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Sottotetto: controlli e azioni per renderlo abitabile

Buongiorno a tutti,

sono in cerca della mia prima casa, sono allettato da un sottotetto che l'agenzia immobiliare mi ha detto essere agibile ma non abitabile.

Manca l'impianto di riscaldamento, quello idraulico è da terminare come quello elettrico, però è tutto già predisposto, comprese le suddivisioni delle camere.

L'agenzia mi ha detto che, sfruttando una legge del '95, trascorsi i 5 anni dalla costruzione posso richiedere al comune l'abitabilità.

 

Domande:

- quali controlli posso fare per verificare se si tratta di un abuso edilizio?

- quali sono i requisiti che un sottotetto dovrebbe avere per ottenere in futuro l'abitabilità?

- immagino che ci siano tasse da saldare per ottenere l'abitabilità: a quanto ammontano?

- qual è in percentuale del valore di un immobile il prezzo di vendita corretto per un sottotetto?

 

Saluti

🙂

La tua domanda interessa molto anche me: ti rispondo parzialmente con le informazioni che ho, ovvero che non è certo l'ottenimento dell'abitabilità se non ci sono i relativi requisiti (rapporti aero-illuminanti). L'abuso edilizio, se ci sono gli impianti e non ci dovrebbero essere, è un rischio concreto

Mi sembra che la materia sia interessata anche da regolamenti locali e leggi regionali.

Se l'immobile ti interessa, mi rivolgerei per prima cosa all'Ufficio tecnico comunale con planimetrie al seguito e ogni dato disponiblie, oltre agli estremi della concessione edilizia.

E rimetterei le risultanze a un geom. o Ing. che opera su quel territorio per una valutazione dei costi di ciò che ti verrà prospettato.

Grazie del consiglio: domani sono in comune a richiedere planimetrie e certificato di agibilità!

Beati voi che avete il comune aperto di sabato.

In ogni caso le planimetrie di solito le ha il catasto e in questi casi dovrebbe essere l'agenzia a fornirtela, anche perchè in catasto vogliono la delega del proprietario.

 

Tra l'altro, non specificherei nei dettagli il motivo della richiesta.

L'ufficio tecnico il Sabato mattina è aperto nel mio comune, a meno che sia chiuso dato il periodo natalizio.

Un tentativo lo faccio, altrimenti mi fiderò dell'agenzia...:ziped:

Sono stato in comune: mi hanno detto che rilasciano i documenti solo se si presenta l'atto di compravendita (grazie tante, a quel punto non mi servirebbe più...) oppure in sua assenza con l'assenso del proprietario che però non conosco.

A questo punto, come dice efisio, chiedo direttamente all'agenzia?

Personalmente non mi fiderei dell'agenzia, in quanto il loro interesse è vendere, sentirei e/o farei controllare prima di effettuale il preliminare e/o rogito, da un tecnico abilitato locale che conosce certamente le norme e regolamenti edilizi della zona.

Sono stato in comune: mi hanno detto che rilasciano i documenti solo se si presenta l'atto di compravendita (grazie tante, a quel punto non mi servirebbe più...) oppure in sua assenza con l'assenso del proprietario che però non conosco.

A questo punto, come dice efisio, chiedo direttamente all'agenzia?

ciao

 

chiedi all'Agenzia di farti rilasciare l'assenso del proprietario. Se non te lo rilascia, lascia perdere.

Ho chiesto all'agenzia di inviarmi tutto il materiale che possono darmi: mi hanno passato il documento di fine lavori, dove è contenuta anche la dia, e la scheda catastale in cui il sottotetto è registrato come "locale di deposito".

Contatterò un geometra per effettuare le verifiche.

Avete altre idee/considerazioni?

ciao

 

quindi, se è locale deposito, non è abitabile. Trai le conclusioni...

La DIA è stata fatta per recupero del sottotetto con cambio di destinazione d'uso (c'è in regione Lombardia)? Quindi sono stati pagati gli oneri di urbanizzazione ed è stata fatta alla fine richiesta di agibilità (oggi l'abitabilità non esiste più...)?

