#1 Inviato 29 Gennaio, 2016 Buongiorno a tutto il forum Nel mio condominio la ripartizione dell'acqua viene effettuata a testa e non vi sono contatori nei vari appartamenti. Fin qui tutto bene senonché è successa una perdita d'acqua in una conduttura condominiale che ha portato a bollette di circa 4 volte superiori alla norma. Lasciando perdere per ora le problematiche relative al danno, assicurazione etc, l'amministratore ha suddiviso le bollette gonfiate sempre per testa seguendo la logica dei consumi normali. Chiedo al forum se secondo voi tale logica è corretta o se la quota da imputare a perdita (presuntivamente quella che eccede i normali consumi medi) debba subire una diversa ripartizione proprio perchè trascende i consumi. Se si propende per questa ultima ipotesi, quale dovrebbe essere il criterio di ripartizione? Ringrazio anticipatamente tutti coloro che mi illumineranno. Grazie.
#2 Inviato 29 Gennaio, 2016 Vi è una legge dello stato che "impone" obbligatoriamente l'installazione di un contatore per il consumo dell'aqua in ogni appartamento. Leggi al "solito" link: http://www.condomini.altervista.org/ContatoriAcqua.htm Basta quindi l'intervento anche di un solo condómino per obbligare l'amministratore a far applicare la legge ed installare i contatori (circa 50€ a testa). La suddivisione che ora fate per i consumi può essere applicata anche per la "perdita" rilevata. Sta comunque all'assemblea decidere sulla ripartizione, che in assenza momentanea dei contatori, può essere validamente ripartita in parti uguali, oppure per millesimi, oppure per numero residenti. (Cassazione)
#3 Inviato 29 Gennaio, 2016 Buongiorno a tutto il forumNel mio condominio la ripartizione dell'acqua viene effettuata a testa e non vi sono contatori nei vari appartamenti. Fin qui tutto bene senonché è successa una perdita d'acqua in una conduttura condominiale che ha portato a bollette di circa 4 volte superiori alla norma. Lasciando perdere per ora le problematiche relative al danno, assicurazione etc, l'amministratore ha suddiviso le bollette gonfiate sempre per testa seguendo la logica dei consumi normali. Chiedo al forum se secondo voi tale logica è corretta o se la quota da imputare a perdita (presuntivamente quella che eccede i normali consumi medi) debba subire una diversa ripartizione proprio perchè trascende i consumi. Se si propende per questa ultima ipotesi, quale dovrebbe essere il criterio di ripartizione? Ringrazio anticipatamente tutti coloro che mi illumineranno. Grazie. Secondo la Corte di Cassazione deve essere sempre tenuto presente il principio di carattere generale (eluso dalla pronuncia impugnata e che ha portato alla sentenza n. 17557), secondo il quale “in tema di condominio, fatta salva la diversa disciplina convenzionale, la ripartizione delle spese della bolletta dell'acqua, in mancanza di contatori di sottrazione installati in ogni singola unità immobiliare, va effettuata, ai sensi dell'art. 1123 c.c., comma 1, in base ai valori millesimali delle singole proprietà, sicchè è viziata, per intrinseca irragionevolezza, la delibera assembleare, assunta a maggioranza, che - adottato il diverso criterio di riparto per persona in base al numero di coloro che abitano stabilmente nell'unità immobiliare - esenti al contempo dalla contribuzione i condomini i cui appartamenti siano rimasti vuoti nel corso dell'anno”. Fonte https://www.condominioweb.com/ripartizione-delle-spese-dacqua.11330#ixzz3yclrCeVf www.condominioweb.com In mancanza di contatori personali, salvo regolamento contrattuale o delibera all'unanimità di 1000 millesimi, il criterio legale di riparto dei consumi acqua personale è per millesimi di proprietà. Aggiungo che anche se ci fossero stati i contatori in ciascun appartamento, trattandosi di perdita dalla conduttura condominiale e non di consumi personali rilevabili dai singoli contatori, questa eccedenza/differenza va ripartita comunque per millesimi di proprietà. Nel vostro caso specifico, è mia opinione che vada continuato a ripartire a persona la media del vostro consumo storico mentre la differenza causata dalla perdita della conduttura condominiale va ripartita per millesimi di proprietà.
#4 Inviato 29 Gennaio, 2016 Grazie ai gentili utenti. In effetti a me stonava il discorso della ripartizione per testa della perdita in quanto non dipendente comunque da consumi. Vi faro sapere cosa si deciderà, grazie comunque.
