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Sostituzione di parti dell'impianto fognario: il caso delle tubature che attraversano i box auto
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Sostituzione di parti dell'impianto fognario: il caso delle tubature che attraversano i box auto

Condutture dell'impianto fognario condominiale che attraversano i box di proprietà esclusiva dei condomini.

Avv. Alessandro Gallucci 

E’ cosa usuale che le condutture dell’impianto fognario condominiale attraversino i box di proprietà esclusiva dei condomini. Molto spesso ci si chiede se ciò sia legittimo.

Al di là del fatto che è sempre necessario verificare che cosa dicano di preciso gli atti d’acquisto, è bene tener presente che un simile stato dei luoghi vada a costituire una servitù, la quale, ai sensi dell’art. 1027 c.c., “ consiste nel peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario”.

In questo caso la condominialità del bene rende configurabile una servitù a vantaggio dell’intera collettività condominiale.

Può altresì accadere che con il passare del tempo si rendano necessari degli interventi per ripristinare la funzionalità dell’impianto. Si pensi al caso in cui l’impresa incaricata dall’amministratore debba intervenire per sostituire un tratto della tubatura che risulti essere guasto.

In queste occasioni molti condomini soggetti a questo genere di servitù ipotizzano soluzioni alternative volte ad eliminare il peso per la propria unità immobiliare.

Non è raro, ad esempio, sentir dire che nell’occasione della riparazione si potrebbe modificare il percorso dell’impianto spostandolo nelle zone comuni. E’ possibile tutto ciò? A determinate condizioni la risposta è positiva.

La servitù si estingue per non uso ventennale così come anche per rinuncia da parte di chi vanta tale diritto.

In queste condizioni, quindi, lo spostamento del percorso della parte d’impianto comporterebbe la rinuncia alla servitù e quindi l’assemblea (e mai l’amministratore), con il voto favorevole di tutti i condomini (eccezion fatta del richiedente, è evidente che il suo parere favorevole è superfluo), potrebbe deliberare in tal senso.

Qualora, invece, nella compagine non si raggiungesse l’accordo tra tutti i comproprietari, il condomino dovrebbe continuare a vedere gravata di questa servitù la sua proprietà.

Tradotto in termini pratici: egli dovrebbe concedere l’accesso ai box per consentire la riparazione dell’impianto.

Il tutto, è evidente, con spese a carico del condominio (quindi pro quota anche a suo carico).

A quali sanzioni e provvedimenti andrebbe incontro, il proprietario, che richiestogli l’accesso alla sua proprietà lo negasse? Ai sensi dell’art. 1079 c.c. “il titolare della servitù può farne riconoscere in giudizio l'esistenza contro chi ne contesta l'esercizio e può far cessare gli eventuali impedimenti e turbative.

Può anche chiedere la rimessione delle cose in pristino, oltre il risarcimento dei danni”.

In sostanza il condominio, in questo caso l’amministratore, anche senza la preventiva autorizzazione assembleare (si tratta d’azione riconducibile nell’alveo dei così detti atti conservativi), potrebbe promuovere una causa contro il condomino per ottenere l’accesso e l’eventuale risarcimento del danno.

Ciò, sia ben chiaro, sempre se il singolo neghi o renda difficoltoso l’esercizio della servitù ma non anche quando neghi in radice tale diritto.

In tal caso, infatti, “ l'amministratore non è legittimato all'esperimento di azioni reali contro i singoli condomini o contro terzi dirette ad ottenere statuizioni relative alla titolarità, al contenuto o alla tutela di diritti reali dei condomini su cose o parti dell'edificio condominiale che esulino dal novero degli atti meramente conservativi (al cui compimento l'amministratore è autonomamente legittimato ex art. 1130 c.c. n. 4 cod. civ.) (sent. 3 aprile 2003 n. 5147), come è confermato da quelle norme (come, ad es. l'art. 460 c.c.) che, nel menzionare gli atti conservativi, escludono che fra di essi siano comprese le azioni che incidono sulla condizione giuridica dei beni cui gli atti stessi si riferiscono (sent. 24 novembre 2005 n. 24764)” (Cass. 6 febbraio 2009 n. 3044).

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