Oppure la DIA è stata fatta semplicemente per variazione interna e il locale è tutt'ora locale deposito?

Secondo me la seconda... altrimenti avrebbero già dovuto fare la variazione catastale, che a quanto ho capito non c'è ancora...

Quindi se è deposito, non potrai acquistarlo come prima casa, ma come solaio e poi sarai tu a dover fare il recupero del sottotetto ai fini abitativi, con i tempi e i costi del caso (non pochi).

Se invece è già abitazione, fai il rogito solo quando è tutto a posto, urbanisticamente e catastalmente.

Lo verifico, ma penso che tutt'ora il locale sia deposito e devo aspettare 5 anni dalla fine dei lavori che sono stati ultimati nel 2010.

Essendo quindi acquistabile come solaio, a quanto ammonta l'iva e quanto è la tassa per ottenere il certificato di abitabilità?

A questi costi devo aggiungere tutti i lavori necessari per certificare gli impianti...

L'IVA sarà il 10% + le imposte fisse (600 euro tot.) + parcella notaio.

Se fai un mutuo non potrai detrarre gli interessi passivi. Non potrai ottenere le varie agevolazioni per prima casa. Non ci potrai mettere la residenza. Gli allacci elettrici e gas non potranno essere per prima casa (il gas onestamente non credo nemmeno che tu lo possa chiedere...).

Dal 2015 dovrai presentare una pratica edilizia per recupero ai fini abitativi del sottotetto: quindi dovrai rispettare le varie norme edilizie e di igiene nazionali e locali del 2015, fare gli eventuali lavori per ottenere l'agibilità, pagare il tecnico che presenterà la pratica ed eventualmente seguirà i lavori. A fine lavori dovrai fare richiesta di agibilità. All'atto di accettazione della pratica dovrai pagare gli oneri amministrativi e di urbanizzazione per il cambio di destinazione d'uso, parametrati sulla volumetria dell'appartamento creato e che potrai determinare sulle tariffe comunali deliberate e valide nel momento in cui sarà accettata la pratica edilizia.

A fine lavori facilmente il Condominio chiederà la variazione delle tabelle millesimali a tuo carico.

Dimenticavo... al nuovo appartamento creato dovrà essere attribuito un box/posto auto (anche condominiale, ma deve esserci). Alcuni comuni accettano la monetizzazione dello stesso, cioè il pagamento di una tantum per non averlo, ma non tutti i Comuni lo accettano.

lollolalla, approfitto del tuo interesse.

 

 

 

L'IVA sarà il 10% + le imposte fisse (600 euro tot.) + parcella notaio. Dalle mie verifiche, l’IVA è al 10% se il sottotetto è stato costruito o è stato interessato ad un piano di recupero (che non so cosa voglia dire, o meglio, a dimostrare che sia interesato ad un piano di recupero). Il notaio mi fa presente tramite l'agente che oltre all'iva, ci sono l'imposta di registro in misura fissa di € 200,00, l'imposta ipotecaria 2% e la catastale 1%

 

Se fai un mutuo non potrai detrarre gli interessi passivi. Non potrai ottenere le varie agevolazioni per prima casa. Non ci potrai mettere la residenza. Gli allacci elettrici e gas non potranno essere per prima casa (il gas onestamente non credo nemmeno che tu lo possa chiedere...). Perchè non posso fare questo se avessi un mutuo? E se invece non lo facessi?

Dal 2015 dovrai presentare una pratica edilizia per recupero ai fini abitativi del sottotetto: quindi dovrai rispettare le varie norme edilizie e di igiene nazionali e locali del 2015, fare gli eventuali lavori per ottenere l'agibilità, pagare il tecnico che presenterà la pratica ed eventualmente seguirà i lavori. A fine lavori dovrai fare richiesta di agibilità. All'atto di accettazione della pratica dovrai pagare gli oneri amministrativi e di urbanizzazione per il cambio di destinazione d'uso, parametrati sulla volumetria dell'appartamento creato e che potrai determinare sulle tariffe comunali deliberate e valide nel momento in cui sarà accettata la pratica edilizia.Io credevo che si potesse già avere ora l'agibilità ed ottenere l'abitabilità dopo aver fatto i lavori di ripristino impianti, invece mi dici che l'agibilità la posso ottenere solo dopo aver completato gli impianti. Allora non mi è chiara la differenza tra agibilità ed abitabilità

A fine lavori facilmente il Condominio chiederà la variazione delle tabelle millesimali a tuo carico.

