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È possibile chiedere la restituzione delle rate condominiali che non dovevano essere versate?
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È possibile chiedere la restituzione delle rate condominiali che non dovevano essere versate?

Spese condominiali, come chiedere la restituzione delle somme versate in più.

Avv. Alessandro Gallucci  

Ogni condomino ha l'obbligo di versare le somme richiestegli dall'amministratore sulla base del preventivo, del rendiconto consuntivo o di un provvedimento preso ai sensi dell'art. 1133 c.c.

Tale obbligo si fonda sulla natura delle obbligazioni condominiali.

La Cassazione, intervenuta diverse volte in materia, ormai è costante nel ritenere che "le obbligazioni dei condomini di concorrere nelle spese per la conservazione delle parti comuni si considerano obbligazioni propter rem, perché nascono come conseguenza della contitolarità del diritto sulle cose, sugli impianti e sui servizi comuni.

Alle spese per la conservazione per le parti comuni, i condomini sono obbligati in virtù del diritto di comproprietà sulle parti comuni e accessori ai piani o alle porzioni di piano in proprietà esclusiva" (Cass. 18 aprile 2003, n. 6323).

Spese urgenti per le parti comuni, quando sono congrue?

In questo contesto, per entrare nel merito dell'argomento che ci siamo prefissati di trattare in questo articolo, s'ipotizzi che Tizio è chiamato a versare la somma di € 100,00 quale conguaglio per l'anno di gestione appena trascorso.

Versamento rate condominiali in base a conguaglio

La somma viene approvata dall'assemblea nell'ambito più generale dell'approvazione del rendiconto.

Insomma, poiché ai sensi dell'art. 1137, primo comma c.c. (nella sua versione pre e post riforma) le deliberazioni obbligatorie per tutti i condomini, Tizio, a meno che non voglia vedere notificato un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo (art. 63 disp. att. c.c.), è tenuto a versare quanto richiestogli.

Come fare per ottenere la restituzione delle rate condominiali versate in eccesso

Egli versa la somma ma non è pienamente convinto. Così facendo esegue delle ricerche, in poche parole controlla i versamenti effettuati durante tutto l'anno e scopre che effettivamente quella somma non era dovuta. Secondo lui, infatti, l'amministratore non ha conteggiato un versamento.

In buona sostanza, certo di poter dimostrare le proprie ragioni egli pretende di ottenere la restituzione del versamento.

Tutto ciò è possibile?

Richiesta restituzione versamenti rate condominiali eccedenti

La risposta è positiva. Ai sensi dell'art. 2033 c.c., infatti,

Chi ha eseguito un pagamento non dovuto ha diritto di ripetere ciò che ha pagato. Ha inoltre diritto ai frutti e agli interessi dal giorno del pagamento, se chi lo ha ricevuto era in mala fede, oppure, se questi era in buona fede, dal giorno della domanda.

Il problema, se così si può dire, è rappresentato dalla deliberazione di approvazione del rendiconto. Tale decisione assembleare, infatti, resta sempre obbligatoria a meno che uno dei condomini non agisca per chiederne l'invalidazione.

È proprio questa, ad avviso di chi scrive, l'azione che il condomino deve portare avanti per ottenere la restituzione del versamento non dovuto.

C'è il rischio di cadere in decadenze?

Versamenti rate condominiali eccedenti e prescrizione

Non dovrebbe esserci pericolo d'incappare in tale preclusione posto che devo "qualificarsi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto".

Versare più di quanto dovuto incide sul diritto del condomino che vede una diminuzione ingiustificata del suo patrimonio.

Oneri condominiali e prescrizione del termine per il rimborso delle somme indebitamente pagate.

Unico limite temporale? La prescrizione.

Sebbene la nullità possa essere fatta valere in ogni momento, restano salvi gli effetti dell'usucapione della prescrizione sulla ripetizione dell'indebito (art. 1422 c.c.).

Versamenti rate condominiali eccedenti nel corso dell'anno, tra restituzione e compensazione

Approcciamoci adesso a due ipotesi particolari di versamento di rate condominiali eccedenti rispetto al dovuto.

La prima: preventivo di gestione dell'anno X che prevede il pagamento trimestrale da parte di Tizio della somma di € 200,00. Tizio fino all'approvazione di quel preventivo ha versato una somma maggiore, fondata su quella dell'anno precedente, pari ad € 300,00. Ipotizziamo che i trimestri scaduti e versati siano due. Totale versato da Tizio € 600,00. Totale effettivamente dovuto € 400,00. Ha diritto quel condòmino alla restituzione del maggior dovuto?

