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Come ripartire le spese d'acqua in condominio senza errori
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Come ripartire le spese d'acqua in condominio senza errori

Ripartizione delle spese per il consumo d'acqua, via i criteri fantasiosi, la spesa va suddivisa per consumi o in base ai millesimi

Avv. Alessandro Gallucci  

In un condominio l'assemblea decideva una particolare modalità di ripartizione delle spese per il servizio di erogazione dell'acqua potabile.

In breve: le spese per l'acqua potabile erano suddivise in proporzione al numero degli occupanti delle unità immobiliari, con esonero di quelle risultanti, a seguito di indagini dell'amministratore, disabitate.

Uno dei condomini non ci stava e proponeva impugnazione della deliberazione. Per avere ragione ha dovuto portare la causa fino alla Suprema Corte di Cassazione, la quale ha riconosciuto la fondatezza delle doglianze del comproprietario con la sentenza n. 17557 depositata in cancelleria l'1 agosto 2014.

La pronuncia è particolarmente interessante in quanto non è molto frequente che cause sulle modalità di ripartizione delle spese per il consumo d'acqua arrivino alla loro attenzione.

L'iter motivazionale della sentenza n. 17557 ha il merito di mettere in evidenza che molte consuetudini condominiali, se non fondate su anni di accettazione tacita e se adeguatamente avversate, possono essere messe in soffitta anche per sollecitare l'adozione dei sistemi di misurazione dei consumi.

Si badi: la contestazione è bene farla per il futuro in quanto per gli anni pregressi non contestati è difficile, se non proprio impossibile, ottenere qualcosa.

Andiamo per ordine.

Come devono essere ripartite (preferibilmente) le spese per il consumo dell'acqua in condominio?

Al quesito, idealmente, risponde la sentenza n. 17557 specificando che “le spese relative al consumo dell'acqua devono essere ripartite in base all'effettivo consumo se questo è rilevabile oggettivamente con strumentazioni tecniche”.

Si tratta del così detto contatore di sottrazione. “Infatti – prosegue la Corte – l'installazione in ogni singola unità immobiliare di un apposito contatore consente, da un lato, di utilizzare la lettura di esso come base certa per l'addebito dei costi, salvo il ricorso ai millesimi di proprietà per il consumo dell'acqua che serve per le parti comuni dell'edificio”.

Come dire: se hai consumato x metri cubi, paghi quel che hai consumato. Se per le parti comuni (es. giardino) sono stati consumati Y metri cubi, questi devono essere ripartiti tra tutti secondo i millesimi di proprietà.

La corte termine il proprio ragionamento spiegando che il Legislatore auspica l'adozione di questi sistemi di misurazione (è sempre utile considerare le legislazioni regionali per eventuali obblighi in merito). Insomma, se tutto fosse così non ci sarebbero problemi di sorta.

=> Acqua con concentrazioni di arsenico, risarcimento del danno e responsabilità in ambito condominiale.

E se le unità immobiliari non sono dotate di contatore di sottrazione (come nel caso specifico sottoposto all'attenzione della Corte)?

In tale ipotesi, afferma la Corte, “il sistema dell'art. 1123 cod. civ. non ammette che, salvo diversa convenzione tra le parti, il costo relativo all'erogazione dell'acqua, con una delibera assunta a maggioranza, sia suddiviso in base al numero di persone che abitano stabilmente nel condominio e che resti di conseguenza esente dalla partecipazione alla spesa il singolo condomino il cui appartamento sia rimasto disabitato nel corso dell'anno.

Il comma 1 della citata disposizione, infatti, detta un criterio per le spese di tutti i beni e servizi di cui i condomini godono indistintamente, basato su una corrispondenza proporzionale tra l'onere contributivo ed il valore della proprietà di cui ciascuno condomino è titolare” (Cass. 1 agosto 2014 n. 17557).

Si badi, avvertono gli ermellini, a non lasciarsi trarre in inganno da quanto stabilito dal secondo comma dell'art. 1123, secondo comma, c.c. a mente del quale “se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne”.

Il servizio differente verso ciascun condomino deve guardare all'utilizzazione potenziale. Dire che in una casa non abitata non si consuma acqua – specificano da piazza Cavour – può essere vero ma non è assolutamente certo in quanto in quell'abitazione potrebbe esserci una perdita, oppure si potrebbe utilizzare il servizio per pulizie e simili.

