#1 Inviato 27 Aprile, 2016 Chiedo gentilmente un parere su come devo comportarmi nella seguente situazione. Abito in un piccolo, modesto condominio composto di 14 unità; senza ascensore, senza portiere e senza giardino né cortile. Premetto di non essere in buone rapporti con l’Amministratrice che, a mio parere, sottopone il condominio ad una cattiva gestione. Gli altri condomini, (tranne uno) quasi tutti anziani (compresa la madre della stessa amministratrice, che abita qui), sono e/o indifferenti, o amica storica dell’amministratrice, pertanto approvano senza darneesame qualsiasi cosa che l'amministratrice mette davanti a loro. I rapporti sono incrinati quando avevo più volte fatto richiesta (tramite lettera, per e-mail e a voce) di vedere le fatture dell’acqua, senza riscontro. Quando sono passati due anni conseguitivi che non sono stati neanche presentati i bilanci (né messa nel ODG la rinomina dell’amministratrice, che ciononostante, continuava tranquillamente a gestire il condominio), da sola ad opporre la cattiva gestione e, non avendo nessun altro modo per mandarla via, sono stata costretta a fare un ricorso per la sua revoca di amministratore (art. 1129, n.11). In una bizzarra sentenza del tutto paradossale, il giudice ha riconosciuto che l’amministratrice non era in regola, né in carica, pertanto non ha accolto il ricorso in quanto il “presupposto per la revoca è che l’amministratore sia stato previamente nominato…” . Il giudice ha determinato che, per “prorogatio imperi” , l'amm. poteva continuare “ad esercitare i suoi poteri provvisoriamente, per assicurare la continuità della gestione”; inverosimilmente concludendo che “formalmente non è in carica alcun amministratore e l’assemblea si deve attivare per una nuova nomina.” Oltre al danno, la beffa: sono stata condannata a pagare le spese di lite! In tempo record dopo la sentenza, la stessa l’amministratrice ha convocato un’assemblea dove è stata, prevedilimente, rinominata. Per garantirsi il sostegno di tutti, aveva preventivamente bussato sulle porte di casa di tutti i condomini, presentandosi come vittima, dicendo che avevo fatto contro di lei una “causa”. Nel corso della stessa assemblea, ha presentato tre anni di bilanci, e preventivi persino per gli anni passati, tutti approvati con grande fragore degli altri condomini. Dopo qualche settimana, sono riuscita ad ottenere due anni di fatture dell’acqua. Si era palesato un errore nella fatturazione, perdurato negli anni, che ha determinato un notevole conguaglio, non rivelato prima grazie ai bilanci (e fatture) non presentati. In base a questo anomalo conguaglio, del tutto attribuibile alla sua propria inadempienza, poche settimane fa l'amm. ha scritto, a tutti i condomini, il seguente: “Comunico che ho emesso la bolletta di condominio di gennaio: 1'cond.2016. La cifra è più alta di quella dell'anno 2015 perchè ho adeguato la spesa dell'acqua. L'ho tenuta più bassa del consuntivo anno 2014 approvato a luglio, ma è più realistica rispetto a quella del preventivo del 2015. Questo per evitare che il conguaglio sia più alto della rata stessa. Ho risposto, facendo presente che il conguaglio, diretta conseguenza dei bilanci da più anni non presentati, era da considerare del tutto anomalo, e quindi non attendibile per preventivare le spese dell’anno in corso; nonché il fatto che l’aumento (nel mio caso, del 30%!) da lei stimato non corrisponde alla mia quota di spesa generale (€380) più l’acqua (documentato consumo di 90 MC ossia €87 circa). Lei mi ha risposto, citando l’annunciato 4-5% aumento nelle bollette dell’acqua (ancora da verificarsi!) ma, il suo ragionamento non regge in quanto l’ingiustificata impennata corrisponde a 30% delle spese globale e non soltanto 4% delle spese idriche. Nel frattempo, intendo pagare l’importo di sempre, ma (ed è questa la mia domanda): come devo comportarmi? Inutile opporsi citando l’aumento non approvato dall’assemblea: per i sopracitati motivi, sarà sicuramente approvato quando lei presenterà (presumibilmente a giungo), il preventivo 2016. E quando ciò accada, come posso tutelarmi? Vorrei evitare ulteriori screzi, ma secondo me questo è un abuso di potere. Intanto, per farla capire che sono ben consapevole di quanto spetta a me, e che non intendo pagare la rata da lei arbitrariamente aumentata da 30%, pensavo di scrivere una mail adesso, così per far valere le mie ragioni sulla rata corretta (sostenuta, ovviamente, dai conteggi reali e più attendibili rispetto ai suoi). O devo mandare una raccomandata ? (Che temo possa essere da lei recepita come una provocazione, visto il precedente). Che faccio? Grazie...!
