La vicenda. Tizio (condomino) ha impugnato la delibera con cui il Condominio aveva approvato la realizzazione di tre pensiline presso lo stabile condominiale, ponendo il 50% della spesa a carico dei proprietari dell'ultimo piano e la restante quota a carico degli altri condomini.
L'attore, in particolare, eccepiva che le opere non potevano considerarsi comuni e che la spesa andava posta solo a carico dei condomini le cui porzioni beneficiavano in via esclusiva delle suddette pensiline. Sia in primo che in secondo grado, i giudici del merito avevano respinto la domanda.
In particolare, la corte territoriale aveva ritenuto che le pensiline dovevano servire anche da protezione dell'intera facciata dell'edificio dagli agenti atmosferici e che pertanto fossero condominiali; per tali motivi, aveva considerato legittima la scelta dell'assemblea di ripartire la spesa ai sensi dell'art. 1123 c.c., comma 2, essendo le opere destinate a servire in modo diverso i singoli condomini.
Il ragionamento della Cassazione. Preliminarmente, la Cassazione ha evidenziato che nel condominio, caratterizzato dalla coesistenza nell'edificio di una pluralità di piani o porzioni di piano di proprietà esclusiva, l'attribuzione della proprietà comune sancita dall'art. 1117 c.c., trova fondamento nel collegamento strumentale ed accessorio fra le cose, i servizi e gli impianti e le unità immobiliari appartenenti ai singoli proprietari o alle altre porzioni comuni destinate in modo stabile al servizio e al godimento collettivo; mentre il concreto accertamento che un dato bene abbia le descritte caratteristiche funzionali involge questioni di fatto rimesse al giudice di merito, unitamente alla verifica della concreta utilità che dal bene traggano i singoli condomini, essendo ammissibile, su tali profili, solo il controllo sulla motivazione.
Premesso ciò, a seguito dell'istruttoria di causa, era emerso che "le pensiline avevano la funzione di proteggere la facciata condominiale e non i soli balconi di proprietà esclusiva, garantendo l'integrità e la conservazione dell'intero edificio, ponendolo al riparo dagli agenti atmosferici e, quindi, del tutto correttamente e con motivazione logica ed esente da contraddizioni, ha ritenuto che la spesa dovesse gravare su tutti i condomini". Pertanto, sulla scorta delle descritte emergenze processuali, l'assemblea non poteva ripartire la spesa derogando a quanto prescritto dall'art. 1123, comma 2, c.c. Per meglio dire, le attribuzioni dell'assemblea sono circoscritte alla verifica ed applicazione dei criteri fissati dalla legge.
Se le cose comuni sono destinate a servire i condomini di un edificio in misura diversa, le spese, a norma dell'art. 1123 c.c., comma 2, vanno ripartite in misura proporzionale all'uso che ogni condomino può farne, salvo eventuali accordi, approvati all'unanimità dei condomini, con cui si preveda la ripartizione in misura proporzionale ai millesimi di proprietà.
Di conseguenza, in mancanza di una tale convenzione, ove vi sia contrasto circa la relativa ripartizione, deve escludersi che l'assemblea possa diversamente suddividere la spesa, vincolando anche i dissenzienti, essendo la legittimità delle decisioni assembleari subordinata all'osservanza del criterio che tenga conto dell'utilità che ciascuno dei condomini possa trarre dalla cosa comune, come risultante all'esito di una verifica da compiere in concreto (Cass. n. 5458/1986).
In conclusione, alla luce di tutto quanto innanzi esposto, la delibera non era censurabile nel punto in cui ha posto i costi delle opere per il 50% a carico dei proprietari dell'ultimo piano e per il restante 50% a carico di tutti gli altri. Per i motivi esposti, il ricorso è stato rigettato.
TABELLA RIEPILOGATIVA | |
OGGETTO DELLA PRONUNCIA | Impugnativa della delibera - criterio riparto spese pensiline |
RIFERIMENTI NORMATIVI | Art. 1123, secondo comma, c.c. |
PROBLEMA | Un condomino impugna la delibera con cui l'assemblea di condominio aveva deciso di ripartire i costi relativi alla realizzazione di alcune pensiline ponendoli al 50% a carico degli appartamenti di ultimo piano, e per il rimanente 50%, a carico dell'intero condominio. |
LA SOLUZIONE | Secondo la cassazione, le pensiline erano state realizzate per servire i condòmini in maniera diversa. Di conseguenza, la corte ha ritenuto del tutto legittima la valutazione effettuata dal giudice di merito che aveva ritenuto legittima la delibera dell'assemblea. Il condominio, in sostanza, aveva ripartito le spese in due parti uguali, ponendo la prima metà a carico dei proprietari degli appartamenti di ultimo piano (che godevano in maniera diretta dei benefici della pensilina), e la seconda metà a carico dell'intero condominio (che traeva dalle medesime un beneficio indiretto in quanto queste proteggevano anche la facciata condominiale dagli agenti atmosferici). |
LA MASSIMA | In tema di condominio è legittima la delibera assembleare che autorizza la installazione di pensiline con funzione di protezione dell'intera facciata dell'edificio dagli agenti atmosferici e ripartisce la spesa ai sensi del secondo comma dell'art. 1123, secondo comma, c.c., ponendo il 50% a carico dei proprietari dell'ultimo piano e la restante quota a carico degli altri condomini, essendo le opere destinate a servire in modo diverso i singoli condomini (Cass. civ. sez. II.,28 febbraio 2019, n. 6010). |