Allo stesso modo stabilire un criterio di ripartizione più oneroso per se un'abitazione è presente una o più persone, è sfornito di ogni ragionevolezza nei termini sopra indicati.

Inoltre, esentare gli appartamenti non abitati dal concorso nella spesa significa sottrarli non solo al costo del consumo idrico imputabile al lavaggio delle parti comuni o all'annaffiamento del giardino condominiale, ma anche a quella parte della tariffa per la fornitura dell'acqua potabile che è rappresentata dal minimo garantito quale quota fissa per la disponibilità del servizio da parte del gestore, la quale, parametrata sul numero delle unità immobiliari domestiche facenti parte del condominio, è indipendente dal consumo effettivo” (Cass. 1 agosto 2014 n. 17557).

Ed allora? Secondo la Corte di Cassazione deve essere sempre tenuto presente il principio di carattere generale (eluso dalla pronuncia impugnata e che ha portato alla sentenza n. 17557), secondo il quale “in tema di condominio, fatta salva la diversa disciplina convenzionale, la ripartizione delle spese della bolletta dell'acqua, in mancanza di contatori di sottrazione installati in ogni singola unità immobiliare, va effettuata, ai sensi dell'art. 1123 c.c., comma 1, in base ai valori millesimali delle singole proprietà, sicchè è viziata, per intrinseca irragionevolezza, la delibera assembleare, assunta a maggioranza, che - adottato il diverso criterio di riparto per persona in base al numero di coloro che abitano stabilmente nell'unità immobiliare - esenti al contempo dalla contribuzione i condomini i cui appartamenti siano rimasti vuoti nel corso dell'anno”.

=> Distacco luce condominiale per morosità, perchè non è invocabile la tutela cautelare?

Scarica Cass. 1 agosto 2014 n. 17557

Cerca: spese consumo dell'acqua

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Biagio64
Biagio64 domenica 02 agosto 2015 alle ore 08:16

Buon giorno, Il mio parere essendo condomino l'amm.re per le eventuali perdite e la successiva suddivisione e in linea con i criteri. Ho qualche dubbio sulle letture effettuate. Si sa i furbi ci sono dappertutto per non dire altro. Anziché effettuare le lettura tramite accesso in abitazione privata si potrebbe avvalorare la tesi della comunicazione dell'invio della fotografia in tale data così da permettere le reali letture e in modo trasparente. Non credo che qualcuno potrebbe obiettare e non accetto nemmeno affermazioni tipo che le foto possono essere modificate.Saluti.

Luna
Luna sabato 27 febbraio 2016 alle ore 23:57

io nel mio condominio non ci ho capito molto,
spese acqua a mesi,e nel quadratino in un angolino mill.euro 240,22(24)cosa vorrebbe significare?compresa cantina ho 104mq
noi siamo in teoria 2, in pratica 1 persona,e una invalida in stato vegetativo,la mia vicina alloggio + grande di 3 mq. 120,11 (12), se la spesa è a millesimi non mi sembra regolare ? ma quanto costa a mq. l' acqua?

Luna
Luna domenica 28 febbraio 2016 alle ore 00:06

domanda: le valvole x il riscaldamento, in obbligo 2016 , sono in obbligo anche x chi ha teleriscaldamento, con accensione autonoma, e termostato già inserito nel' accensione,?
io metto in posizione 20° e tutti i componenti dovrebbero essere a 20°, uso un solo elemento su 8,mi tocca affrontare spesa ?
grazie x ogni risposta che diradi i dubbi

Massimo
Massimo domenica 03 aprile 2016 alle ore 09:45

Quindi se non ho capito male, dove non esiste contatore di sottrazione devono essere ripartite secondo i millesimi di proprietà, bene allora gli ermellini dovrebbero spiegarmi perchè io e mia moglie quindi due persone, dobbiamo pagare come i miei vicini che sono in quattro.

