In tema di condominio, è valido il decreto ingiuntivo emesso per la riscossione dei contributi condominiali nei confronti del proprietario non usufruttuario di un'unità immobiliare, anche in assenza di distinguo tra spese ordinarie e straordinarie ma alla cui base ci sono i bilanci di gestione e il piano di riparto che specifica che molte voci sono relative alle spese giudiziarie per processi che hanno coinvolto l'immobile, se questi nell'opposizione si limita alla mera denuncia dell'omessa specificazione dei due tipi di oneri senza però dare prova e/o allegazione del dato pregiudiziale, costituito dall'effettiva sussistenza di causali di natura ordinaria cui le somme ingiunte avrebbero avuto riferimento.
Così si è pronunciato il Tribunale di Roma con la sentenza del 23 ottobre 2015 n. 21306, ove è stato precisato che l'amministrazione condominiale deve ritenersi gravata dall'onere di indicare, in riferimento alle unità la cui titolarità dominicale risulti gravata da usufrutto, la natura ordinaria e straordinaria delle spese imputate, ovverossia la competenza delle stesse, sì da permettere al relativo obbligato, usufruttuario ovvero nudo proprietario, di avere contezza del corrispondente obbligo.
Manutenzione ordinaria, la ripartizione delle spese tra usufruttuario e proprietario
Questi i fatti di causa. Un condomino, con citazione, si opponeva al decreto ingiuntivo, emesso dal competente Tribunale, su richiesta del Condominio, a titolo di oneri afferenti le unità immobiliari di cui affermava la nuda proprietà; in particolare, l'opponente eccepiva che le unità immobiliari erano di sua proprietà per la quota del 50 % e che, spettavano a lui solo gli oneri straordinari con esclusione di quelli di natura ordinaria.
Costituendosi in giudizio, il Condominio opposto, contestava in toto l'opposizione del condomino.
Orbene, nella fattispecie in esame, l'oggetto della discussione riguarda la validità della richiesta del Condominio (oneri condominiali) nei confronti del nudo proprietario. A tal proposito, giova ricordare che la nuda proprietà è un caso di proprietà privata alla quale non si accompagna un diritto reale di godimento del bene cui è relativa; sicché, la "nuda proprietà", di cui è titolare il proprietario, corrisponde alla proprietà "spogliata" del diritto di usufrutto per tutta la durata dello stesso, a favore del suo titolare.
Nudo proprietario ed usufruttuario, chi paga le spese condominiali?
In tema di condominio, la legge n. 220/2012 ha mutato il quadro della situazione nei rapporti con il condominio; l'attuale art. 67, ottavo comma, disp. att. c.c. recita: il nudo proprietario e l'usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale.
Insomma la nuova legge ha semplificato la vita degli amministratore, i quali di fronte ad un debito relativo ad un'unità immobiliare gravata ad usufrutto, potranno chiederne il pagamento indistintamente ai titolari della nuda proprietà e del diritto reale minore.
Premesso quanto innanzi esposto, nella vicenda in esame, a seguito delle risultanze istruttorie, il giudice ha avuto modo di precisare che sebbene l'amministrazione condominiale deve ritenersi gravata dell'onere di indicare, in riferimento alle unità la cui titolarità risulta gravata da usufrutto, la natura ordinaria o straordinaria delle spese imputate al fine di permettere al relativo obbligato (nudo proprietario o usufruttuario) di avere contezza del corrispondente obbligo, invece per quanto riguarda l'obbligato (in questo caso nudo proprietario), quest'ultimo aveva l'obbligo della prova e/o allegazione del dato pregiudiziale, costituito dall'effettiva sussistenza di causali di natura ordinaria cui le somme ingiunte avrebbero avuto riferimento.
Difatti, in mancanza di distinzione delle somme, il condominio aveva prodotto il deliberato assembleare approvativo dei bilanci relativi alla gestione del pertinente piano di riparto dalle cui risultanze è stato enucleato l'importo ingiunto comprensivo delle spese giudiziarie (straordinarie) dei processi che hanno coinvolto gli immobili in oggetto (del nudo proprietario).
Per tali ragioni, a parere del giudice, (in sede di opposizione) non era quindi necessario fare una ulteriore distinzione poiché che «ai sensi degli articoli 1004 e 1005 c.c., al proprietario fanno carico le spese per lavori straordinari restando a carico dell'usufruttuario le sopportazioni degli oneri di natura ordinaria».
Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, il Tribunale adito, ha rigettato l'opposizione; per l'effetto, ha confermato il decreto ingiuntivo con la condanna del nudo proprietario al pagamento dei contributi condominiali.
=>
