La drammaticità delle conseguenze provocate da un terremoto è nota. Tra le tante, c'è anche quella legata alla distruzione o al forte danneggiamento degli edifici.
Per questa ragione, la legge interviene a supportare i cittadini vittime dell'evento calamitoso, prevedendo contribuiti economici a favore dei danneggiati e aventi lo scopo di recuperare o migliorare, da un punto di vista sismico, i fabbricati interessati.
Ovviamente, la questione in esame può riguardare anche i condomini, dove, in particolare, ci si domanda se l'assemblea possa avere potere per redistribuire, a maggioranza, tra i vari proprietari, i contributi ricevuti.
Ha dato risposta a tale quesito una recente ordinanza della Suprema Corte di Cassazione. Infatti, con la decisione n. 18044/2020 del 28.08.2020 è stato accolto un ricorso avente ad oggetto proprio la questione appena sollevata. Vediamo, pertanto, insieme cosa è accaduto nella vicenda sottoposta al vaglio degli Ermellini.
Ripartizione contributi ricostruzione anti sisma, il caso concreto
In un condominio, facente parte di un comune in provincia di Perugia, era stata deliberata la ripartizione delle spese di riparazione e miglioramento sismico del fabbricato sulla base di una convenzione in deroga, una tantum, alle tabelle millesimali, riguardante anche i contributi pubblici erogati, cui avevano aderito i singoli condomini.
In particolare, come emerso nella decisione della Corte di Appello impugnata, l'assemblea «aveva provveduto alla ripartizione delle spese sulla base di una convenzione, in forza della quale i condomini che non avevano beneficiato del contributo statale si erano accollati una quota maggiore di quella dovuta».
In tal modo, secondo i giudici umbri, l'assemblea aveva, legittimamente, derogato, ai sensi dell'art. 1123, comma 1, c.c., alle tabelle millesimali in vigore.
Evidentemente, il ricorrente non era stato d'accordo con tale conclusione e, per questo motivo, aveva impugnato l'assemblea e poi continuato a ribadire la propria posizione contraria anche in Cassazione, nonostante l'esito negativo dei due precedenti gradi di giudizio. In particolare, veniva evidenziata la violazione dell'art. 1123 c.c.
Gli Ermellini, in effetti, hanno dato ragione alla parte attrice del procedimento, discostandosi dalla soluzione giuridica proposta prima dal Tribunale e poi in sede di Appello, cassando la decisione impugnata e rinviando la causa alla Corte di Perugia.
Criteri di ripartizione spese condominiali: come possono essere derogati?
A fondamento della decisione in esame è stato richiamato un principio giuridico più volte ribadito: i criteri di ripartizione delle spese condominiali possono essere derogati, ma a condizione che ciò avvenga entro determinate forme e modalità.
Lo si ricava dal codice civile allorquando afferma che «Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione... (Art. 1123, 1° co. cod. civ.)».
Ecco cosa succede quando si addebitano le spese legali solo al condomino moroso
Lo chiarisce, altresì, la Cassazione, anche nella presente occasione, lì dove precisa che . … la Corte d'appello non ha considerato il consolidato orientamento giurisprudenziale secondo il quale, se certamente i criteri di ripartizione delle spese condominiali, stabiliti dall'art. 1123 c.c., possono essere derogati, come prevede la stessa norma, la relativa convenzione modificatrice della disciplina legale di ripartizione può, tuttavia, essere contenuta o nel regolamento condominiale (che perciò si definisce "contrattuale"), oppure in una deliberazione dell'assemblea che venga approvata all'unanimità, e cioè col consenso di tutti i condomini (Cass. Sez. 2, 24/02/2017, n. 4844; Cass. Sez. 2, 17/01/2003, n. 641; Cass. Sez. 2, 05/11/2001, n. 13631).
La natura delle disposizioni contenute negli artt. 1118, comma 1, e 1123 c.c. non preclude, infatti, l'adozione di discipline convenzionali che differenzino tra loro gli obblighi dei partecipanti di concorrere agli oneri di gestione del condominio, attribuendo gli stessi in proporzione maggiore o minore rispetto a quella scaturente dalla rispettiva quota individuale di proprietà.
Viene, tuttavia, imposta, a pena di radicale nullità l'approvazione di tutti i condomini per le delibere dell'assemblea di condominio con le quali siano stabiliti i criteri di ripartizione delle spese in deroga a quelli dettati dall'art. 1123 c.c., oppure siano modificati i criteri fissati in precedenza in un regolamento "contrattuale" (Cass. Sez. 2, 19/03/2010, n. 6714; Cass. Sez. 2, 27/07/2006, n. 17101; Cass. Sez. 2, 08/01/2000, n. 126)... ».
Ripartizione contributi ricostruzione anti sisma: l'assemblea non ha competenza
Con l'ordinanza qui in valutazione, la Cassazione ha colto l'occasione per precisare che l'assemblea condominiale, per quanto possa esprimersi a maggioranza, non ha potere per derogare ai criteri di ripartizione delle spese sanciti dal codice civile.
Infatti, è possibile farlo soltanto ricorrendo all'unanimità dei proprietari del fabbricato.
Questa limitazione di poteri, proseguono gli Ermellini, riguarda anche la redistribuzione dei contributi per la riparazione ed il miglioramento sismico attribuiti ai proprietari degli immobili distrutti o danneggiati dal terremoto «... atteso che tali contributi derivano da rapporti obbligatori individuali tra il comune ed i singoli proprietari di ciascuna unità immobiliare, ognuno dei quali subordinato alle condizioni soggettive ed oggettive previste dalla legge citata e sottoposte a separato accertamento (arg. da Cass. Sez. 1, 12/07/2013, n. 17260), sicché essi rimangono sottratti alle attribuzioni deliberative dell'assemblea, la quale, giacché destinata ad esprimere la volontà collettiva dei partecipanti nelle materie di interesse comune, non può comunque adottare provvedimenti volti a perseguire una finalità extra condominiale o a regolamentare diritti ed obblighi appartenenti in via esclusiva ai singoli condomini.... .
Sono state queste, pertanto, le ragioni che hanno condotto all'accoglimento del ricorso ed alla decisione espressa nell'ordinanza n. 18044/2020 del 28.08.2020.
Sopraelavazione e limiti sismici dell'edificio condominiale
