Ai sensi dell’art. 1130, primo comma n. 4 c.c., nell’ambito dell’ordinaria amministrazione di un condominio:
L'amministratore deve:
[...];
[...];
[...];
[...];
4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.
La dottrina, intervenuta per commentare la norma, ha specificato che “ ordinaria amministrazione è anche e soprattutto conservazione delle cose comuni: e queste si possono conservare sia difendendosene l’integrità con atti materiali […] sia agendo anche in giudizio contro turbative o spogli o minacce di terzi” (Branca, Comunione Condominio negli edifici, pag. 582, Zanichelli, 1982).
In tal senso la Cassazione ha avuto modo di precisare che “ ai sensi dell'art. 1130 cod. civ., n. 4, da interpretarsi estensivamente, l'amm.re del Condominio, non solo è legittimato a compiere gli atti conservativi necessari ad evitare pregiudizi alle parti comuni; ma può compiere atti anche per la salvaguardia dei diritti concernenti le stesse parti comuni delle quali ha la gestione” (Cass.9 dicembre 2009 n. 25766).
In questo contesto è possibile affermare che, nel caso di azione per gravi difetti dell’immobile esercitabile nel termine di dieci anni dalla consegna dell’immobile, l’amministratore ha diritto di azione ex art. 1669 c.c..
Una recente sentenza della Corte d’appello di Ancona, conformemente al consolidato indirizzo espresso dalla Cassazione, risponde affermativamente alla domanda. Si legge in una pronuncia resa dai giudici marchigiani nello scorso mese di febbraio che
“ sulla scorta del consolidato indirizzo secondo cui l'art. 1130 c.c., n. 4, che attribuisce all'amministratore del condominio il potere di compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, deve interpretarsi estensivamente nel senso che, oltre agli atti conservativi necessari ad evitare pregiudizi a questa o a quella parte comune, l'amministratore ha il potere - dovere di compiere analoghi atti per la salvaguardia dei diritti concernenti l'edificio condominiale unitariamente considerato.
Pertanto rientra nel novero degli atti conservativi di cui al citato art. 1130 c.c., n. 4, l'azione di cui all'art. 1669 c.c., intesa a rimuovere i gravi difetti di costruzione, nel caso in cui questi riguardino l'intero ed ificio condominiale ed i singoli appartamenti, vertendosi in una ipotesi di causa comune di danno che abilita alternativamente l'amministratore del condominio ed i singoli condomini ad agire per il risarcimento, senza che possa farsi distinzione tra parti comuni e singoli appartamenti o parte di essi soltanto, (cfr.. per tutte, Cassazione civile, sez. 2^, 18/06/1996, n. 5613)” (Corte Ap.. Ancona 14 febbraio 2012 n. 116).
Si badi: una cosa è l’azione per far valere la garanzia decennale riguarda azioni per difetti che insistono nelle parti comuni dell’edificio in condominio. Qualora, invece, il difetto insistesse su di una parte di proprietà esclusiva, allora l‘azione ex art. 1669 c.c. dovrebbe essere portata avanti direttamente dai singoli interessati.
L’amministratore, infatti, rappresenta i condomini in relazione alle parti comuni dell’edificio e non anche per le loro unità immobiliari.
