Il codice civile, nell'ambito del contratto d'appalto, prevede due distinte ipotesi di responsabilità dell'appaltatore:
a) quella contenuta nell'art. 1667 c.c. relativa alla garanzia che egli è tenuto a prestare per le difformità ed i vizi dell'opera;
b) quella ex art. 1669 c.c. altrimenti nota come responsabilità per rovina gravi difetti dell'immobile.
Tale articolo recita:
Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di diec i anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta e vidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta.
Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia.v L'azione di cui all'art. 1669 c.c., per pacifica indicazione giurisprudenziale, è considerata azione per responsabilità extracontrattuale.
In questo contesto, è stato affermato che “ in tema di condominio, la legittimazione dell'amministratore derivante dall'art. 1130, comma 1 n. 4, c.c. - a compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio - gli consente di promuovere azione di responsabilità, ai sensi dell'art. 1669 c.c. nei confronti del costruttore a tutela dell'edificio nella sua unitarietà, ma non di proporre, in difetto di mandato rappresentativo dei singoli condomini, delle azioni risarcitorie per i danni subiti nelle unità immobiliari di loro proprietà esclusiva” (Cass. 8 novembre 2010 n. 22656).
Ciò posto è utile domandarsi: che cosa deve intendersi per gravi difetti?
Secondo il Tribunale di Arezzo, che riprende il consolidato orientamento giurisprudenziale in materia, “ configurano gravi difetti dell'edificio a norma dell'art. 1669 c.c. anche le carenze costruttive dell'opera che pregiudicano o menomano in modo grave il normale godimento e/o la funzionalità e/o l'abitabilità della medesima (cfr.
Cassazione civile, sentenza del 29.3.2006, n. 7254), come quando la realizzazione è avvenuta con materiali inidonei e/o non a regola d'arte ed anche se incidenti su elementi secondari ed accessori dell'opera (quali impermeabilizzazioni, rivestimenti, infissi, pavimentazioni, impianti, ecc.), purché tali da compromettere la sua funzionalità ed abitabilità ed eliminabili solo con lavori di manutenzione, ancorché ordinaria, e cioè mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici (cfr. ex plurimis Cassazione civile, sentenza del 29.4.2008, n. 10857)” (Trib. Arezzo 17 luglio 2012).
In questo contesto, lo stesso tribunale aretino ha ritenuto che l'utilizzazione di materiale scadente nella realizzazione di un piazzale condominiale, legittimasse l'amministratore all'azione di cui all'art. 1669 c.c. dovendosi considerare i difetti emersi nel corso del tempo gravi ai sensi della norma appena citata.
L'importante, in questi casi, è prestare particolare attenzione alle date della scoperta dei difetti, della denuncia e dell'azione in quanto l'eccezione di decadenza è sempre in agguato.
