Ogni condomino ha l'obbligo di versare le somme richiestegli dall'amministratore sulla base del preventivo, del rendiconto consuntivo o di un provvedimento preso ai sensi dell'art. 1133 c.c.
Tale obbligo si fonda sulla natura delle obbligazioni condominiali.
La Cassazione, intervenuta diverse volte in materia, ormai è costante nel ritenere che "le obbligazioni dei condomini di concorrere nelle spese per la conservazione delle parti comuni si considerano obbligazioni propter rem, perché nascono come conseguenza della contitolarità del diritto sulle cose, sugli impianti e sui servizi comuni.
Alle spese per la conservazione per le parti comuni, i condomini sono obbligati in virtù del diritto di comproprietà sulle parti comuni e accessori ai piani o alle porzioni di piano in proprietà esclusiva" (Cass. 18 aprile 2003, n. 6323).
In questo contesto, per entrare nel merito dell'argomento che ci siamo prefissati di trattare in questo articolo, s'ipotizzi che Tizio è chiamato a versare la somma di € 100,00 quale conguaglio per l'anno di gestione appena trascorso.
Versamento rate condominiali in base a conguaglio
La somma viene approvata dall'assemblea nell'ambito più generale dell'approvazione del rendiconto.
Insomma, poiché ai sensi dell'art. 1137, primo comma c.c. (nella sua versione pre e post riforma) le deliberazioni obbligatorie per tutti i condomini, Tizio, a meno che non voglia vedere notificato un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo (art. 63 disp. att. c.c.), è tenuto a versare quanto richiestogli.
Come fare per ottenere la restituzione delle rate condominiali versate in eccesso
Egli versa la somma ma non è pienamente convinto. Così facendo esegue delle ricerche, in poche parole controlla i versamenti effettuati durante tutto l'anno e scopre che effettivamente quella somma non era dovuta. Secondo lui, infatti, l'amministratore non ha conteggiato un versamento.
In buona sostanza, certo di poter dimostrare le proprie ragioni egli pretende di ottenere la restituzione del versamento.
Tutto ciò è possibile?
Richiesta restituzione versamenti rate condominiali eccedenti
La risposta è positiva. Ai sensi dell'art. 2033 c.c., infatti,
Chi ha eseguito un pagamento non dovuto ha diritto di ripetere ciò che ha pagato. Ha inoltre diritto ai frutti e agli interessi dal giorno del pagamento, se chi lo ha ricevuto era in mala fede, oppure, se questi era in buona fede, dal giorno della domanda.
Il problema, se così si può dire, è rappresentato dalla deliberazione di approvazione del rendiconto. Tale decisione assembleare, infatti, resta sempre obbligatoria a meno che uno dei condomini non agisca per chiederne l'invalidazione.
È proprio questa, ad avviso di chi scrive, l'azione che il condomino deve portare avanti per ottenere la restituzione del versamento non dovuto.
C'è il rischio di cadere in decadenze?
Versamenti rate condominiali eccedenti e prescrizione
Non dovrebbe esserci pericolo d'incappare in tale preclusione posto che devo "qualificarsi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto".
Versare più di quanto dovuto incide sul diritto del condomino che vede una diminuzione ingiustificata del suo patrimonio.
Oneri condominiali e prescrizione del termine per il rimborso delle somme indebitamente pagate.
Unico limite temporale? La prescrizione.
Sebbene la nullità possa essere fatta valere in ogni momento, restano salvi gli effetti dell'usucapione della prescrizione sulla ripetizione dell'indebito (art. 1422 c.c.).
Versamenti rate condominiali eccedenti nel corso dell'anno, tra restituzione e compensazione
Approcciamoci adesso a due ipotesi particolari di versamento di rate condominiali eccedenti rispetto al dovuto.
La prima: preventivo di gestione dell'anno X che prevede il pagamento trimestrale da parte di Tizio della somma di € 200,00. Tizio fino all'approvazione di quel preventivo ha versato una somma maggiore, fondata su quella dell'anno precedente, pari ad € 300,00. Ipotizziamo che i trimestri scaduti e versati siano due. Totale versato da Tizio € 600,00. Totale effettivamente dovuto € 400,00. Ha diritto quel condòmino alla restituzione del maggior dovuto?
In teoria sì. Se altre rate non sono ancora scadute e non ci sono altre spese da portare immediatamente in compensazione, è evidente che egli ha diritto alla restituzione delle rate condominiali eccedenti. Ragioni pratiche, legate alla continuità del rapporto, inducono a far sì che il maggior versato sia lasciato, come si suol dire, a deconto delle rate successive.
Versamenti rate condominiali eccedenti e cessione dell'unità immobiliare
Ipotizziamo adesso che Caio, proprietario dell'unità Alfa, abbia eseguito i medesimi versamenti di Tizio, per due trimestri, vale a dire € 600,00 e che in realtà, in ragione del preventivo successivamente approvato, per quel periodo ne avrebbe dovuti versare € 350,00.
In questo contesto si aggiunge una variabile. Allo scadere del secondo trimestre Caio cede la sua unità immobiliare. Egli ha versato più di quanto avrebbe dovuto e cedendo quell'unità immobiliare non avrà possibilità immediata di compensare il maggior versato. Certo, c'è il conguaglio a fine anno, ma non è detto che questo risulti necessariamente a debito per il condòmino.
Come comportarsi in questi casi? A rigor di logica, Caio è creditore, il conguaglio futuro ancora non è un credito/debito, insomma non esiste ed allora Caio avrà diritto a vedersi restituito dal condominio il maggior versamento. Nulla vieta che si trovi un accordo differente, magari coinvolgendo anche l'acquirente.
