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Amministratore di condominio e avvisi di pagamento senza preventivo
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Amministratore di condominio e avvisi di pagamento senza preventivo

L'amministratore può richiedere le quote condominiali senza l'approvazione del preventivo annuale di gestione?

Avv. Alessandro Gallucci  

È legittimo che l'amministratore di condominio richieda ai condòmini delle quote - magari tramite i così detti avvisi di pagamento senza l'approvazione del preventivo annuale di gestione?

Questa la domanda che ci giunge da un nostro lettore, il quale ulteriormente specifica: «L'avviso di pagamento che l'amministratore ci ha fatto recapitare riguarda le rate dall'inizio del 2018 ad oggi e per quanto queste siano in pratica uguali a quelle dello scorso anno, mi chiedevo se questa prassi non sia illegittima, dato che non esiste un atto assembleare di approvazione di quella quota di spesa».

Entriamo nel dettaglio della problematica.

Tempi di presentazione del preventivo annuale

L'art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile specifica che l'assemblea ordinaria è convocata annualmente per le deliberazioni di cui all'art. 1135 c.c.

L'art. 1135 c.c. specifica che l'assemblea provvede a deliberare in merito «all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini» (art. 1135, primo comma n. 2, c.c.)

L'art. 1130 n. 10 c.c. specifica che l'amministratore è tenuto a presentare all'assemblea il rendiconto di gestione entro centottanta giorni (dalla chiusura dell'esercizio).

=> Il tempo massimo di presentazione del rendiconto dopo la riforma

Dato che vi sono in sostanza sei mesi tra la fine dell'anno di gestione e il termine per la presentazione del rendiconto, in molti pensano che non vi sia alcun obbligo per l'amministratore di convocare l'assemblea per l'approvazione del preventivo in un momento precedente.

Le cose non stanno propriamente così: è vero, non esiste un limite temporale come per la presentazione del rendiconto, proprio per tale ragione, non è nemmeno corretto affermare che esso esiste e coincide con quello riguardante il rendiconto.

Scaduto l'anno di gestione, lo vedremo subito dopo, il preventivo non scade, ma sarebbe ben possibile per l'amministratore convocare un'assemblea esclusivamente per l'approvazione del preventivo e della relativa ripartizione, anche prima della fine dell'anno.

Validità del preventivo dell'anno precedente

Come si diceva per il preventivo non è prevista una scadenza prestabilita dalla legge. Com'ha fatto notare la Suprema Corte di Cassazione, esiste e va sempre tenuto in considerazione «un principio basilare e ineliminabile per la corretta gestione del condominio, che consente all'amministratore di riscuotere le quote degli oneri in forza di un bilancio preventivo, sino a quando questo non sia sostituito dal consuntivo regolarmente approvato» (Cass. 29 settembre 2009 n. 24299).

Come dire: l'anno di gestione va dall'1 gennaio al 31 dicembre. Finito l'anno 2017, il preventivo di riferimento avrà valore fintanto che non ne verrà approvato uno nuovo, per lo specifico anno di riferimento. Sulla base del vecchio preventivo l'amministratore avrà il potere/dovere di riscuotere le somme necessarie all'ordinaria erogazione dei servizi comuni.

Da non perdere: Le conseguenze in caso di non corretta gestione da parte dell'amministratore di condominio.

Chiariti questi aspetti, soffermiamoci adesso sugli avvisi di pagamento emessi dall'amministratore e consegnati ai condòmini prima che sia approvato il preventivo per l'annualità in corso.

Come si diceva, valendo il preventivo per l'anno precedente fintanto che esso non viene sostituito da quello specificamente dedicato all'esercizio in corso, è del tutto legittimo che l'amministratore richieda le quote sulla base di quest'ultimo.

Non solo: alcuni servizi condominiali anni durata continuativa, sicché la loro preventivazione e rendicontazione ha una mera funzione di informazione rispetto al costo. Esempio classico è quello della erogazione dell'energia elettrica, dell'acqua, ecc.

Dato questo contesto è, poi, utile ricordare che l'amministratore, ai sensi dell'art. 1130 n. 3 c.c. riscuote i contribuiti ed eroga le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni.

La riscossione è operata in base al preventivo, ma ove questo non vi sia - anche dando per non valido quello dell'anno precedente - l'amministratore potrà richiedere le somme dovute sulla base di un proprio provvedimento ai sensi dell'art. 1133 c.c.

Avvisi di pagamento dell'amministratore, tempi di pagamento

È questo, probabilmente, il motivo per il quale il nostro lettore ha notato che le somme richieste dall'amministratore del suo condominio sono più o meno simili (ma non identiche) a quelle dell'anno precedente.

Nel calcolare le spese per formulare gli avvisi di pagamento l'amministratore avrà tenuto in considerazione gli scostamenti di spesa rispetto all'anno precedente (es. aumento costi energia elettrica, ecc.).

Come si diceva, dato che il mandatario può emettere provvedimenti obbligatori e vincolanti per i condòmini, allora sarà in quel provvedimento preso nella forma dell'avviso di pagamento che andrà individuato e per una maggiore efficienza della gestione condominiale è bene che lo stesso sia specificamente riportato nell'avviso il termine di pagamento.

Come dire: è l'amministratore, fintanto che non viene approvato il preventivo, a stabilire le scadenze dei pagamenti.

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