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Il bilancio consuntivo condominiale si deve basare su criteri di semplicità e snellezza
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Il bilancio consuntivo condominiale si deve basare su criteri di semplicità e snellezza

Approvazione dei bilanci consuntivi condominiali. Ecco i criteri da seguire

Avv. Daniela Sibilio  

Legittima la delibera assembleare di approvazione del bilancio consuntivo che non prende in esame la situazione finanziaria relativa al periodo precedente.

=> Il consuntivo del condominio prevede requisiti minimi di trasparenza

=> Recupero delle spese anticipate dall'amministratore di condominio

In materia di approvazione dei bilanci consuntivi condominiali, non si rinvengono disposizioni codicistiche che statuiscono l'osservanza di una rigorosa sequenza temporale nell'analisi dei vari rendiconti presentati dall'amministratore e relativi ai singoli periodi di esercizio in essi considerati.

Conseguentemente, deve considerarsi legittima la delibera assembleare che (in mancanza di un esplicito divieto pattiziamente convenuto al momento della formazione del regolamento contrattuale) approvi il bilancio consuntivo senza prendere in esame la situazione finanziaria relativa al periodo precedente, atteso che i criteri di semplicità e snellezza che presidiano alle vicende dell'amministrazione condominiale consentono, senza concreti pregiudizi per la collettività dei comproprietari, finanche la possibilità di regolarizzazione successiva delle eventuali omissioni nell'approvazione dei rendiconti. È quanto stabilito dalla Cass. Civ., Sez. II, 31 marzo 2017, n. 8521.

=> L'amministratore di condominio non ha tenuto correttamente il registro di contabilità? Annullabile il bilancio.

Il caso.Nel giugno 2005, l'assemblea condominiale del Condominio X, pur non approvando il rendiconto relativo al 2004, autorizzava - all'unanimità - l'amministratore a richiedere ai condomini i conguagli da esso risultanti.

Il condòmino Tizio non provvedeva al pagamento del dovuto e l'amministratore - in ossequio al principio della continuità dei bilanci - riportava a debito, nel consuntivo relativo al 2006, la somma non corrisposta. Il consuntivo 2004 veniva comunque regolarmente approvato nell'assemblea del marzo 2008

Tizioconveniva in giudizio il Condominio, chiedendo l'annullamento delle deliberazioni assembleari del marzo 2007, aventi ad oggetto l'approvazione del consuntivo delle spese di gestione per l'anno 2006 e l'approvazione del preventivo delle spese di gestione per l'esercizio 2007.

Il Tribunale di Milano rigettava le domande attoree e la Corte di Appello di Milano confermava la pronuncia di primo grado.

Per la cassazione della sentenza di appello ricorreva il condòmino Tizio, adducendo la violazione e falsa applicazione di norme di diritto, in relazione al fatto che il consuntivo approvato relativo all'anno 2006 includeva una posta a debito derivante dall'esercizio 2004, il cui consuntivo tuttavia non era stato ancora approvato.

=> Interventi straordinari di notevole entità, approvazione del rendiconto. Quale maggioranza

Il rendiconto condominiale. Il rendiconto è un documento che ricostruisce le entrate e le uscite del condominio in un dato arco temporale di riferimento e certifica le condizioni economiche e finanziarie della gestione condominiale.

Costituisce il presupposto per la ripartizione delle spese tra i condomini.Il rendiconto deve essere redatto in modo chiaro per consentire ai condomini di comprendere la situazione contabile e finanziaria del condominio e deve essere accompagnato da una relazione che rappresenti lo stato dei rapporti che sono ancora in corso.

Essendo la funzione tipica del rendiconto quella di portare a conoscenza dei condomini le voci di spesa e di entrata del condominio con le relative ripartizioni, deve ritenersi che l'approvazione dello stesso da parte dell'assemblea comporti una verifica circa l'esattezza della contabilità (Trib. Bari, sez. III civile, 16 gennaio 2015, n. 157).

L'art.1130 bis c.c. individua la composizione del rendiconto condominiale elencando tutta la documentazione da allegare:

  • registro di contabilità: in cui andranno annotate tutte le voci in entrata e uscita in ordine cronologico, seguendo un metodo analitico per la rilevazione contabile degli eventi di gestione economica rilevanti;
  • riepilogo finanziario:in cui sono enucleati crediti, debiti ed eventuali fondi di riserva;
  • nota sintetica esplicativa: trattasi di una relazione redatta dall'amministratore che descrive sinteticamente l'intera gestione annuale, dando conto non solo dei rapporti in corso ma anche delle questioni pendenti.

Non è obbligatoria la previsione di una situazione patrimoniale nella redazione del rendiconto di gestione condominiale, giacché questo non deve essere redatto con forme perfettamente uguali a quelle previste per i bilanci delle società.

Infatti, il rendiconto deve solo rispondere ai requisiti di chiarezza e intellegibilità al fine di consentire ai condomini di rendersi conto delle voci di entrata e di uscita e della ripartizione in quote (Trib. Napoli, sez. X civile, 29 novembre 2013, n. 12014).

=> Con il rendiconto si approvano anche le spese ordinate dall'amministratore

Approvazione del bilancio consuntivo. In tema di approvazione dei bilanci consuntivi del condominio, non si rinviene alcuna norma codicistica che obbliga a esaminare in una rigorosa sequenza temporale i vari rendiconti presentati dall'amministratore e relativi ai singoli periodi di esercizio in essi considerati.

Sulla scorta di tali premesse e in assenza - nel caso in esame - di un esplicito divieto pattiziamente convenuto al momento della formazione del regolamento contrattuale, la giurisprudenza di legittimità ha ritenuto legittima la delibera assembleare che approvi il bilancio consuntivo senza prendere in esame la situazione finanziaria relativa al periodo precedente.

=> La contabilità condominiale: le spese devono essere intellegibili.

I criteri di semplicità e snellezza che presidiano alle vicende dell'amministrazione condominiale permettono, senza concreti pregiudizi per la collettività dei comproprietari, di regolarizzare in seguito eventuali omissioni nell'approvazione dei rendiconti.

La Corte Suprema di Cassazione ha così rigettato il ricorso e condannato la parte ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità.

Scarica Corte di Cassazione del 31 marzo 2017, n. 8521.

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