#5 Inviato 29 Gennaio, 2016 ...Aggiungo che anche se ci fossero stati i contatori in ciascun appartamento, trattandosi di perdita dalla conduttura condominiale e non di consumi personali rilevabili dai singoli contatori, questa eccedenza/differenza va ripartita comunque per millesimi di proprietà....La conduttura dell'acqua non è completamente "condominiale". Secondo costante giurisprudenza, le tubazioni sono comuni solo fino alla diramazione verso la "specifica" utenza privata o al gruppo di utenze raggruppate, oltre diventano di competenza specifica. (3° comma dell'art. 1123 del c.c.) Non appare quindi "obbligatoriamente necessario" imputare le spese di ripatazione delle tubature o ancor meno la dispersione dell'acqua per millesimi. Sta sempre all'assemblea decidere in merito alla ripartizione. L'adduzione dell'acqua essendo oltretutto un servizio "egualitario" a tutte le unità immobiliari presenti nell'edificio condominiale (in ogni appartamento entra una tubazione di grandezza identica), potrebbe essere validamente identificata su richiesta nel 2° comma dell'art. 1123 del c.c. (in questo caso in misura identica e non diversa) Appare quindi corretta una deliberazione dell'assemblea condominiale ove ripartisca in parti uguali sia la spesa di riparazione, sia la spesa per la perdita involontaria dell'acqua. Basta fare l'esempio in cui la perdita sia imputabile alla tubazione che si dirama dalla parte comune, verso uno specifico appartamento (tubazione privata ai sensi del 3° comma dell'art. 1123); in questo caso, ove venisse certificata la zona di perdita, la spesa della riparazione e dell'acqua dispersa sarebbe a carico dl'unico appartamento incriminato. Ecco perchè deve essere dato mandato all'assemblea di decidere in merito, anche secondo equità.
#6 Inviato 29 Gennaio, 2016 La conduttura dell'acqua non è completamente "condominiale".... Mettiamola così: Se ci fosse stata una perdita su una delle colonne montanti si sarebbero sicuramente inzuppate le pareti di quella colonna e l'eccedenza andrebbe attribuita agli allacciati a quella colonna. Se invece la perdita è nel tubo condominiale posto nel sottosuolo e che porta l'acqua dal contatore generale all'autocalve, come sarà ripartito il consumo d'acqua riversato nel sottosuolo? Sicuramente non si può parlare di riparto "a persona", neanche se a deciderlo è l'assemblea e c'è l'opposizione di anche un solo condòmino.
#7 Inviato 29 Gennaio, 2016 Ringrazio Claistron per il secondo contributo. Io non sono esperto di giurisprudenza condominiale, ma riterrei che, non essendoci nesso di causalità fra perdita occulta e consumi, la suddivisione a testa come nei consumi sia poco equa. Si pensi ad un condominio dove vi abita una sola persona e le altri appartamenti sono vuoti e a causa di una perdita arrivi una bolletta stratosferica, mi sembrerebbe poco corretto che la sola persona si debba accollare tutto (o quasi) il pagamento. Ad ogni modo mi sembra un quesito interessante, così come sono interessanti tutte le argomentazioni. - - - Aggiornato - - - Grazie Leonardo, tu riporti il 1123 c.c. che sarebbe quest (primi due commi) e spese necessarie (1) per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio [1117, 1122], per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno [1118 2; 68 disp. att.], salvo diversa convenzione (2). Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne (3). E' la parte in rosso che determina la suddivisione in millesimi e che una delibera contraria deve essere votata alla unanimità?
#8 Inviato 29 Gennaio, 2016 Ringrazio Claistron per il secondo contributo.Io non sono esperto di giurisprudenza condominiale, ma riterrei che, non essendoci nesso di causalità fra perdita occulta e consumi, la suddivisione a testa come nei consumi sia poco equa. Si pensi ad un condominio dove vi abita una sola persona e le altri appartamenti sono vuoti e a causa di una perdita arrivi una bolletta stratosferica, mi sembrerebbe poco corretto che la sola persona si debba accollare tutto (o quasi) il pagamento. Ad ogni modo mi sembra un quesito interessante, così come sono interessanti tutte le argomentazioni. - - - Aggiornato - - - Grazie Leonardo, tu riporti il 1123 c.c. che sarebbe quest (primi due commi) e spese necessarie (1) per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio [1117, 1122], per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno [1118 2; 68 disp. att.], salvo diversa convenzione (2). Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne (3). E' la parte in rosso che determina la suddivisione in millesimi e che una delibera contraria deve essere votata alla unanimità? Esattamente. L'uso diverso deve essere dimostrato. Per il consumo personale di acqua solo un contatore può stabilire il diverso uso perchè una famiglia di 4 persone può fare una doccia ciascuna a settimana ed un single può fare 4 docce al giorno. Stesso dicasi per la forza motrice consumata dall'ascensore. Una coppia di pensionati può usare l'ascensore una volta al giorno ed un single può entrare ed uscire di casa 10 volte al giorno. Il riparto A PERSONA (che è completamente diverso anche dal parti uguali per appartamento) può essere deliberato solo con una delibera all'unanimità (CONVENZIONE)