Annalena
Annalena giovedì 12 maggio 2016 alle ore 18:31

se devo emettere fattura per ottenere il rimborso delle spese dell'acqua alla società a cui ho affittato l' immobile ,con che aliquota iva emetto la mia fattura ???
10 % come quella ricevuta dalla società venditrice dell' acqua ?? o 22 % grazie

Redazione Condominioweb
Redazione Condominioweb giovedì 12 maggio 2016 alle ore 19:00

Gentile utente, i quesiti vanno posti nel forum.
Per farlo è semplice. Dopo la registrazione gratuita, basta scegliere il forum adatto e cliccare su invia nuova discussione. Per accedere al forum https://www.condominioweb.com/forum/

Carla
Carla martedì 08 novembre 2016 alle ore 09:14

nel condominio dove ho acquistato casa da circa un anno e dove non vivo, la casa è chiusa, luce staccata ecc. sono costretta a pagare migliaia di euro di acqua privata del consumo altrui . ma sono costretta a pagare come loro? non potrei pagare in proporzione almeno? la delibera condominiale esclude già un condomino che non ci vive.. perché lui si e io no? aiutatemi sono disperata

Franco.
Franco. martedì 08 novembre 2016 alle ore 23:21

Spero di avere capito male.
E' vero che l'acqua dell'acquedotto va divisa per millesimi in caso di solo contatore centrale?
Se si come si fa a capire perche' se in un appartamento ci sono in 5 ed in un altro in due si deve pagare a millesimi di proprieta' per giunta. Abbiamo solo il contatore centrale e non individuale. Mi potrebbe precisare ?
Se mi dice che devo imparare a leggere
mi va bene e sono contento.
Noi avremmo deciso di pagare a n° di persone per la parte relativa al consumo
e a millesimi o dividere per mq Cioe' paritario ,in quanto tutti uguali, la parte fissa che non dipende dal consumo. se so leggere c'e' qualcosa che non torna in quanto da lei scritto.con solo centralizzato non esiste alternativa alla divisione a numero di persone e per installare i contatori individuali dovremmo disfare i due bagni se va bene.
Spero che non ci sia una legge cieca anche per questo e fossimo obbligati a farlo.Meglio la prigione.

Patty
Patty giovedì 24 novembre 2016 alle ore 11:05

Se in un condominio 1 modulo contrattuale è diviso in 2, quindi 0.50 per appartamento, le quote fisse di acqua e fogna come vengono suddivise?

Paola
Paola mercoledì 04 gennaio 2017 alle ore 21:42

Se esiste una legge, quale sarebbe il problema nell'applicarla? https://www.condominioweb.com/contatore-acqua-nel-condominio.204
Nel mio condominio non è nemmeno suddiviso in millesimi 240,00 per tutti indipendente dai millesimi. Nella prossima riunione di condomino (non abbiamo un regolamento contrattuale per cui, niente deroghe) chiederò di far valere la legge ed andrò fino in fondo dato che dal 1994 siamo completamente fuori regola.

Renzo
Renzo giovedì 02 marzo 2017 alle ore 09:43

Salve, Oramai il costo dell'acqua ha raggiunto prezzi proibitivi (vivo a Torino), una equa ripartizione sarebbe quella di farla in base al numero degli occupanti di ogni singolo alloggio purtroppo capita che diversi alloggi vengano dati in affitto e dichiarino che a viverli sia solo una persona. Di fatto in quegli alloggi spesso e volentieri la cosa non è vera e non è raro vedere che vengono abitati anche da 3-4 persone.
A rimetterci sono sempre le persone oneste che dichiarano il numero reale dei condomini.

Gianni
Gianni domenica 02 aprile 2017 alle ore 12:52

Normalmente le spese acqua sono suddivise per persona, ma da qualche mese le spese di depurazione e filtraggio assumono una percentuale notevole nella bolletta quindi un condomino solleva la necessita di suddividere le spese in due parti:
il parziale spese accessorie diviso per appartamento ed il consumo acqua diviso per persona, è una cosa applicabile oppure no?

Marco
Marco martedì 05 settembre 2017 alle ore 11:58

Se nel condominio sono installati i contatori di sottrazione e risulta impossibile effettuare gran parte delle letture come si deve procedere?

Brigida
Brigida domenica 24 settembre 2017 alle ore 07:00

vorrei sapere perche l'acqua in eccedenza deve essere ripartita in maggiore proprorzione in base ai consumi

grazie!

