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Sollecito di pagamento inviato dall'amministratore, chi ne paga i costi?
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Sollecito di pagamento inviato dall'amministratore, chi ne paga i costi?

Il condomino deve pagare le lettere di sollecito di pagamento inviate dall'amministratore?

Avv. Alessandro Gallucci  

Non è raro leggere nei preventivi e nei successivi rendiconti di gestione presentati dagli amministratori leggere una voce di costo riguardante i solleciti di pagamento.

Quasi sempre tale spesa è inserita nell'ambito delle così dette spese personali e quindi addossata interamente al condomino destinatario di quella comunicazione.

In buona sostanza, questo il ragionamento pratico, siccome il condomino non ha pagato in tempo (ossia non ha rispettato i termini di pagamento decisi dal regolamento o dall'assemblea), l'amministratore gli ricorda che deve farlo (per l'appunto lo sollecita) e per tale attività gli impone di versare un corrispettivo aggiuntivo.

Da non perdere: Quote condominiali: no al sollecito di pagamento presso il datore di lavoro

Questa prassi, molto diffusa e consolidata, se non suffragata da una deliberazione adottata con il consenso di tutti i condomini (o da un regolamento contrattuale) è contestabile e le delibere di approvazione dei conti con le quali si addossano i costi dei solleciti ai singoli, potenzialmente impugnabili per nullità.

Vediamo perché.

È utile ricordare che le obbligazioni condominiali, ossia l'obbligo dei condomini di pagare le spese necessarie per la conservazione delle parti comuni, sono obbligazioni propter rem.

Tale tipo di obbligazione, ricorda la Cassazione, “sussiste ogni qual volta ad un diritto reale, esclusivo o frazionario, si accompagna una obbligazione, la cui origine si riconduce alla titolarità del diritto sul bene: contestuale titolarità in capo allo stesso soggetto del diritto e dell'obbligo.

La connessione tra il diritto e l'obbligo consiste in ciò che, a certe condizioni, l'obbligazione segue le vicende del diritto, trovando la propria ragione d'essere nella titolarità, o nella contitolarità, del diritto reale, in virtù del principio per cui ai vantaggi si accompagnano taluni eventuali riflessi negativi (cuius comoda eius et incomoda).

Le obbligazioni dei condomini di concorrere nelle spese per la conservazione delle parti comuni si considerano obbligazioni propter rem, perché nascono come conseguenza della contitolarità del diritto sulle cose, sugli impianti e sui servizi comuni.

Alle spese per la conservazione per le parti comuni i condomini sono obbligati in virtù del diritto (di comproprietà) sulle parti comuni accessori ai piani o alle porzioni di piano in proprietà esclusiva.

Pertanto, queste obbligazioni seguono il diritto e si trasferiscono per effetto della sua trasmissione” (Cass. 18 aprile 2003 n. 6323).

Il condomino è tenuto a pagare e l'assemblea può stabilire in che tempi (es. rate mensili, bimestrali, ecc.).

=> Utilizzo del pos in condominio. Spunti di riflessione

Ciò che l'assemblea e l'amministratore non possono fare, salvo un caso di cui diremo oltre, è prevedere l'applicazione di penali o interessi di mora comunque nominati per i casi di ritardato pagamento. Tali decisioni sarebbero nulle perché assunte in violazione dei diritti dei singoli.

Che cosa fare, allora, per rimediare ad una situazione che rischia, eccezion fatta per le ipotesi di azione legale di recupero del credito, di lasciare al condomino moroso la possibilità di “fare il bello ed il cattivo tempo?”

La soluzione, ad avviso di chi scrive, sta nell'art. 70 disp. att. c.c. a mente del quale:

Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie. L'irrogazione della sanzione e' deliberata dall'assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell'articolo 1136 del Codice.

Insomma si può prevedere una sanzione per il ritardato pagamento da inserirsi in apposita clausola del regolamento di condominio per poi farlo approvare dall'assemblea al momento dell'approvazione del rendiconto (o in altra data).

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Simona
Simona venerdì 24 marzo 2017 alle ore 12:00

Io mi sono trovata ben 198e. di spesa personale x 9 solleciti (1 al mese) a e. 15/cad + iva + costo della RR x e.4,50/cad. Con 1 solo sollecito in posta ordinaria e gli altri con RR... e tutto cio x il pagamento della rata unica di 350e. totali (ho solo 1 garage) ... Mi pare non ci sia proporzione ... Pensate io possa contestare questa richiesta? L'importo poi è devoluto totalmente all'Amministratore. Io però non ho ricevuto fattura a me intestata di tale costo ... Ne ho diritto? A me sembra un arricchimento indebito ... Se domani decidesse di mandare i solleciti ogni 15 gg raddoppia l'entrata... ogni 10gg la triplica ... conveniente no??

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