In teoria sì. Se altre rate non sono ancora scadute e non ci sono altre spese da portare immediatamente in compensazione, è evidente che egli ha diritto alla restituzione delle rate condominiali eccedenti. Ragioni pratiche, legate alla continuità del rapporto, inducono a far sì che il maggior versato sia lasciato, come si suol dire, a deconto delle rate successive.

Versamenti rate condominiali eccedenti e cessione dell'unità immobiliare

Ipotizziamo adesso che Caio, proprietario dell'unità Alfa, abbia eseguito i medesimi versamenti di Tizio, per due trimestri, vale a dire € 600,00 e che in realtà, in ragione del preventivo successivamente approvato, per quel periodo ne avrebbe dovuti versare € 350,00.

In questo contesto si aggiunge una variabile. Allo scadere del secondo trimestre Caio cede la sua unità immobiliare. Egli ha versato più di quanto avrebbe dovuto e cedendo quell'unità immobiliare non avrà possibilità immediata di compensare il maggior versato. Certo, c'è il conguaglio a fine anno, ma non è detto che questo risulti necessariamente a debito per il condòmino.

Come comportarsi in questi casi? A rigor di logica, Caio è creditore, il conguaglio futuro ancora non è un credito/debito, insomma non esiste ed allora Caio avrà diritto a vedersi restituito dal condominio il maggior versamento. Nulla vieta che si trovi un accordo differente, magari coinvolgendo anche l'acquirente.

=> Compensazione quote condomino e transazione

Cerca: restituzione condominiali comuni

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Daniela Donati
Daniela Donati 22-08-2019 20:53:31

Buona sera, da maggio 2018 ho in locazione un appartamento, pago 435 euro di canone affitto+ 100 euro come anticipo per spese condominiali mensili. Dal rendiconto dell'amministratore, a luglio, risulta che sono in credito di 540 euro, ma il locatore dopo un mese non vuole ancora restituirmelo, riferendo che vuole rifare i conti. Riferisco alla amministratore, il quale mi dice che gli scrive. Naturalmente il proprietario non si è fatto vivo. Cosa dovrei fare? Grazie per la cortese risposta

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Marco
Marco 21-09-2019 09:51:41

ho un negozio in affitto da 10 anni pago delle spese in piu quasi il doppio mi doveva fare i congnagli fine anno ma non li a mai fatti, gli o richiesti i consuntivi nell 2015 ma non mi a mai risposto,chiedo se ancoro le posso chiedere quello che o pagato in piu sono circa 8.000,00 che siamo nel 2019 grazie. cordiali saluti

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Enrico Bernat
Enrico Bernat 30-10-2019 18:26:22

Ho ricevuto il Consuntivo Gestione Ordinaria -periodico 01/06/2018 - 31/05/2019 unitamente al Preventivo Gestione Ordinaria - periodo 01/06/2019 - 31/05/2020. nel documento si rileva: Totale preventivo 1.344,00 ; Saldo anno precedente - (meno) 213,31; Totale dovuto 1.130,69. Ciò premesso, dal 01/07/2019 non risiedo più nel condominio. La somma che risulta alla voce “saldo anno precedente” 213,31 mi deve essere restituita? grazie per chi vorrà darmi una risposta.

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Bouchra
Bouchra 28-02-2020 08:55:08

Buongiorno io per tre anni ho pagato l’acqua al condominio per tre persone in quanto siamo solo in due me sono accorta solo quest’anno della cosa grazie a una persona che ne capisce un po’ di più. Io vi chiedo se posso richiedere le somme versate in più degli ultimi tre anni grazie.

rispondi
Dory
Dory 11-10-2020 20:42:56

Buonasera, nel mio condominio c’e una condomina morosa che non paga da anni, l’amministratore ogni volta rassicura che avvierà una procedura esecutiva ma dopo 3 anni non l’ha ancora fatto. La conseguenza è che il preventivo è sempre più alto per coprire il mancato pagamento e ciò ricade su chi invece paga regolarmente. Dato che ho messo in vendita il mio appartamento, volevo sapere se posso chiedere la restituzione dell’eccedenza pagata in più in questi anni. Grazie mille

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Andrea Puddu
Andrea Puddu 28-10-2020 12:28:13