Maria
Maria sabato 09 dicembre 2017 alle ore 15:27

Buonasera, io ho il seguente problema.
sono in affitto da 4 mesi in un condominio di 5 appartamenti.
il contatore acea è uno solo, la bolletta è una sola.
la Signora che ha unico appartamento al secondo piano mi fa arrivare ogni mese un foglietto con scritto spesa acqua 57 spesa luce 10 spesa scale 15.
in 4 mesi sono arrivate 3 spese acqua per un totale di 180 euro.
io mi sono lamentata in quanto sono sola con due bambini piccoli e ho contatore dell acqua per controllare il mio consumo il quale è di 8mc a bimestre, 4mc al mese.
ho chiesto copia della bolletta e non mi è stata data, mi hanno risposto che l acea manda bolletta fissa che sono 360 euro l'anno per ogni appartamento che l acea lo fa di default indipendentemente da quello che si consuma. è vero? la signora dice di dividere ogni bolletta per i 5 appartamenti. a me sembra assurdo. prima avevo in affitto una porzione di villa e il proprietario mi faceva pagare 10 euro al mese di acqua.
come posso fare per risolvere sto problema. ammalapena ce la faccio con l affitto gas e luce.
Grazie.

Ruggero
Ruggero domenica 07 gennaio 2018 alle ore 21:07

buonasera nel mio condominio di 36 famiglie,contatore unico,paghiamo a persona,poi dividiamo le spese che asa ci mette per depurare, lulizia fossi,ecc.sempre a persona ,è giusto.abito in case popolari in provincia di livorno. grazie

Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci mercoledì 10 gennaio 2018 alle ore 17:31

@Ruggero: Se operate in questo modo forse è perché avete preso, tra tutti, accordi per fare così? Altrimenti bisognerebbe suddividere in base ai consumi installando contatori di sottrazione.

Lara
Lara martedì 10 aprile 2018 alle ore 21:23

Nel mio condominio avevamo un contatore in comune...dividevamo le spese a persona,ora in tre si sono staccati, ognuno di loro ha un suo contatore.E normale che non paghino più niente sul consumo del contatore condominiale...ad esempio per il consumo dell'acqua per le pulizie condominiali devono pagare solo quelli che sono rimasti sul contatore condominiale?

Cristina Ciccarelli
Cristina Ciccarelli mercoledì 04 luglio 2018 alle ore 20:00

Sono usufruttuaria di un alloggio condominiale dove ogni condomino ha i suoi contatori "luce gas acqua" ed ho scoperto nei mieicontatori dei n davvero fantasiosi con bollette molto fantasiose perché hanno usato il cd consumo presunto che non corrispone affatto ai mieiconsumi REALI. Ovviamente ho aperto contenziosi perché sono una cd CLIENTE BUONI PAGATORI che non da credito alle "favole societarie" fantoccio della zona. Ho fatto verifiche certosine incrociate e nel medio lungo periodo, hanno assunto il comportamento dello sciacallaggio che non ha niente a che vedere con le SOCIETA SERIE. Mi trovo nella zona CRATERE SISMA 2016 e sono emerse fiumi di truffe dei marchigiani.

ANNA MARIA
ANNA MARIA giovedì 18 ottobre 2018 alle ore 11:10

Salve a tutti, volevo chiedere, come mai la mia collega, nel ripartire la ft. AQP,si trova sempre con metri cubi mancanti , tra le letture dei condomini, ed i mc della ft. , per non parlare del confronto con il c.generale;quindi attribuisce questi mc come dispersione(50-60 mc)..... è impossibile a parere mio una cosa simile..come si fa?pur non essendo competente, sono convinta che ci dev essere un criterio in linea con l'AQP;infatti lei adopera un programma, lo stesso che usiamo per il condominio dove c'è anche la possibilità di ripartire le ft dell' aqp.per i relativi condomini. ma non riesco a capire qual' è a questo punto il criterio da usare, cioè lasciar perdere il programma e adottare un altro metodo o è proprio l' AQP che sbaglia..... è davvero un mistero non è bello sentire ogni volta le lamentele dai condomini. grazie in aticipo per chi mi risponderà

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