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Danni da infiltrazioni e spese condominiali, quando è possibile compensare?
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Danni da infiltrazioni e spese condominiali, quando è possibile compensare?

Le spese condominiali non possono essere mai compensate, esistono delle eccezioni a questo principio?

Avv. Anna Nicola  

Danno da infiltrazioni

I danni da infiltrazioni in condominio possono derivare da beni o servizi comuni ovvero da parti dell'unità immobiliare del singolo condomino.

Quando la causa è da riscontrare nel singolo appartamento, il danno può interessare sia altri alloggi, sia parti condominiali. Cos' come, nel primo caso, si può avere il danno nel singolo alloggio o in zone comuni.

A questo punto occorre chiedersi quando si verifica la possibilità di operare la compensazione .

La compensazione

Com'è noto, essa è l'istituto sulla cui base un determinato soggetto si trova nella duplice posizione di essere debitore e altresì creditore nei confronti di altro soggetto, nel nostro caso il condomino di fronte al condominio.

I due "personaggi" si pongono su posizioni differenti, senza entrare nel merito delle configurazione del condominio quale ente di gestione. Da un parte c'è il creditore e dall'altra il debitore (a loro volta possono essere invertiti debitore e creditore per altri voci di credito/debito).

Per permettere l'operazione della compensazione occorre rifarsi all'art. 1241 c.c. , che così dispone: "Quando due persone sono obbligate l'una verso l'altra, i due debiti si estinguono per le quantità corrispondenti, secondo le norme degli articoli che seguono".

=> Condomino, obbligo contributivo e diversa natura della spesa

Ciò significa che i debiti devono essere scaduti e non devono essere contestati o in contestazione

Il primo comma dell'art. 1243 c.c. dispone che "La compensazione si verifica solo tra due debiti che hanno per oggetto una somma di danaro o una quantità di cose fungibili dello stesso genere e che sono egualmente liquidi ed esigibili"

Nel presente studio trattiamo la sola compensazione legale in quanto quella giudiziale non opera automaticamente ma necessita di una valutazione del giudice.

Il secondo comma dell'art. 1234 c.c. sancisce infatti che "Se il debito opposto in compensazione non è liquido ma è di facile e pronta liquidazione, il giudice può dichiarare la compensazione per la parte del debito che riconosce esistente, e può anche sospendere la condanna per il credito liquido fino all'accertamento del credito opposto in compensazione".

Una volta verificato il danno e accertata la sua quantificazione, si può verificare se sia fattibile la compensazione delle spese condominiali approvate in assemblea di fronte a ingenti danni subirti dall'alloggio di un condomino, ad esempio per forti piogge meteoriche.

Ripartizione spese condominiali provvisoria, ripartizione spese definitiva e impugnazione di delibera

Compensazione spese e danni

Su questo argomento è intervenuto il Tribunale di Roma con la decisione del 2 ottobre 2018. La vertenza nasce dall'azione monitoria del Condominio contro il condomino che era moroso in ragione di rendiconti approvati in sede assembleare.

Il condòmino opponente aveva subito danni da infiltrazioni, domandava quindi in via riconvenzionale la compensazione del credito per quanto occorso

Nel caso di specie, il Condominio ha contestato il credito fatto valere in compensazione dal condòmino, sia nell'an che al quantum debeatur . Da ciò è derivata la contestazione del credito e la conseguente inoperatività dell'art. 1241 c.c.

La conclusione del Tribunale è stata l'assenza delle condizioni per la compensazione legale, vista la mancanza. La contestazione porta con sé anche la mancanza di certezza del credito.

La stessa fattispecie e la stessa conclusione è stata raggiunta dalla sentenza del Tribunale di Roma, del 02 ottobre 2018.

A mio modo di vedere, quando la causa è da rinvenire nelle parti comuni, il condomino riveste una duplice posizione , quale danneggiato e quale condomino comproprietario del bene da cui è derivato il danno.

Come afferma la Cassazione Sezioni Unite 21.11.2011 n. 24406, "Il singolo proprietario che subisce un danno da un bene condominiale ex art. 1117 c.c. e si trova ad assumere la duplice veste di danneggiato dal bene condominiale e di soggetto che deve custodire e riparare lo stesso bene condominiale, partecipa sia alle spese di riparazione e sia al risarcimento del danno."

In questo caso, accertata l'entità del danno, ripartito per le rispettive quote dei condomini, il condomino danneggiato avrà da una parte una somma di denaro a titolo di risarcimento danno e dall'altra parte la rispettiva quota di debito a fronte del danno causato dal bene comune.

Il caso può essere dato dalle infiltrazioni per cattiva manutenzione del tetto, se condomino dell'ultimo piano; per la condensa da risalita se titolare dell'alloggio a piano terra; condomino di un qualunque piano presso cui si ha infiltrazioni a causa delle tubature condominiali del servizio dell'acqua. Gli esempi potrebbero andare avanti all'infinito.

=> Ripartizione spese condominiali

In tutti questi casi, il singolo partecipa anche alla ripartizione delle spese necessarie alla riparazione del proprio bene. Sul piano pratico, l'amministratore gli versa l'indennizzo in misura integrale e quando riscuoterà le quote condominiali per oneri straordinari, il condomino si vedrà l'addebito anche della propria quota di risarcimento.

Questi può domandare una compensazione tra il credito che vanta verso il condominio e il relativo debito pro quota.

In questo modo l'amministratore gli versa un indennizzo inferiore al dovuto, dal quale ha già provveduto a sottrarre la sua quota di pertinenza.

Compensazione impropria

A ben vedere, si tratta in realtà di ipotesi sulla falsariga della cd. compensazione impropria

Come spiega in Supremo Collegio, la matrice delle voci dare/avere derivano è la stessa, da cui consegue una mera operazione contabile

Con la recente sentenza n. 7474/2017 la Corte di Cassazione ha ribadito detto principio: "la compensazione impropria rende inapplicabili le norme processuali che pongono preclusioni o decadenze alla proponibilità delle relative eccezioni, poiché in tal caso la valutazione delle reciproche pretese importa soltanto un semplice accertamento contabile di dare e avere, al quale il Giudice può procedere anche in assenza di eccezione di parte o di domanda riconvenzionale (cfr. Cass. n. 8971/2011; Cass. n. 16800/2015; Cass. n. 14688/2012)".

Danni da infiltrazioni d'acqua dal piano superiore

Detto in altro modo, La c.d. compensazione impropria (o atecnica) è un istituto di nascita giurisprudenziale: essa si ha se le contrapposte pretese di credito e debito delle parti derivano dallo stesso rapporto giuridico, semplice o complesso che sia, o da relativi rapporti ad esso dipendenti: La questione trova soluzione in una semplice verifica contabile , tesa a raggiungere il quantum del saldo finale (tenuto conto delle rispettive voci dare/avere) ed è da ritenersi inapplicabile la normativa della compensazione sancita dagli artt. 1241 ss. c.c.

Per le infiltrazioni dal lastrico paga un terzo il proprietario esclusivo e il resto il condominio.

Cerca: infiltrazioni spese condominiali compensazione

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