Per Dory:
Il preventivo di gestione non può aumentare per coprire le spese della morosa perché altrimenti significa che sono gonfiate di proposito e consuntivate apposta per creare polmone finanziario a cui far fronte alle mancanze della condomina.
A questo punto ti suggerisco di fare una cosa:
quando ti arriva il consuntivo devi precipitarti dall'amm.re e richiedere l'esploso delle singole poste di bilancio consuntivo per verificare la correttezza di quanto imputato.
Spiega per bene cosa intendi per "eccedenza pagata in più" perché così esposto sembrerebbe che abbiate concorso ad un fondo di solidarietà comune che non debba rivestire carattere economico bensì esclusivamente finanziario.
Ti spiego brevemente: quando si crea un fondo di solidarietà, quanto da voi versato, non deve essere imputato come se fosse un costo che l'anno successivo viene azzerato. Deve invece figurare nello stato patrimoniale affinché rivesta qualifica di credito a favore del singolo partecipante per poter essere richiesto a rimborso indipendentemente dalla volontà dell'assemblea

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Andrea Puddu
Andrea Puddu 28-10-2020 12:34:46

Per Bouchra:
avendo nel tempo approvati i precedenti rendiconti e non averli impugnati per errori contabili illo tempore, non hai più titolo per ricevere quanto da te indebitamente versato poiché riveste carattere economico (spese ripartite per intenderci).
Ma da quando hai avuto notizia dell'errore, ti consiglio di notificarlo all'amm.re a mezzo raccomandata o pec (se ne detieni una) affinché si crei l'evidenziazione del vizio, cristallizzandolo temporalmente.
Chiaro è che se tale vizio si è perpetrato da tempo, nell'anno in questione destinato all'approvazione, tale correzione va impartita già dall'inizio dell'anno contabile.
Se ti viene presentato un rendiconto con la vecchia ripartizione, avrai titolo per contestare e minacciare l'impugnazione della delibera nel caso avrai a che fare con condomini sordi e ciechi che, a priori, approvano tutto ciò che predispone l'amm.re

rispondi
Andrea Puddu
Andrea Puddu 28-10-2020 12:43:37

Per Enrico Bernat:
immagino che tu abbia già risolto poiché ormai è passato un anno, ma ti confermo che tale credito è a tua discrezione se richiederlo a rimborso o meno.
Preciso inoltre che, i crediti scaturenti dal rendiconto consuntivo non debbono essere presi in considerazione sul preventivo successivo poiché, in quest'ultimo, non vi sono riporti di dati dall'anno precedente.
Normalmente, se scaturiscono crediti da consuntivo, si utlizzano per compensare quote dell'anno in corso, che sono di carattere preventivo.
Quando viene approvato il consuntivo, in genere ci si trova almeno a 2-3 mesi del nuovo anno di gestione (magari nel tuo caso potresti esserti ritrovato a settembre, quindi 4 mesi dopo la fine della gestione).
Spiega meglio cosa intendi per non risiedere dal 01/07? Hai venduto o hai cambiato residenza?
Nel primo caso paghi solamente il primo mese di preventivo (quindi giugno 2019), nel secondo dovrai continuare a pagare perché ancora proprietario dell'immobile

rispondi
Andrea Puddu
Andrea Puddu 28-10-2020 12:45:05

Per Enrico Bernat:
immagino che tu abbia già risolto poiché ormai è passato un anno, ma ti confermo che tale credito è a tua discrezione se richiederlo a rimborso o meno.
Preciso inoltre che, i crediti scaturenti dal rendiconto consuntivo non debbono essere presi in considerazione sul preventivo successivo poiché, in quest'ultimo, non vi sono riporti di dati dall'anno precedente.
Normalmente, se scaturiscono crediti da consuntivo, si utlizzano per compensare quote dell'anno in corso, che sono di carattere preventivo.
Quando viene approvato il consuntivo, in genere ci si trova almeno a 2-3 mesi del nuovo anno di gestione (magari nel tuo caso potresti esserti ritrovato a settembre, quindi 4 mesi dopo la fine della gestione).
Spiega meglio cosa intendi per non risiedere dal 01/07? Hai venduto o hai cambiato residenza?
Nel primo caso paghi solamente il primo mese di preventivo (quindi giugno 2019), nel secondo dovrai continuare a pagare perché ancora proprietario dell'immobile

