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I condomini possono sempre richiedere le fatture sulle quali si basa la contabilità tenuta dall'amministratore

Richiesta pezze d'appoggio: i condomini hanno diritto a prenderne visione.
Avv. Alessandro Gallucci 

Il condominio è dei condòmini e quindi ognuno di loro ha diritto di avere piena contezza dell'andamento della gestione in qualsiasi momento dell'anno.

Detta diversamente: i condomini hanno diritto di prendere visione della documentazione condominiale in generale e delle pezze d'appoggio in particolare.

Con il termine pezze d'appoggio si fa riferimento alla documentazione giustificativa delle spese e più in generale della gestione, insomma fatture e simili.

D'altra parte l'amministratore è un mandatario che gestisce il condominio in nome e per conto dei condomini, i quali, poiché sono mandanti, hanno diritto di conoscere l'attività del loro legale rappresentante.

La situazione del diritto d'accesso al carteggio condominiale, per lungo tempo oggetto di regolamentazione di matrice sostanzialmente giurisprudenziale è stata oggetto d'intervento legislativo; la legge n. 220/2012 ha normato questo aspetto sostanzialmente riprendendo gli orientamenti giurisprudenziali fino ad allora formatisi.

La documentazione giustificativa delle spese in ambito condominiale.

Per altri versi, cioè circa l'esercizio del diritto di accesso, le indicazioni di principio espresse in sede giurisdizionale mantengono ancora la loro validità.

Diritto di accesso ai documenti condominiali, la giurisprudenza e le norme

Ogni proprietario può chiedere di ottenere con un congruo anticipo tutta la documentazione che riguarda gli argomenti all'ordine del giorno in assemblea: un eventuale rifiuto opposto dall'amministratore determina l'annullabilità delle delibere successivamente approvate sul punto, atteso che tale rifiuto incide sul procedimento di formazione delle maggioranze in assemblea (Cass. 19 maggio 2008 n. 12650).

Non solo: con specifico riferimento alle pezze d'appoggio, la Cassazione ha avuto modo di specificare che "il potere di ottenere dall'amministratore del condominio l'esibizione dei documenti contabili spetta ai condomini non soltanto in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea, ma anche al di fuori di tale sede, senza la necessità di specificare la ragione per cui essi intendono prendere visione o estrarre copia dei documenti medesimi, sempre che l'esercizio di tale potere non intralci l'attività amministrativa, non sia contrario ai principi di correttezza ed i relativi costi siano assunti dai condomini istanti" (così Cass. 20 novembre 2001 n. 15159).

La legge di modifica della disciplina del condominio negli edifici, la legge n. 220 del 2012, ha riconosciuto espressamente questi diritti ai condomini.

Innanzitutto innovando il secondo comma dell'art. 1129 c.c., il quale specifica che l'amministratore, al momento dell'accettazione dell'incarico e ad ogni rinnovo, deve comunicare "il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata".

Si tratta dei così detti registri di anagrafe, di contabilità, di nomina e revoca e dei verbali con allegato regolamento condominiale.

Quanto alle pezze d'appoggio la norma di riferimento è rappresentata dall'art. 1130-bis, primo comma, c.c. a mente del quale "i condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese".

I condòmini e i titolari di diritti reali o godimento, ossia, oltre ai primi, usufruttuari, usuari, habitator, conduttori, conduttori in locazione finanziaria, comodatari, ecc. Il diritto di prendere visione dei documenti soddisfa l'esigenza di trasparenza nella gestione condominiale.

Diritto di accesso ai documenti condominiali, nessun intralcio

Uno dei principi cardine che regolano il diritto di accesso ai documenti condominiali, e quindi alle fatture è che sia esercitato secondo il generale principio di correttezza.

Lo ha specificato a chiare lettere la Cassazione con la succitata sentenza del 2001. I condòmini possono chiedere copia delle fatture (e dei documenti in generale) "sempre che l'esercizio di tale potere non intralci l'attività amministrativa, non sia contrario ai principi di correttezza ed i relativi costi siano assunti dai condomini istanti".

Ciò vuol dire che, ed esempio, Tizio ha sempre diritto ad avere copia della fattura sottostante una determinata voce esposta nel registro di contabilità ovvero nel rendiconto. Ha diritto di farlo durante l'anno, prima dell'esame del rendiconto, in assemblea se tale opportunità è concessa in sede di riunione.

Egli non può pretendere che gli sia esibita o fornita in copia seduta stante se non prima dell'assemblea (comunque rispettando le indicazioni circa il diritto di visione indicato dell'amministratore) e mai, ad esempio, per un documento inerente a precedente annualità già approvata e non contestata. Certo, si dirà, si può sempre eseguire una revisione contabile. Giusto, ma ciò non vuol dire aver diritto ad un documento oggi per oggi o comunque nelle immediatezze della richiesta, salvo documentati e comprovati motivi d'urgenza.

Alla richiesta di fattura è sempre bene accompagnare la richiesta di copia del bonifico di pagamento ovvero della quietanza, nonché quella del versamento del modello F24, ove il beneficiario del pagamento sia soggetto a ritenuta d'acconto.

Il reiterato rifiuto di mostrare le fatture dei pagamenti ai condòmini può portare ad una richiesta di revoca per gravi irregolarità nella gestione.

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