Il preventivo di gestione del condominio è un documento di rilevante - si badi non fondamentale - importanza per la corretta gestione della compagine.
L'art. 1135 c.c. pone in capo all'assemblea ordinaria annuale la prerogativa di approvare, ogni anno, il preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini.
Si diceva che il preventivo di gestione ed annesso riparto non sono documenti fondamentali.
In che senso?
Nel senso che nell'ipotesi in cui non si provveda ad approvarli, oltre all'ultrattività di cui diremo dopo, residua sempre il potere dell'amministratore.
Ricordiamo, infatti, che ai sensi dell'art. 1130 c.c. l'amministratore annovera tra le proprie prerogative quella di "riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni".
Anno zero del condominio: vi sono da pagare le fatture per i servizi di fornitura dell'acqua, della luce, ecc.
Non c'è ancora stata approvazione del preventivo: nonostante ciò l'amministratore, con un proprio provvedimento, può chiedere le somme ai condòmini, finanche chiederle stabilendo una periodicità sulla scorta della sottostante periodicità connessa alla fatturazione dei servizi di cui si usufruisce.
Detto ciò, per entrare più in argomento, un fatto che sovente ricorre è il seguente: anno di gestione in corso con rate preventive versate sulla scorta dell'ultimo approvato (solitamente quello dell'anno precedente), approvazione del preventivo di gestione annuale in corso d'anno.
A quel punto, quasi sicuramente, quanto versato sarà differente da quanto si sarebbe dovuto versare se il preventivo fosse stato approvato prima. Possono esservi maggiori versamenti, oppure minori.
Come va gestita questa situazione? È interessante ed utile valutarla, in termini giuridici senza mai tralasciare la realtà concreta.
Preventivo, entro quando va approvato?
Per l'approvazione del rendiconto annuale di gestione, è noto, l'amministratore deve rispettare il termine di convocazione dell'assemblea che decorre dalla chiusura dell'esercizio ed è di centottanta giorni.
La prassi vuole che il preventivo sia approvato nella stessa assemblea di approvazione del rendiconto. Avremo così un preventivo, ad esempio per l'anno in corso, approvato quando quell'anno è già trascorso per metà.
Questa è un'irregolarità nella gestione? No, a meno che per situazioni particolari ed eccezionali lo scostamento tra un anno e l'altro è noto fin dal termine di quello trascorso, no, non c'è irregolarità.
D'altra parte il preventivo serve a dare un'indicazione di massima di quella che sarà la spesa per l'anno a venire (meglio in corso).
Ad ogni buon conto nulla vieta che il regolamento condominiale posso sdoppiare l'assemblea ordinaria annuale, prevenendo uno specifico termine per la presentazione del preventivo.
In mancanza, come quasi sempre è, mantiene validità l'ultimo preventivo approvato.
Il principio della durata annuale della validità del preventivo di gestione è errato, almeno secondo quella pronuncia della Cassazione nella quale si ebbe a dire che, «se applicato (tale principio n.d.A.), renderebbe impossibile la riscossione degli oneri - e, quindi, inciderebbe sulla possibilità stessa di gestione del condominio - per tutto il tempo intercorrente tra la scadenza dell'esercizio e l'approvazione del consuntivo, periodo che potrebbe ipotizzarsi anche lungo in relazione a molteplici possibili eventi, tra cui, non ultimo, la non approvazione del progetto da parte dell'assemblea» (Cass. 29 settembre 2009 n. 24299).
D'altronde, così non fosse nel 2020, per la nota emergenza Covid, avremmo tantissimi condomìni con preventivo scaduto e senza spese ordinarie annuali approvate ed esigibili.
Preventivo e versamenti maggiori giusta la compensazione, ma…
Detto ciò entriamo nel merito: assemblea ordinaria annuale 2020 che si tiene a luglio e approva il preventivo del 2020. La rata 2020 di Tizio, pagata sulla scorta di quella 2019 fino all'approvazione del nuovo preventivo è pari ad € 50,00 mensili. Il preventivo 2020 prevede per lui una rata mensile pari ad € 45,00.
Tizio, che paga regolarmente, fino a giugno ha pagato € 300,00 (€ 50,00 x 6), mentre avrebbe dovuto pagare, in ragione del preventivo per l'anno in corso, € 270,00 (€ 45,00 x 6); insomma Tizio ha versato € 30,00 in più.
È possibile riscuotere le rate condominiali non ancora scadute?
Ciò, detto, è chiaro che ci si domanda: egli, a luglio, potrà pagare € 15,00, ossia la differenza tra la rata 2020 ordinaria e il maggior importo versato?
La risposta è sì, potrà farlo, ne ha diritto.
Perché allora c'è un ma?
In ragione di un fatto: non vincolante, per carità di portafoglio, ma in termini pratici molto importante. Se complessivamente il condominio ha già sostenuto spese maggiori, non preventivabili ne inseribili in quel preventivo, ha senso operare una compensazione quando poi, molto probabilmente o magari certamente, l'amministratore richiederà una quota extra?
Ad ognuno le proprie conclusioni.
Preventivo e versamenti minori giusta la richiesta d'integrazione
Se il condòmino ha diritto alla compensazione, egli dovrà certamente integrare, ha l'obbligo di versare la differenza e deve farlo, se l'assemblea non indica il termine, su richiesta dell'amministratore.
Esempio: assemblea ordinaria annuale 2020 che si tiene a luglio e approva il preventivo del 2020. La rata 2020 di Caio, pagata sulla scorta di quella 2019 fino all'approvazione del nuovo preventivo è pari ad € 50,00 mensili. Il preventivo 2020 prevede per lui una rata mensile pari ad € 60,00.
Caio, che paga regolarmente, fino a giugno ha pagato € 300,00 (€ 50,00 x 6), mentre avrebbe dovuto pagare, in ragione del preventivo per l'anno in corso, € 360,00 (€ 60,00 x 6); insomma Tizio deve al condominio € 60,00 oltre all'ordinaria rata.
Se l'assemblea non indica la modalità di pagamento di questa differenza (es. con la rata di settembre), l'amministratore può esigerla subito, col pagamento di luglio.
E' possibile pagare a rate le spese condominiali?
