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Cessione dell'unità immobiliare e solidarietà nei pagamenti tra oneri ordinari e straordinari
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Cessione dell'unità immobiliare e solidarietà nei pagamenti tra oneri ordinari e straordinari

Solidarietà tra venditore e acquirente di un'unità immobiliare in condominio. Quando opera? Entro che termini? Un breve focus

Avv. Alessandro Gallucci 

Alzi la mano chi non s'è trovato a ragionare e non senza difficoltà sulla questione della solidarietà tra venditore e acquirente in relazione al pagamento degli oneri condominiali.

Chi paga che cosa?

Come valutare il periodo di solidarietà?

Quali sono gli oneri ordinari?

Quali quelli straordinari?

Si può comunque agire contro il precedente condòmino?

Partiamo dalle norme.

Solidarietà biennale tra venditore e acquirente

Ai sensi dell'art. 63, quarto coma, disp. att. c.c.

«Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.»

Subentrare vuol dire entrare al posto di un altro succedendogli immediatamente o sostituendolo: ad esempio subentrare a qualcuno in un diritto (Vocabolario Treccani). Subentra, dunque, l'acquirente, il donatario, il legatario.

Subentra anche l'erede, ma a questi non si applica il limite biennale poiché egli succede nel diritto del de cuius, si pur solo nella misura della propria quota di eredità.

La responsabilità solidale così configurata dalla norma rappresenta un'eccezione alla natura delle obbligazioni condominiali che sono obbligazioni propter rem, ossia obbligazioni che vedono il titolare dell'obbligo nel titolare del diritto al momento della nascita della specifica obbligazione.

Che vuol dire anno in corso e anno precedente?

Con questa locuzione s'intende anno di gestione nel corso del quale è avvenuto il subentro e anno precedente a quello dell'evento (Cass. 22 marzo 2017 n. 7395). Ciò vale anche per i debiti accumulati dal condòmino cui viene pignorata l'unità immobiliare poi trasferita in seguito a procedura esecutiva immobiliare.

GIURISPRUDENZA RILEVANTE SU ANNUALITÀ DI GESTIONE E SOLIDARIETÀ

L'inserimento del saldo nel consuntivo approvato dall'assemblea costituisce un mero riepilogo contabile degli esercizi pregressi e non può risolversi, laddove il preteso debitore contesti la corrispondenza degli importi arretrati rispetto al reale ammontare dei precedenti saldi, nella incontestabilità delle somme dovute (Trib. Milano n. 886/2003)

Le somme relative al credito vantato dal condominio nei confronti di un condomino per spese relative a precedenti esercizi, indicate dall'amministratore come saldi iniziali nel consuntivo annuale, ne costituiscono parte integrante, ove inserite in un rendiconto (e relativo riparto) regolarmente approvato dall'assemblea (Corte d'Appello Genova n. 513/2009)

L'assemblea non può in alcun modo ampliare la solidarietà passiva del neo proprietario oltre tale biennio previsto per legge, pena la nullità della delibera assembleare (Tribunale di Torino, sentenza 19.11.2009 n. 7873, Trib. Treviso 18 ottobre 2016 n. 2554).

Che cosa s'intende per contributi?

Bisogna distinguere tra oneri ordinari e oneri straordinari, guardando all'accezione condominiale di tali attributi, la quale non sempre coincide, ad esempio, con quella nel campo dell'edilizia (d.p.r. n. 380/01).

Oneri ordinari: la nascita dell'obbligazione coincide con il compimento effettivo dell'attività gestionale mirante alla manutenzione, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell'edificio o alla prestazione di servizi nell'interesse comune (Cass. 3 dicembre 2010 n. 24654).

Ciò viene fatto discendere anche dalle prerogative dell'amministratore che, si dice, ha potere di erogare spese per manutenzione ordinaria e servizi comuni (contra Cass. n. 33057/2018 che vede nell'amministratore un mero esecutore di delibere).

Oneri straordinari: «deve farsi riferimento alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l'esecuzione di tale intervento, avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione (Cass. Sez. 6 - 2, 22 giugno 2017, n. 15547; Cass. Sez. 6 - 2, 22 marzo 2017, n. 7395; Cass. Sez. 2, 03/12/2010, n. 24654).

Tale momento rileva anche per imputare l'obbligo di partecipazione alla spesa nei rapporti interni tra venditore e compratore, se gli stessi non si siano diversamente accordati, rimanendo, peraltro, inopponibili al condominio i patti eventualmente intercorsi tra costoro.

L'obbligo del cessionario nei confronti del condominio si configura in capo a chiunque, sia pure, come nel caso in esame, in dipendenza di aggiudicazione forzata, succeda nella proprietà dell'immobile condominiale, non trovando applicazione il disposto dell'art. 2919 c.c. (Cass. Sez. 2, 09/07/1964, n. 1814).» (Cass. 25 gennaio 2018 n.1847, contra Cass. 9 novembre 2009 n. 23686).

Ciò, dice la Cassazione, si ricava da una pluralità di indici normativi: dall'art. 1104 cod. civ. (che parla di oneri deliberati dalla maggioranza), dall'art. 1121 c.c., comma 2 c.c. che parla di subentro nelle innovazioni deliberate dalla maggioranza dall'art. 1123 cod. civ. che parla di spese di conservazione deliberate dalla maggioranza.

=> Solidarietà tra alienante ed acquirente. Nulla la delibera che attribuisce all'acquirente le spese condominiali che spettano al venditore.

L'impostazione così indicata inerente agli oneri straordinari, ad oggi maggioritaria, è ad avviso di chi scrive criticabile nella misura in cui non tiene in considerazione che sovente tra deliberazione ed esecuzione intercorre un notevole lasso di tempo che può far sì che nel frattempo sia mutato il proprietario di un'unità immobiliare prima della esecuzione dei lavori e che dunque la loro utilità venga ad essere goduta esclusivamente dal nuovo condòmino.

Solidarietà, non significa estinzione dell'obbligazione del precedente condòmino

Come ha spiegato la Cassazione «la circostanza della vendita dell'unità immobiliare prima che siano stati approvati tutti gli stati di ripartizione delle spese inerenti i lavori, o comunque prima che il condomino che aveva approvato gli stessi abbia adempiuto ai propri oneri verso il condominio, può impedire che sia emesso il decreto ingiuntivo con la clausola di immediata esecutività ex art. 63 disp. att. c.c., comma 1, ma di certo non estingue il debito originario del cedente, che rimane azionabile in sede di processo di cognizione, o di ingiunzione ordinaria di pagamento (Cass. 22 giugno 2017 n. 15547).»

Ciò vuol dire che sia pur senza formula esecutiva, il decreto può essere chiesto anche contro il precedente condòmino.

=> Analisi delle criticità e soluzioni interpretative degli addetti ai lavori

=> Cessione dell'appartamento e spese condominiali. Chi paga?

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