Secondo l'art. 1241 del codice civile, quando due persone sono obbligate l'una verso l'altra, i due debiti si estinguono per le quantità corrispondenti. Si tratta della ben nota compensazione, la quale opera in forza di un semplice principio di economia giuridica: se due soggetti sono debitori l'un l'altro, allora è possibile estinguere le reciproche obbligazioni compensandole tra loro.
Ebbene, secondo il Tribunale di Teramo (sentenza nr. 260 del 3 aprile 2020), la compensazione opera anche nei riguardi dei debiti sorti tra condòmino e condominio, se la compensazione è inserita e approvata nel rendiconto.
Il caso all'attenzione del giudice abruzzese
La vicenda affrontata dal giudice teramano riguardava l'appello proposto da un condomino avverso la sentenza di primo grado con cui il giudice di pace aveva ritenuto legittima la compensazione tra il debito in capo al condominio (derivante da precedente sentenza) e il debito in capo al singolo per oneri condominiali.
Il condomino lamentava l'errato accoglimento dell'eccezione di compensazione avanzata dal condominio il quale, all'interno del rendiconto regolarmente approvato dall'assemblea, aveva estinto i debiti per reciproca compensazione.
A parere dell'appellante, la compensazione quale causa di estinzione dell'obbligazione non poteva operare nel caso di specie, visto che essa si basava su un documento unilateralmente sottoscritto: al momento dell'approvazione del rendiconto, infatti, il condomino appellante era assente e, dunque, non aveva acconsentito alla compensazione.
Come ulteriore motivo di doglianza, l'appellante lamentava l'invalidità della compensazione per l'illegittimità della ripartizione delle spese condominiali effettuata, illegittimità a propria volta derivante della erronea determinazione delle tabelle millesimali.
A tale proposito, invocava la decisione assunta in altro giudizio tra le stesse parti, instaurato a seguito di opposizione proposta avverso il decreto ingiuntivo ottenuto dal condominio nei suoi confronti, opposizione diretta a contestare la validità degli oneri condominiali a lui attribuiti e richiesti.
Insomma: la compensazione non sarebbe stata legale perché basata su un calcolo sbagliato degli oneri condominiali dovuti dall'appellante, errore dovuto dall'inesattezza delle tabelle millesimali.
La decisione del Tribunale di Teramo
Il Tribunale di Teramo, con la sentenza in commento, ha rigettato l'appello e ha confermato la sentenza di primo grado. Secondo il giudice teramano, è corretta l'applicazione della compensazione quale causa di estinzione dei reciproci debiti, allorquando essa è inserita all'interno del rendiconto.
È dunque da rigettarsi la doglianza dell'attore, secondo il quale la compensazione fra reciproci debiti sulla base del bilancio consuntivo approvato dall'assemblea condominiale non è valida perché deliberata senza alcun consenso alla compensazione manifestato dal condomino moroso, nemmeno presente in assemblea.
E infatti, il Tribunale di Teramo rileva come la delibera assembleare con cui era stato approvato il rendiconto (e, di conseguenza, la compensazione tra debiti) non è stata impugnata dall'appellante nel termine stabilito dall'art. 1137 cod. civ.
Dunque, a parere del tribunale, la delibera di approvazione del rendiconto, non essendo stata impugnata entro trenta giorni con i consueti canali previsti dall'art. 1137 cod. civ., deve ritenersi assolutamente valida, e con essa la compensazione.
Compensazione quote condomino e transazione
L'approvazione del bilancio consuntivo non impugnata nei termini di legge implica, infatti, la sua definitiva accettazione, con conseguente tardività delle doglianze sollevate dall'appellante sulle asserite irregolarità della delibera.
Il tribunale abruzzese rigetta anche il secondo motivo di appello, quello secondo cui la compensazione sarebbe stata illegittima perché calcolava gli oneri condominiali sulla base di tabelle millesimali erronee. Tale illegittimità, a detta dell'appellante, emergerebbe anche da sentenza emessa in procedimento separato.
Secondo il giudice d'appello, anche questo motivo è da rigettarsi: la pendenza di un giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo emesso dal condominio nei confronti del condomino non vale, infatti, a far ritenere il credito litigioso e non opponibile in compensazione, atteso che l'obbligazione si era già estinta in epoca antecedente rispetto all'introduzione di tale giudizio.
Dunque, anche se tra le parti è pendente altro contenzioso in cui è messa in discussione la validità delle tabelle millesimali, tale questione non può essere fatta valere nell'attuale procedimento, atteso peraltro che la compensazione è già avvenuta quando la deliberazione di approvazione del rendiconto non è stata impugnata.
La compensazione tra debiti del condominio e oneri condominiali
Il Tribunale di Teramo, con la sentenza in commento, ha affrontato il delicato tema della compensazione tra i debiti del condominio e quelli dei singoli condòmini derivanti dal mancato pagamento degli oneri condominiali.
Danni da infiltrazioni e compensazione con spese condominiali, come fare?
Si tratta di un argomento molto delicato e non sempre di facile soluzione. In linea di massima, vale il principio secondo cui quanto dovuto a titolo di oneri condominiali non può essere compensato con eventuali somme dovute al singolo condomino per il ristoro di danni subiti alla proprietà individuale.
Per la precisione, secondo la giurisprudenza di merito (Tribunale di Roma, sentenza del 02 ottobre 2018), non si possono porre in compensazione i crediti vantati dal condominio con quelli (eventuali) di titolarità dei condòmini, laddove funzionali a riparare il danno subito nel proprio immobile, ad esempio a causa di infiltrazioni.
Questo perché il credito derivante da un presunto danno non è certo, liquido ed esigibile. Diverso sarebbe se fosse già intercorsa una sentenza di condanna in primo grado del condominio o un riconoscimento del danno.
La compensazione tra debiti condominiali può realizzarsi seguendo le normali regole dell'art. 1243 cod. civ., e cioè:
- in presenza di rispettivi crediti che hanno per oggetto una somma di danaro o una quantità di cose fungibili dello stesso genere (esempio: danaro) e che sono egualmente liquidi (cioè, determinati) ed esigibili (non sottoposti a condizione). Si tratta della cosiddetta compensazione legale;
- se il debito opposto in compensazione non è liquido ma è di facile e pronta liquidazione; in questo caso il giudice può dichiarare la compensazione per la parte del debito che riconosce esistente, e può anche sospendere la condanna per il credito liquido fino all'accertamento del credito opposto in compensazione. Si tratta della compensazione giudiziale.
