Chi deve fare che cosa per verificare se l'acqua che esce dai rubinetti delle unità immobiliari è sicura per la nostra salute?
Per rispondere alla domanda è necessario inquadrare il contesto normativo di riferimento.
In primis è bene ricordare che l'amministratore, in quanto legale rappresentante dei condomini rispetto alle parti comuni, né è il custode e deve garantire "la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini" (art. 1130 n. 3 c.c.).
Si fulmina una lampadina dell'ascensore, del vano o dello spazio manovra dei box? L'amministratore deve disporne la sostituzione.
Si rompe una tubatura dell'impianto idrico o del riscaldamento centralizzato? Idem.
Che cosa deve fare il mandatario se gli viene segnalato che l'acqua non sembra tanto "normale"? Innanzitutto deve verificare il buono stato dei serbatoi dell'autoclave che ciclicamente necessitano di una pulizia.
I più attenti, però, potrebbero dire: ricordo che esiste una normativa sui controlli periodici della qualità dell'acqua. L'amministratore deve rispettarla? Non sempre. Vediamo perché.
La normativa di riferimento è il d.lgs n. 31/01.
Innanzitutto, per un corretto inquadramento del fenomeno, è bene specificare che l'amministratore è responsabile per l'impianto di distribuzione domestico, vale a dire per: "le condutture, i raccordi, le apparecchiature installati tra i rubinetti normalmente utilizzati per l'erogazione dell'acqua destinata al consumo umano e la rete di distribuzione esterna.
La delimitazione tra impianto di distribuzione domestico e rete di distribuzione esterna, di seguito denominata punto di consegna, è costituita dal contatore, salva diversa indicazione del contratto di somministrazione" (art. 2 lett. b) d.lgs n. 31/01)
A dire il vero dell'impianto domestico così definito, l'amministratore è responsabile per il tratto che va dal contatore generale fino alle diramazioni verso le singole unità immobiliari (art. 1117 c.c.). Da lì in poi si tratta dell'impianto di proprietà esclusiva e quindi il responsabile è il condomino.
Formazione degli amministratori condominiali, le associazioni si esprimano.
La differenza non è di poco conto in quanto l'amministratore, così facendo, non è responsabile di ciò che esce dal rubinetto ma di ciò che esce dal punto di allaccio al contatore di sottrazione del singolo o, in mancanza, dal punto di diramazione.
Il decreto, poi parla di controlli, interni ed esterni, sugli impianti ed indica le modalità di effettuazione di tali verifiche periodiche.
Quanto agli edifici privati, all'art. 5 del più volte citato d.lgs n. 31/02, più specificamente nel secondo periodo del secondo comma, è stabilito che: "per gli edifici e le strutture in cui l'acqua è fornita al pubblico, il titolare ed il responsabile della gestione dell'edificio o della struttura devono assicurare che i valori di parametro fissati nell'allegato I, rispettati nel punto di consegna, siano mantenuti nel punto in cui l'acqua fuoriesce dal rubinetto".
Il mancato rispetto di questa norma comporta l'irrogazione di sanzioni pecuniarie (art. 19 d.lgs n. 31/02)
La domanda che ci si è posta è la seguente: l'amministratore deve eseguire i controlli periodici?
La risposta, stando almeno a quanto detto dal Ministero della salute il 6 aprile 2004, è negativa: insomma la parte della normativa sui controlli periodici non è applicabile al condominio.
Ma v'è di più: siccome la norma appena citata parla solamente dei casi in cui l'acqua è fornita al pubblico, deve ritenersi che le sanzioni possano essere irrogate solamente se nel condominio sono presenti attività aperte al pubblico (es. bar, scuole, ristoranti, ecc.).
