Richiesta rate condominiali via e-mail

L'amministratore di condominio può richiedere le rate condominiali via e-mail?

Qual è il valore legale di una simile richiesta se il condòmino dovesse iniziare a non pagare?

Queste due domande che ci ha posto un nostro lettore, il quale spiega che l'amministratore del condominio nel quale vive manda ogni genere di richiesta di pagamento, anche i solleciti, via e-mail.

È utile soffermarci sulla questione posta anche per capire come sia giusto operare e sfatare alcuni luoghi comuni.

Termine del pagamento delle rate condominiali

Il termine di pagamento delle rate condominiali è stabilito, salvo generale indicazione contenuta nel regolamento, dall'assemblea con l'approvazione della spesa e del relativo riparto.

È così, ad esempio, con l'approvazione del preventivo, le cui quote, nel riparto, sono solitamente scadenzate mensilmente, ovvero trimestralmente, ecc.

Ove per la spesa approvata non sia stato indicato un termine di pagamento, allora il creditore - il condominio nel nostro caso - ha diritto all'immediata esecuzione della prestazione (art. 1183 c.c.).

È così, ad esempio, per i conguagli derivanti dall'approvazione del rendiconto condominiale. In assenza d'indicazione d'un termine (es. versamento dei conguagli entro 15 gg dall'approvazione) questi sono immediatamente richiedibili (per gli assenti l'immediatezza coincide con la comunicazione del verbale).

Informalità della richiesta di pagamento delle rate condominiali

Non esiste una norma di legge che imponga all'amministratore di attivarsi per chiedere le quote condominiali ad ogni loro scadenza.

È vero, l'art. 1130 n. 3 c.c. impone all'amministratore di riscuotere i contributi, ma tale attività non deve necessariamente consistere nella costante richiesta ad ogni scadenza. Stabiliti i termini di pagamento, come per ogni obbligazione, è il debitore che dev'essere diligente nel ricordare il termine e quindi adempiere (pagando) e non il creditore a doverglielo ricordare.

Ciò nonostante per tutta una serie di ragioni - che non saranno oggetto di questo approfondimento - sovente gli amministratori emettono degli avvisi di pagamento, cioè in prossimità della scadenza delle rate condominiali, ovvero delle spese straordinarie eventualmente dovute e/o deliberate, inviano ai condòmini una richiesta.

Si tratta di una sorta di memento, insomma un "ricordati che devi pagare". Un'azione, come detto, assolutamente non dovuto e rispetto alla quale, quindi, non può pretendersi il ricorso ad alcuna forma sacramentale. La richiesta di pagamento non è l'avviso di convocazione dell'assemblea di condominio, né la comunicazione del verbale.

Certo, un conto è ricordare al condòmino che scadrà la rata condominiale, altro richiedere una somma per un intervento non preventivato. Detta diversamente: mentre la prima è un di più, la seconda è necessaria perché altrimenti il condòmino non saprebbe che c'è una spesa nuova da affrontare.

In entrambi i casi, comunque, la richiesta può avvenire a mezzo e-mail. Ciò vuol dire che l'amministratore può mandare la richiesta di rate condominiali via e-mail e con il medesimo mezzo inviare ai condòmini qualunque altra richiesta. Si badi: via e-mail, ossia anche tramite posta elettronica ordinaria e non necessariamente con pec.

Richiesta di pagamento informale, morosità e recupero del credito

Come verificare se l'amministratore-condomino paga le rate condominiali?

Come si accennava in precedenza, le rate condominiali scadono al termine indicato dall'assemblea o al quello desumibile dal contenuto dell'atto approvativo, ovvero indicato dall'amministratore.

Proprio in ragione di ciò, la lettera di costituzione in mora di norma non è obbligatoria in quanto per le obbligazioni condominiali è previsto solitamente un termine di pagamento preciso (mensile, bimestrale, ecc.) e la sua scadenza non richiede necessità di costituzione in mora, come stabilito dall'art. 1219 c.c. n. 3) a mente del quale la costituzione in mora non è necessaria quando è scaduto il termine, se la prestazione deve essere eseguita al domicilio del creditore (come nel caso del condominio, le cui rate vanno corrisposte presso l'ufficio dell'amministratore, ovvero il domicilio della compagine).

Certo è che se il condòmino non paga ci si deve porre il problema di iniziare un'azione di recupero del credito. Caso concreto: Tizio proprietari di un appartamento nel condominio Alfa non paga le rate condominiali da tre mesi. L'amministratore invia la richiesta di rate condominiali via e-mail. A nessuna richiesta ha mai ottenuto riscontro.

Si pone la necessità di recuperare le somme per evitare squilibri nella erogazione di servizi.

Stando a quanto detto fino ad ora, ossia in ragione della non obbligatorietà della costituzione in mora, l'amministratore potrebbe rivolgersi ad un legale per iniziare l'azione giudiziale contro il condòmino.

Prudenza e ragionevolezza, tuttavia, consigliano di inviare un sollecito di pagamento - che sia dell'amministratore, del legale o di entrambi è cosa da valutarsi caso per caso - per dimostrare al giudice l'ulteriore e ultimo tentativo di riscossione bonaria del debito.

In tal caso, evidentemente, la richiesta di pagamento dovrebbe essere inviata con raccomandata o con altro mezzo atto ad attestarne la ricezione, evidentemente, quindi, non con e-mail ordinaria.