c.c., il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio'' per titolo si intende regolamento condominio(o eventualmente quello contrattuale)?

Scusate ma quando si legge ''articolo 68 disp. att. ove non precisato dal titolo ai sensi dell’articolo 1118 c.c., il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio'' per titolo si intende regolamento condominio(o eventualmente quello contrattuale)?
Il titolo è il rogito e/o il RdC Contrattuale.

Si si tratta del titolo = rogito...........

Ho letto il 68 ma ove vedi indicato la parola titolo.

Ho non vedo più io o ti riferisci ad altro

L'espressione "titolo" e usata nell'art 1118 cc >

 

Ma il 68 e il 1118 afferiscono a tematiche differenti :

Il primo discute sulle tabelle millesimali, mentre il 1118 regola i diritti di ogni condo'mino sulle parti comuni in funzione del valore dell'unità immobiliare che detengono .......ove entrano in gioco il termine diritto

Si si tratta del titolo = rogito...........

Ho letto il 68 ma ove vedi indicato la parola titolo.

Ho non vedo più io o ti riferisci ad altro

L'art 68 Dacc cita il termine "titolo"

 

Art. 68.

Ove non precisato dal titolo ai sensi dell'articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.

Nell'accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare.

 

Forse tu hai letto l'art 68 precedente al 18.06.13 cioè prima della modifica per effetto della Legge 220 del 11.12.12 e diceva così, non citando il termine "titolo";

 

"Per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini.

I valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell'intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.

Nell'accertamento dei valori medesimi non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano."

Si Tullio ho letto la versione non aggiornata da un link....evidentemente pessimo!

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Dato che titolo = rogito e considerato che nello stesso contesto si cita le tabelle millesimali ne discende che il regolamento potrà essere sono contrattuale.

Come già evidenziato

scusate ma quando una delibera assembleare intende modificare il regolamento condominiale deve espressamente menzionarlo o si puo'intendere anche per fatti concludenti dal delberato assembleare?

scusate ma quando una delibera assembleare intende modificare il regolamento condominiale deve espressamente menzionarlo o si puo'intendere anche per fatti concludenti dal delberato assembleare?
Quando una delibera modifica un articolo del RdC, sul verbale si deve scrivere chiaramente il testo della modifica, sia l'esito della votazione, quanti voti favorevoli, quanti contrari e quanti astenuti, e quanto meno i nomi ed i relativi mlm dei contrari ed astenuti, così si avranno in vista coloro che potrebbero impugnare e si potrà effettuare il calcolo per differenza del quorum deliberativo (teste e mlm presenti [meno] teste e mlm contrari e astnuti).

La modifica verrà trascritta sul Regolamento di condominio in custodia all'amministratore.

Quindi in definitiva se l'amministratore di condominio dovesse indire un'assemblea straordinaria per decidere in merito alla redazione di nuove tabelle millesimali, in quanto quelle in uso (secondo sua discrezione) sono errate, la revisione dovrebbe avvenire soltanto all'unanimità a meno che non si tratti dei casi previsti dall'art. 69 del disp. att. c.c..

Ovvio che nel secondo caso l'amministratore dovrebbe agire su richiesta di un condomino ( e non autonomamente), di conseguenza dovrebbe essere documentata/comprovata l'esistenza di errori sostanziali.

Giusto!!

Quindi in definitiva se l'amministratore di condominio dovesse indire un'assemblea straordinaria per decidere in merito alla redazione di nuove tabelle millesimali, in quanto quelle in uso (secondo sua discrezione) sono errate, la revisione dovrebbe avvenire soltanto all'unanimità a meno che non si tratti dei casi previsti dall'art. 69 del disp. att. c.c..

Ovvio che nel secondo caso l'amministratore dovrebbe agire su richiesta di un condomino ( e non autonomamente), di conseguenza dovrebbe essere documentata/comprovata l'esistenza di errori sostanziali.

Giusto!!

Se le tabelle sono errate, l'errore ricade nel caso previsto dall'art 69 Dacc perciò è possibile modificarle a maggioranza del 2°c. art 1136 cc, e se c'è un errore sarà necessario dimostrarlo.
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