Tra le prime questioni che si affrontano appena costituito un condominio, v’è quella della opportunità di stipulare una polizza assicurativa a copertura della responsabilità civile per i danni provenienti dall’edificio condominiale.
A seconda del tipo di contratto che si andrà a stipulare, esso potrà riguardare le sole cose ed impianti comuni od anche essere esteso ai fatti dannosi cagionati da parti di proprietà esclusiva. In quest’ultimo caso si parlerà della così detta polizza globale fabbricati.
Si pensi alla caduta di un terzo (o di un condomino) sulle scale o nell’androne d’ingresso, alla rottura delle colonne montanti di scarico o ancora, a seconda del tipo di polizza e degli eventi coperti, ai guasti elettrici e via dicendo.
E’ obbligatorio sottoscrivere una polizza per la responsabilità civile?
L’amministratore può, autonomamente, decidere di firmare questo tipo di contratto?
Che cosa fare se nonostante il danno sia coperto dal contratto l’assicurazione non intende risarcire?
Sono queste le domande che più comunemente si pongono in relazione alla stipula di un contratto assicurativo.
Quanto alla prima, la risposta è negativa. Infatti, salvo che il regolamento condominiale non la preveda come obbligatoria, la legge non impone al condominio la stipula di un contratto d’assicurazione. Ciò vuol dire che la decisione in merito a quest’argomento dovrà essere presa da ogni singola compagine condominiale.
Proprio questa considerazione ci permette di affrontare il secondo dei tre quesiti posti. Al riguardo è possibile affermare che la competenza a decidere sulla conclusione di un contratto d’assicurazione spetta all’assemblea e non all’amministratore di condominio.
Secondo un filone interpretativo, invece, l’amministratore aveva titolo a sottoscrivere, d’ufficio una polizza assicurativa poiché tale atto era da ricondursi tra quelli conservativi che, ex art. 1130, primo comma n. 4, c.c. rientrano nel novero delle sue attribuzioni.
Sul punto la Cassazione è stata chiarissima nell’affermare che il mandatario dei condomini “ non è legittimato a concludere il contratto d’assicurazione del fabbricato se non abbia ricevuto la autorizzazione da una deliberazione dell’assemblea dei partecipanti alla comunione.
A questa conclusione deve pervenirsi per la decisiva ed assorbente considerazione che la disposizione dell’art. 1130 c.c., comma 4 obbligando l’amministratore (l’amministratore deve compiere) ad eseguire gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, ha inteso chiaramente riferirsi ai soli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell’integrità dell’immobile, tra i quali non può farsi rientrare il contratto d’assicurazione, perché questo non ha gli scopi conservativi ai quali si riferisce la norma dell’art. 1130 c.c., ma ha come suo unico e diverso fine quello di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell’edificio danneggiato” (così Cass. 3 aprile 2007 n. 8233).
Chiarito ciò, ed in assenza di specifiche disposizioni legislative, non può dubitarsi che la deliberazione con la quale s’impegna l’amministratore a stipulare un simile contratto debba considerarsi valida se:
a)in prima convocazione, riporta il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (art. 1136, secondo comma, c.c.);
b)in seconda convocazione, riporta il voto favorevole di un terzo dei partecipanti al condominio che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio (art. 1136, terzo comma, c.c.)
La legittimazione a stipulare il contratto d’assicurazione senza la preventiva autorizzazione assembleare può essere conferita all’amministratore dal regolamento di condominio.
Nel caso, infine, in cui la compagnia assicurativa non dovesse riconoscere l’indennizzo dovuto, laddove se ne ravvisassero gli estremi, il condominio potrebbe adire le vie legali per vedersi riconosciuto quanto in suo diritto.
In tal caso l’azione giudiziaria dovrebbe essere autorizzata dall’assemblea con una deliberazione adottata con le maggioranze di cui al secondo comma dell’art. 1136 c.c. (si veda art. 1136, quarto comma, c.c.)