Dimenticavo... al nuovo appartamento creato dovrà essere attribuito un box/posto auto (anche condominiale, ma deve esserci). Alcuni comuni accettano la monetizzazione dello stesso, cioè il pagamento di una tantum per non averlo, ma non tutti i Comuni lo accettano.Insieme al locale di deposito viene venduto anche un garage

 

Altra questione riguarda la garanzia postuma decennale del locale: l'agente mi ha detto che l'assicurazione postuma decennale copre tutto lo stabile, (quindi anche tetto e strutture esistenti ad oggi). Non coprirà a differenza degli appartamenti tutta la struttura (impianti pavimenti ecc) che eventualmente andrò a ultimare (dove la garanzia e la certificazione deve essere fornita da chi li realizzerà)...è corretto tutto ciò?

1) Le imposte sono cambiate il 1 gennaio, quindi verifica quelle attuali. Il piano di recupero poco c'entra in questo caso, perché se fosse stato interessato da un piano di recupero sarebbe diventato appartamento...

2) Se acquisti un solaio, non lo potrai mai acquistare come prima casa, ma le tasse sono di seconda casa. Per cui non potrai ottenere nulla con le agevolazioni prima casa.

3)Oggi l'abitabilità non esiste più: esiste solo l'agibilità.

4) Hai visto che hanno già risolto il problema box?

5) Questo è ovvio: come fa a garantire cose che non esistono ancora? E che magari in futuro non farà lui...

Si hai ragione: quello che mi manca allora è il certificato di agibilità, e quello che attesti il recupero abitativo del sottotetto.

Puoi per favore fare una stima dei costi delle voci che elenco qui sotto, in modo che possa fare una proiezione di quanto sia il costo finale?

 

IVA: +10%

Imposte fisse: 200-600€

Imposta ipotecaria: 2%

Imposta catastale: 1%

Parcella notaio: ?

Certificato di agibilità: ?

Pratica edilizia per recupero ai fini abitativi del sottotetto: ?

Oneri amministrativi e di urbanizzazione per il cambio di destinazione d'uso: ?

 

A questo devo aggiungere la voce più grossa, data dalla sistemazione dell'impianto di riscaldamento, pavimentazione, elettrico ed idraulico si cui sto facendo i preventivi...

Non troverai nulla sul recupero abitativo, in quanto come pare non è stato fatto (devi fare ancora impianti, ecc. per cui allo stato attuale è realmente un solaio). Lo potrai fare tu dopo 5 anni dalla costruzione.

 

IVA = 10%

Imposte catastale, ipotecaria e registro = 600 (200x3) http://www.avvocatoandreani.it/servizi/calcolo-imposte-compravendita-immobiliare.php

Parcella notaio: non lo so, dovrai chiedere un preventivo al notaio stesso

Pratica recupero edilizio ai fini abitativi: dipende dalle pratiche e dai lavori da fare

Oneri amministrativi comunali: li puoi vedere sul sito del Comune. Variano a seconda del tipo e di quante pratiche devi presentare (eventuale paesaggistica, SCIA/DAI/PDC per recupero ai fini abitativi, pratica di agibilità). Sono bolli e diritti amministrativi alla presentazione e al ritiro. Direi per il tipo di pratiche che devi presentare, dai 50 ai 300 a pratica

Oneri di urbanizzazione: anche qui devi scaricarti gli oneri al mq/mc dal Comune, calcolarti i mc realizzati e aumentare la cifra ottenuta di un 10%, perché adesso probabilmente sono fuori ancora quelli del 2013. Normalmente aumentano ogni anno. Occhio che non è una sola voce.

Poi avrai i lavori ancora da fare.

Grazie.