#2 Inviato 28 Aprile, 2016 Raccomandata sempre fa solo bene invece le chiaccheire . Più raccomandate fai, meglio è, domani hai le prove che hai contestato qualcosa e puoi difendersi dalle accuse e dai vari impicci se l'mministrtice ti deve mettere bastoni tra le ruota. Per non avere più rogne , fai una bella cosa : Ti distacchi dalla rete idrica comune, (è una legge sul risparmio energetico che stimola cittadini a staccarsi dal uso in comune e instrallare i contatori separati e privati. Se sei a Roma presumo che l'azienda è Acea. Vai all'Acea o chiami il n° verde per chiedere informazioni, o meglio ancora scarichi on line il modulo, lo compili e segue l'istruzione, ti verrà mandato il tecnico per il sopraluogo che indovina un luogo giusto dove metetre il contattore, piò essere all'interno del tuo appartamento o in uno spazio comune, a condozione che non preclude l' uso di quel sapzio ad altri ( può essere una nicchia nel muro o un angolo dietro la porta vicino alla entrata di casa. Deve solo ottenenre dall' amministratore una dichiarazione che in quel momento non ci sono arrettrati in bolletta con l' azienda Acea. E' tuo diritto distaccarti e l'amministratore non può negarti dare un nulla osta. Per quello che l'amministratore ti possa adebitare una provocazione o altro te ne devi fregare ampiamente. La ignori come una che non esiste, fai solo le formalità, chiedi accessi agli atti e contabilità, controlli i registri, cominichi solo e sempre con Email PEC se hai, se non hai, altrimenti con RR e email contestualmente. Fax pure insieme con altro mezzo di comunicazioneò Chiedi vedere tutti gli atti che ti interessano e le bollette, porti da un commercialista se vuoi spendere 150 200 euro e fai controllare tutto il bilancio. Se ci sono irregolarità puoi conteatare il bilancio anche se approvato, in Tribunale, cheidi al giudice accertare le irregolarita perchè lo evince dal tuo perito di parte. il giudic nomina il CTU e se conferma il bilancio condanna alle spese la amministratrce e annulla il bilancio.
#3 Inviato 28 Aprile, 2016 Grazie. Ho già il contatore per conto mio. Avevo già chiamato l'Acea e dopo essere stata trasferita tre mille volte e poi dato altri numeri da chiamare, mi hanno detto che pur avendo il contatore per conto mio non potevo staccare dal condominio. Adesso andrò di persona. Per quanto all'idea di cercare qualche irregolarità nei bilanci e rivolgermi al Tribunale, dopo l'assaggio di "giustizia" che è rimasto sullo stomaco, puoi scommettere che non vado né dal giudice né a mettermi a chiedere un accertamento da un CTU, che finirò io a dover pagare, insieme alle spesse legale dell'amm.; , ma stiamo scherzando?! I bilanci, anche se "annullati" saranno rapidamente redatti e approvati dagli stessi miei coglioni (scusate il termine) , vale a dire "poco istruiti" vicini / condomini.
#4 Inviato 28 Aprile, 2016 scusate ma un amministratore revocato per vie giudiziarie può essere rinominato ? a me sembra di no .Art.1129 c.c. In caso di revoca da parte dell'autorità giudiziaria , l'assemblea non può nominare nuovamente l'amministratore revocato.
#5 Inviato 28 Aprile, 2016 Forse non mi sono spiegata bene ma il ricorso per la recova NON è stato accolta, in quanto il giudice, nel riconoscere che "formalmente non è in carica alcun amministratore" e che "il presupposto per la revoca è che l’amministratore sia stato previamente nominato…" citando il concetto di “prorogatio imperi” , ha deciso che l'attuale amm. poteva continuare “ad esercitare i suoi poteri provvisoriamente, per assicurare la continuità della gestione”; e che “l’assemblea si deve attivare per una nuova nomina” ; ciò che è successo pochissimi giorni dopo la sentenza, approvando la nomina della stessa amministratrice (amica storica di tutto il condominio). Vi prego di leggere la prima mail che è lunga ma piuttosto precisa, e chiedo gentilmente come devo comportarmi. Grazie.
