I fatti. L'assemblea di condominio deliberava di ripartire il consumo dell'acqua fuoriuscita dalla rottura di una tubatura per l'innaffiamento del giardino condominiale, non utilizzando la tabella B (relativa ai soli proprietari degli appartamenti) ma la tabella A (generale).
Due condomine impugnavano la delibera ritenendola in contrasto con il regolamento condominiale.
Esso stabiliva infatti che stabiliva che le spese del giardino dovevano essere ripartite in base alla tabella B e, più in generale, le spese di consumo dell'acqua dovevano essere ripartite fra i condomini aventi diritto d'uso.
Secondo le attrici, dunque, la delibera violava le norme del regolamento e quelle di cui all'art. 1123 c.c., in quanto il giardino condominiale serviva solo i proprietari degli appartamenti, mentre le attrici erano proprietari solo del sottostante garage.
Né poteva considerarsi modificativa dei criteri di riparto, in quanto assunta a maggioranza semplice.
Il Tribunale di Roma, sentenza n. 3144 del 12 febbraio 2019, ha accolto la domanda e dichiarato nulla la delibera impugnata.
Condominio parziale. Il ragionamento seguito dal giudice romano parte da una constatazione. Nel caso in esame si è in presenza di un condominio parziale. Tanto emerge dal regolamento, dalle tabelle allegate ed anche dalle stesse allegazioni del Condominio, il quale, in comparsa, afferma di non avere mai posto a carico delle attrici le spese di manutenzione del giardino.
Siamo dunque nell'ambito di applicazione del terzo comma dell'art. 1123 del codice civile, ai sensi del quale: «Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità». Nel caso di specie, le spese per l'innaffiamento del verde sono a carico unicamente dei proprietari degli appartamenti, i soli che godono del servizio.
Mentre le attrici, proprietarie di unità nel sottostante garage, da tali spese sono esentate.
Giardino di proprietà esclusiva e tabelle millesimali
Il giardino serve solo una parte del fabbricato. La comproprietà delle parti comuni a mente dell'art. 1117 codice civile trova il suo fondamento nella relazione da accessorio a principale con le singole unità di proprietà esclusiva (Cass. civ. n. 23851/10).
Sicché, le cose, gli impianti ed i servizi necessari per l'esistenza e l'uso delle unità immobiliari di una parte soltanto dell'edificio appartengono solo ai proprietari di queste unità e non ai proprietari delle unità immobiliari dell'altra parte dell'edificio (nel caso in esame i garage) rispetto ai beni dei quali manca quel rapporto di pertinenza che è il presupposto del diritto di comunione.
Ne consegue che le spese di manutenzione e di conservazione delle cose e degli impianti che servono solo una parte del fabbricato, formando un condominio separato, debbono essere sostenute dai proprietari delle unità immobiliari servite e non dagli altri, a mente del citato art. 1123, comma 3, c.c.
La presunzione di comproprietà e il regolamento contrattuale. In giurisprudenza si rileva peraltro che, se un regolamento di condominio di natura contrattuale stabilisca, per una determinata categoria di condomini, l'esenzione dal concorso di qualsiasi spesa, ciò comporta il superamento, nel riguardo di tali condomini, della presunzione di comproprietà.
Supercondominio e manutenzione del giardino. Come si ripartiscono le spese
La soluzione del caso. Nel caso in esame, la prevista esclusione delle unità di proprietà delle attrici dalla contribuzione alle spese per la somministrazione dell'acqua ai giardini ha determinato l'esclusione dell'appartenenza del pertinente impianto di innaffiamento alle predette condòmine, che non godono del servizio ed alle quali l'impianto non appartiene.
Per il Tribunale, «non rileva la causa della spesa (sia anche derivato, il consumo, da rottura accidentale di una tubazione o sia finanche conseguenza di danno cagionato dall'impianto a terzi - art. 2051 c.c.) e la stessa deve essere ripartita fra i soli partecipanti ai quali appartiene all'impianto di innaffiamento».
Una volta accertato che l'impianto di innaffiamento del giardino non appartiene alle condomine attrici - posto che dal servizio di innaffiamento dei giardini sono escluse - la delibera di riparto impugnata deve essere dichiarata nulla per avere violato i diritti delle predette e per avere ripartila spesa in capo a condomini non partecipanti al condominio parziale.
Il principio affermato dal Tribunale di Roma. Le spese di consumo d'acqua per l'innaffiamento del giardino vanno ripartite tra i soli condomini degli appartamenti serviti dal giardino stesso.
Non rileva la causa della spesa (rottura accidentale di una tubazione o danno cagionato dall'impianto a terzi; la stessa deve essere ripartita fra i soli partecipanti ai quali appartiene l'impianto di innaffiamento.
È pertanto nulla la delibera che ripartisce le spese anche in capo a condomini che non godono del servizio, in quanto proprietari soltanto del garage sottostante il giardino.