Ora mi sono affidato ad un tecnico professionista che mi sta dando una grossa mano per capire la situazione reale e se conviene portare avanti la cosa

Mi sembra che la materia sia interessata anche da regolamenti locali e leggi regionali.

……………..

E rimetterei le risultanze a un geom. o Ing. …………....

aggiungo o architetto

 

grazie

3)Oggi l'abitabilità non esiste più: esiste solo l'agibilità.

Mi potresti chiarire questo aspetto? Significa che nel famoso sottotetto agibile-non abitabile posso farci la camera da letto senza i problemi che c'erano un tempo?

Ho trovato questa terrificante sentenza:

Trib. Salerno Sez. II, 03/03/2010

Ma.Ad. e altri

 

EDILIZIA E URBANISTICA

Costruzioni abusive

Reati edilizi

 

Integra la fattispecie di cui all'art. 44 lett. b) D.P.R. n. 380 del 2001 l'aver compiuto, senza il necessario titolo abilitativo, opere volte, inequivocabilmente, alla realizzazione di un wc nel sottotetto. In tal modo, infatti, il sottotetto che, secondo gli strumenti urbanistici ha soltanto una funzione tecnica, subisce, sia pure in parte, un mutamento della propria destinazione d'uso, con conseguente aggravio del relativo carico urbanistico e per il quale è, dunque, necessario il rilascio preventivo del premesso di costruire, atteso che la variazione avviene tra categorie non omogenee. Ciò premesso, nel caso concreto, le imputate sono state ritenute colpevoli per il reato de quo, avendo le stesse realizzato l'opera di cui sopra senza il dovuto e necessario permesso di costruire.

 

Considerato che la norma violata è questa:

 

Art. 44 (L) Sanzioni penali (legge 28 febbraio 1985, n. 47, articoli 19 e 20; decreto-legge 23 aprile 1985, n. 146, art. 3, convertito, con modificazioni, in legge 21 giugno 1985, n. 298) (81)

 

1. Salvo che il fatto costituisca più grave reato e ferme le sanzioni amministrative, si applica:

a) l'ammenda fino a 20658 euro (77) per l'inosservanza delle norme, prescrizioni e modalità esecutive previste dal presente titolo, in quanto applicabili, nonché dai regolamenti edilizi, dagli strumenti urbanistici e dal permesso di costruire; (78)

b) l'arresto fino a due anni e l'ammenda da 10328 a 103290 euro (77) nei casi di esecuzione dei lavori in totale difformità o assenza del permesso o di prosecuzione degli stessi nonostante l'ordine di sospensione; (78)

c) l'arresto fino a due anni e l'ammenda da 30986 a 103290 euro (77) nel caso di lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio, come previsto dal primo comma dell'articolo 30. La stessa pena si applica anche nel caso di interventi edilizi nelle zone sottoposte a vincolo storico, artistico, archeologico, paesistico, ambientale, in variazione essenziale, in totale difformità o in assenza del permesso. (78)

 

2. La sentenza definitiva del giudice penale che accerta che vi è stata lottizzazione abusiva, dispone la confisca dei terreni, abusivamente lottizzati e delle opere abusivamente costruite. Per effetto della confisca i terreni sono acquisiti di diritto e gratuitamente al patrimonio del comune nel cui territorio è avvenuta la lottizzazione. La sentenza definitiva è titolo per la immediata trascrizione nei registri immobiliari. (80)

 

2-bis. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche agli interventi edilizi suscettibili di realizzazione mediante denuncia di inizio attività ai sensi dell'articolo 22, comma 3, eseguiti in assenza o in totale difformità dalla stessa. (79)

 

Acquistare un immobile in queste condizioni significa assumere un rischio elevatissimo...almeno così mi pare....

il consiglio che posso darti io questo: fatte le verifiche preliminari sottoscrivi un preliminare vincolato all'ottenimento delle regolari autorizzazioni. Tu ti impegni a pagare il professionista, il proprietario firma i docuemtni che il tuo professionista prepare. ottenuti i permessi si va a rogito. Così sei sicuro al 100% di riuscire a trasformare il tutto in un'abitazione vera e propria

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