rispondi
Andrea Puddu
Andrea Puddu 28-10-2020 12:46:11

Per Enrico Bernat:
immagino che tu abbia già risolto poiché ormai è passato un anno, ma ti confermo che tale credito è a tua discrezione se richiederlo a rimborso o meno.
Preciso inoltre che, i crediti scaturenti dal rendiconto consuntivo non debbono essere presi in considerazione sul preventivo successivo poiché, in quest'ultimo, non vi sono riporti di dati dall'anno precedente.
Normalmente, se scaturiscono crediti da consuntivo, si utlizzano per compensare quote dell'anno in corso, che sono di carattere preventivo.
Quando viene approvato il consuntivo, in genere ci si trova almeno a 2-3 mesi del nuovo anno di gestione (magari nel tuo caso potresti esserti ritrovato a settembre, quindi 4 mesi dopo la fine della gestione).
Spiega meglio cosa intendi per non risiedere dal 01/07? Hai venduto o hai cambiato residenza?
Nel primo caso paghi solamente il primo mese di preventivo (quindi giugno 2019), nel secondo dovrai continuare a pagare perché ancora proprietario dell'immobile

rispondi
Andrea Puddu
Andrea Puddu 28-10-2020 12:47:47

Per Enrico Bernat:
immagino che tu abbia già risolto poiché ormai è passato un anno, ma ti confermo che tale credito è a tua discrezione se richiederlo a rimborso o meno.
Preciso inoltre che, i crediti scaturenti dal rendiconto consuntivo non debbono essere presi in considerazione sul preventivo successivo poiché, in quest'ultimo, non vi sono riporti di dati dall'anno precedente.
Normalmente, se scaturiscono crediti da consuntivo, si utlizzano per compensare quote dell'anno in corso, che sono di carattere preventivo.
Quando viene approvato il consuntivo, in genere ci si trova almeno a 2-3 mesi del nuovo anno di gestione (magari nel tuo caso potresti esserti ritrovato a settembre, quindi 4 mesi dopo la fine della gestione).
Spiega meglio cosa intendi per non risiedere dal 01/07? Hai venduto o hai cambiato residenza?
Nel primo caso paghi solamente il primo mese di preventivo (quindi giugno 2019), nel secondo dovrai continuare a pagare perché ancora proprietario dell'immobile

rispondi
Andrea Puddu
Andrea Puddu 28-10-2020 12:50:08

Per l'amm.re del sito:
pregasi cancellare la ripetizione della risposta a Enrico Bernat perché il sistema lo ha riproposto in automatico

rispondi
Andrea Puddu
Andrea Puddu 28-10-2020 12:55:02

Per Daniela Donati
spero che tu abbia già risolto ma ti propongo la seguente soluzione:
considerando che tu possieda una dichiarazione consuntiva dall'amm.re (che normalmente viene regolata con il proprietario), hai diritto di utilizzare la compensazione tra le poste ai sensi dell'art. 1241 del c.c.
In questo modo otterrai ristoro immediato di quanto da te vantato.
Manda una raccomandata al locatore notificando di voler applicare la norma sopra indicata affinché non possa contestarti che utilizzi quanto da te vantato per evitare che possa diventare motivo di risoluzione contrattuale

rispondi
Bouchra
Bouchra 29-10-2020 06:43:48

Io voglio chiedervi ma è possibile pagare il riscaldamento di più quando sono spenti che accesi? Perché questo è capitato a me io penso che qui c’è qualcosa che nn va e anche con il 70-30 dovrei pagare molto di meno . Cosa posso fare Grazie...

rispondi
Andrea Puddu
Andrea Puddu 29-10-2020 07:17:11

Per Bouchra
Partiamo da un dato da appurare: nel tuo condominio esiste un servizio di contabilizzazione del calore?
Cioè, il consumo è calcolato attraverso le valvole ed un sistema di letture a distanza certificato?
Perché, se così fosse, è impossibile che vengano rilevati consumi quando hai i detentori chiusi o addirittura a sistema spento.
Sii più precisa e fai capire che cosa tu intenda per "di più quando sono spenti che accesi"

rispondi
Bouchra
Bouchra 30-10-2020 08:20:18

Spenti in tendo sempre a zero e pure pago una cifra assurda grazie

rispondi
Andrea Puddu
Andrea Puddu 30-10-2020 08:48:08

Perfetto,come immaginavo.
Segui questi passi:
1.manda una pec o raccomandata all'amm.re e chiedi di inoltrarti le letture certificate dei consumi del periodo per il quale ti chieda la contribuzione oggetto delle tue doglianze;
2.verifica a quanto ammonti tale risultanza poiché, secondo quanto da te affermato, dovrebbe risultare a zero;
3.verifica i consumi dell'anno precedente (per consumi intendo il carico di carburantesia gasolio che gas);
4.trova un contabile in gamba che ti faccia queste verifiche perché le contestazioni all'amm.re non devono essere circostanziate ma precise (e spero per lui che sia in buona fede perché se scopri roba strana molto probabilmente salta l'incarico.
A distanza purtroppo non riusciamo ad aiutarti ulteriormente

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