Nel condominio in cui vivo, l'amministratore è uno dei condòmini, sempre lo stesso da anni.
Siamo in pochi, appena cinque, e dopo che è cambiata la legge, anche se non è più obbligatorio per noi, abbiamo comunque deciso di mantenere l'amministratore, per il disbrigo di quelle poche cose in comune che abbiamo.
Per lungo tempo le cose sono sempre andate bene, ma ultimamente notiamo delle cose strane: il servizio di pulizia delle scale avviene a singhiozzo, l'elettricista interviene con molto ritardo, ecc.
Abbiamo chiesto spiegazioni all'amministratore che ci ha detto che è colpa dei fornitori, che privilegiano i condomini dove guadagnano di più.
Per caso, però, ho parlato con il titolare dell'impresa di pulizie, che, invece, mi ha detto che qualche volta non è venuto perché l'amministratore paga in ritardo. Mi sono confrontato con gli altri vicini, ma tutti, carte alla mano, sappiamo di pagare per tempo. Lo facciamo da sempre con bonifico sul conto del condominio.
E poi all'approvazione del rendiconto, tranne per qualche decina di euro, siamo sempre tutti in regola. Com'è possibile che si sia venuta a creare questa situazione?
A questo punto, la domanda che ci è sorta è questa: e se l'amministratore-condomino paga in ritardo? Come possiamo verificarlo? Lui, come tutti noi, le sue quote le deve versare sul conto condominiale, vero?
Il così detto amministratore interno è quel mandatario scelto tra i partecipanti al condominio.
Il legislatore della riforma (legge n. 220/2012, art. 71-bis disp. att. c.c.) con una scelta, ad avviso di chi scrive tanto bislacca quanto pericolosa, ha stabilito che questo mandatario non deve possedere alcun requisito di istruzione e professionalità, come i suoi colleghi professionisti.
La deroga non riguarda solo i piccoli condòmini, ma tutte le compagini. Anche il grattacielo con molte decine di unità immobiliari potrebbe essere amministrato da un condòmino, senza alcuna apparente competenza.
A parte questa peculiarità, però, una volta nominato l'amministratore-condòmino ha gli stessi obblighi e attribuzioni di un amministratore esterno.
Obbligo di tenuta dei registri, di apposizione della targa, di riscossione delle quote e di tenuta del conto corrente condominiale.
Rate condominiali dell'amministratore-condòmino
Il conto corrente intestato al condominio dev'essere obbligatoriamente tenuto ed utilizzato.
L'art. 1129, settimo comma, c.c. impone di far transitare da quel conto tutte le somme incassate e erogate.
Tutte, nessuna esclusa, anche quelle dell'amministratore interno, rispetto al quale la legge non prevede nessuna speciale deroga. Ed allora?
Inoltre, ricorda il medesimo articolo, tutti i condòmini hanno diritto di prendere visione della documentazione periodica chiedendone copia all'amministratore.
In realtà l'Arbitro bancario finanziario con una propria decisione ha esteso tale diritto alla richiesta diretta del condòmino all'istituto di credito, ove l'amministratore reiteratamente non adempia.
Estratto del conto corrente condominiale tramite l'amministratore, ma non solo
In questo contesto, pertanto, il nostro lettore ha sicuramente diritto, assieme ai suoi vicini, di verificare le movimentazioni del conto corrente per comprendere se l'amministratore-condòmino sia regolare nei versamenti, così come lascerebbe intendere la sua risposta oppure se lo si debba considerare moroso e quindi causa dei disservizi.
Certo, un esito negativo della verifica non potrebbe non andare ad impattare sui rendiconti, ove gli stessi non abbiamo fedelmente ricostruito la situazione contabile/patrimoniale.
Tutte valutazioni successive, come quella, forse opportuna, di valutare se rivolgersi ad un professionista del settore per la gestione del condominio.
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