#6 Inviato 28 Aprile, 2016 il vecchio amministratore resta in prorogatio fino alla nomina del nuovo amministratore per quanto riguarda l'amministrazione ordinaria. Il giudice infatti a citato questo concetto . per assicurare la continuità della gestione e che l'assemblea si deve attivare per la nuova nomina. Ma in quanto revocato non può più essere nominato
#8 Inviato 28 Aprile, 2016 , ha deciso che l'attuale amm. poteva continuare “ad esercitare i suoi poteri provvisoriamente, per assicurare la continuità della gestione”; e che “l’assemblea si deve attivare per una nuova nomina” ; ciò che è successo pochissimi giorni dopo la sentenza, approvando la nomina della stessa amministratrice (amica storica di tutto il condominio). Chi ha deciso che poteva continuare ad esercitare i suoi poteri provvisoriamente per assicurare la continuità della gestione e che l'assemblea si deve attivare per una nuova nomina ??? forse ha interpretato male la sentenza del giudice. qua si capisce che l'amministratore è stato revocato e resta in carica solo perchè non avete ancora nominato un nuovo amministratore. che comunque ribadisco non può essere lo stesso . cerchi di dare la giusta interpretazione alla sentenza del giudice. difficilmente un giudice notando l'irregolare svolgimento delle mansioni di un amministratore non lo revoca. - - - Aggiornato - - - che “formalmente non è in carica alcun amministratore e l’assemblea si deve attivare per una nuova nomina.” Oltre al danno, la beffa: sono stata condannata a pagare le spese di lite! Se quanto mi dice è vero ....................................................
#9 Inviato 28 Aprile, 2016 Apprezzo la Sua interpretazione della sentenza (e vorrei che fosse così ) ma - per chiarire la questione - di seguito riporto, testulamente, la sentenza: “Il ricorso volto a conseguire la revoca dell’amministratore non può essere accolto. Invero presupposto per la revoca è che l’amministratore sia stato previamente nominato e che il mandato annuale non sia scaduto nelle more atteso che l’amministratore può essere nominato (e revocato) solo dall’assemblea con maggioranze qualificate (v. art 1136 cc) e che il mandato si estingue ipso iure alla scadenza del termine annuale o in caso di dimissioni. Onde, per conseguire la revoca giudiziale, necessita che l’amministratore sia nella pienezza del mandato. Alla scadenza può aversi la cd prorogatio imperi che trae origine da una presunzione di conformità dell’operato alla volontà dei condomini e che si verifica (Cass. 4531/03) quando l’amministratore continui ad esercitare i suoi poteri provvisoriamente per assicurare la continuità della gestione. Ma, in tal caso, formalmente non è in carica alcun amministratore e l’assemblea si deve attivare per una nuova nomina. Orbene, nel caso in esame, la Sig.ra XYZ (attuale amministratrice) è stata per l’ultima volta nominata amministratore nel corso dell’assemblea del 11/06/2012 per cui, alla data del deposito del ricorso (14/12/2014) l’amministratore non era più in carica donde non può, all’evidenza, essere revocato. Il Tribunale in composizione collegiale rigetta il ricorso. Alla soccombenza segue la condanna di parte ricorrente a rifondere, in favore di controparte, le spese di lite che si liquidano in comlessivi€1600,00 per compensi, oltre iva, cpa e spese generali.”
#10 Inviato 28 Aprile, 2016 ...pertanto... tornando alla mia domanda (Vi prego di leggere la prima mail della Discussione) che riguarda la rata, arbitrariamente aumentata, che faccio?
#12 Inviato 29 Aprile, 2016 Salve, interessante questa sentenza, puoi inviarmi copia integrale al mio indirizzo email ? ( studiofiasconaro@tiscali.it ) Per capirla meglio e capire se davvero è strana come dici tu. In merito all'aumento dell'acqua, non ho ben compreso come faccia i conteggi il tuo Amministratore, ma non può calcolarli all'inizio dell'anno. In merito invece alla quota dei costi condominiali (esclusione acqua) può ammettersi un aumento in fase di preventivo ma che comunque deve essere rapportato al consuntivo. Se tu rilevi delle incongruenze nei bilanci, se regolarmente approvati e se regolarmente redatti potrai impugnarli. In merito a come tutelarti, devi fare opera di proselitismo verso gli altri condomini e far capire che l'aumento è ingiustificato, se la maggioranza approva dovrai sottostare. A tal proposito potresti far mettere a verbale che pagherai solamente se l'Amministratore ottempererà a mostrarti tutta la documentazione contabile. In tale ipotesi nel caso in cui lui non ottemperi la conseguenza sarà che tu non pagherai, che lui agirà tramite decreto ingiuntivo e che tu dovrai rispondere con opposizione e lì e solo allora is giocherà davvero per capire chi ha ragione o meno in merito ai calcoli e conteggi. Cordiali saluti.
