Quando accade un danno in condominio, che esso sia dalle parti comuni alle parti di proprietà esclusiva ovvero a terzi, oppure da parti di proprietà esclusiva ad altre unità immobiliari, ci si chiede se esista un'assicurazione condominiale e se sia possibile attivarla.
Dato questo interrogativo, molto ricorrente, è normale domandarsi:
- che cosa s'intende per assicurazione condominiale?
- la stipula del contratto di assicurazione così definito è obbligatoria?
- qual è il criterio di ripartizione delle spese applicabile per suddividere della polizza assicurativa?
- in caso di unità immobiliare concessa in locazione, la spesa per la polizza assicurativa è pagata dal proprietario o dal conduttore?
Rispondere a questi quesiti, per l'amministratore, i condòmini e più in generale gli operatori del settore condominiale vuol dire sapersi districare in una delle questioni più spesso affrontate in relazione alla gestione delle parti comuni.
Polizza assicurativa condominiale, nozione e obbligatorietà
L'assicurazione civile fabbricati, molto spesso anche denominata globale fabbricati, è una polizza che interviene in favore del condominio assicurato per indennizzarlo dei danni subiti da condomini o da terzi causati da parti comuni dell'edificio condominiale, o meglio causati da eventi che abbiamo cagionato danni indennizzabili secondo il contratto sottoscritto.
La polizza assicurativa, questo dipende dal tipo di contratto stipulato, molto spesso interviene anche per indennizzare uno dei condòmini dalla cui proprietà sia provenuto il danno; ciò (sempre in ragione del contenuto del contratto) tanto se il danno sia cagionato alle parti comuni, tanto se esso si sia manifestato nella proprietà esclusiva di un condòmino, ovvero di un terzo.
Il codice non ne sancisce l'obbligatorietà né tanto meno prevede le maggioranze necessarie per la deliberazione che autorizzi l'amministratore a stipularla. Di questi ultimi due aspetti ci occuperemo subito appresso, qui è utile porre in evidenza che sebbene la legge non imponga la stipula di una polizza assicurativa condominiale, il regolamento condominiale potrebbe prevederla, rendendola così obbligatoria per lo specifico condominio di riferimento.
Dal punto di vista dello scrivente è bene che il condominio se ne munisca.
L'assicurazione, di polizze ve ne sono tante sul mercato, ha comunque l'utilità d'intervenire garantendo il condominio da una vasta gamma di accadimenti che possono derivare dal normale utilizzo dell'edificio o semplicemente da accidenti. Vediamo allora come addivenire alla deliberazione di stipula di una polizza.
Da non perdere: Mancato pagamento del premio assicurativo e danni subiti da uno dei condomini. Quali conseguenze?
Polizza assicurativa condominiale, competenza assembleare e maggioranze deliberative
La Cassazione è certa che la competenza sia assembleare, ossia che il mandatario non abbia potere di firma senza una preventiva autorizzazione.
In tal senso è stato affermato che l'amministratore «non è legittimato a concludere il contratto d'assicurazione del fabbricato se non abbia ricevuto la autorizzazione da una deliberazione dell'assemblea dei partecipanti alla comunione.
A questa conclusione deve pervenirsi per la decisiva ed assorbente considerazione che la disposizione dell'art. 1130 c.c., comma 4 obbligando l'amministratore (l'amministratore deve compiere) ad eseguire gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, ha inteso chiaramente riferirsi ai soli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell'integrità dell'immobile, tra i quali non può farsi rientrare il contratto d'assicurazione, perché questo non ha gli scopi conservativi ai quali si riferisce la norma dell'art. 1130 c.c., ma ha come suo unico e diverso fine quello di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell'edificio danneggiato» (così Cass. 3 aprile 2007 n. 8233).
Quanto alle maggioranze necessarie non v'è unanimità di vedute anche se la stessa Suprema Corte, recentemente, ha avuto modo di evidenziare che, al di là della durata, deve ritenersi che la relativa deliberazione d'autorizzazione alla stipula debba essere approvata «con la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136 c.c., commi 2 e 4 (dunque, con la stessa maggioranza sia in prima che in seconda convocazione) giacché, pur eccedendo l'ordinaria amministrazione, non rientra nell'ambito delle innovazioni, per le quali soltanto l'art. 1136 c.c., comma 5, prevede una maggioranza ancora più qualificata» (così Cass. 7 luglio 2010 n. 16011).
È utile rammentare che s'è vero che l'amministratore non ha poteri decisionali in merito alla scelta di stipulare una polizza assicurativa condominiale, ne ha certamente di esecutivi in relazione ad essa, poiché:
- deve stipulare il contratto con la compagnia prescelta dall'assemblea (esecuzione delibera assembleare, art. 1130 n. 1 c.c.);
- deve eseguire il contratto, ad esempio proponendo denuncia di sinistro nelle ipotesi in cui questo sia avvenuto.
Ripartizione spese polizza assicurativa condominiale
In questo contesto è lecito domandarsi: come devono essere ripartire le spese inerenti il costo della polizza e nel caso d'appartamento concesso in locazione il costo deve essere sopportato dal proprietario o dall'inquilino?
La soluzione ai quesiti è immediata.
Non vi sono dubbi che i costi della polizza debbano essere considerati, latu sensu, dei costi per la prestazione di un servizio nell'interesse comune e che come tali, salvo diversa convenzione, debbano essere ripartiti tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà (art. 1123, primo comma, c.c.)
Quanto alle vicende relative al rapporto locatizio la risposta va cercata nel primo comma dell'art. 9 l. n. 392/78 che recita:
«Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.»
In sostanza, salvo diverso accordo tra le parti - sebbene, pare utile evidenziarlo, si tratta d'una interpretazione della legge e non d'un dato univoco - le spese per la polizza assicurativa devono essere corrisposte per intero dal proprietario attenendo ad un servizio reso in ragione dell'interesse del proprietario a vedersi indennizzato per fatti dannosi d'un bene di sua proprietà, che nulla hanno a che vedere, quindi con l'uso delle parti comuni.
Condominio e polizza assicurativa. Vietato barare.
