In molte realtà condominiali, i condòmini aspettano l'invio del bollettino ovvero del MAV per il pagamento degli oneri condominiali.
Dopo di questo, oppure se quel particolare condominio non lo prevede essendoci la regola che spetta ai condòmini di doversi ricordare, alle scadenze stabilite, del versamento, solitamente viene inviato un sollecito di pagamento.
Non è raro leggere nei preventivi e nei successivi rendiconti di gestione, presentati dagli amministratori, una voce di costo riguardante i solleciti di pagamento.
Quasi sempre tale spesa è inserita nell'ambito delle così dette spese personali e quindi addossata interamente al condomino destinatario di quella comunicazione.
Lettera di sollecito di pagamento, chi paga l'avvocato?
In buona sostanza, questo il ragionamento basato su aspetti pratici, siccome il condomino non ha pagato in tempo (ossia non ha rispettato i termini di pagamento decisi dal regolamento o dall'assemblea), l'amministratore gli ricorda che deve farlo (per l'appunto lo sollecita) e per tale attività gli impone di versare un corrispettivo aggiuntivo.
Questa prassi, molto diffusa e consolidata, se non suffragata da una deliberazione adottata con il consenso di tutti i condomini (o da un regolamento contrattuale) è contestabile e le delibere di approvazione dei conti con le quali si addossano i costi dei solleciti ai singoli, potenzialmente impugnabili per nullità.
Vediamo perché.
Costo per il sollecito di pagamento, perché non è una spesa personale?
È utile ricordare che le obbligazioni condominiali, ossia l'obbligo dei condòmini di pagare le spese necessarie per la conservazione delle parti comuni, sono obbligazioni propter rem.
Tale tipo di obbligazione, ricorda la Cassazione, «sussiste ogni qual volta ad un diritto reale, esclusivo o frazionario, si accompagna una obbligazione, la cui origine si riconduce alla titolarità del diritto sul bene: contestuale titolarità in capo allo stesso soggetto del diritto e dell'obbligo.
La connessione tra il diritto e l'obbligo consiste in ciò che, a certe condizioni, l'obbligazione segue le vicende del diritto, trovando la propria ragione d'essere nella titolarità, o nella contitolarità, del diritto reale, in virtù del principio per cui ai vantaggi si accompagnano taluni eventuali riflessi negativi (cuius comoda eius et incomoda).
Le obbligazioni dei condomini di concorrere nelle spese per la conservazione delle parti comuni si considerano obbligazioni propter rem, perché nascono come conseguenza della contitolarità del diritto sulle cose, sugli impianti e sui servizi comuni.
Come fare per controllare se l'amministratore procede al recupero degli oneri condominiali
Alle spese per la conservazione per le parti comuni i condomini sono obbligati in virtù del diritto (di comproprietà) sulle parti comuni accessori ai piani o alle porzioni di piano in proprietà esclusiva. Pertanto, queste obbligazioni seguono il diritto e si trasferiscono per effetto della sua trasmissione» (Cass. 18 aprile 2003 n. 6323).
Il condomino è tenuto a pagare e l'assemblea può stabilire in che tempi (es. rate mensili, bimestrali, ecc.).
Ciò che l'assemblea e l'amministratore non possono fare, salvo un caso di cui diremo oltre, è prevedere l'applicazione di penali o interessi di mora comunque nominati per i casi di ritardato pagamento. Tali decisioni sarebbero nulle perché assunte in violazione dei diritti dei singoli.
Costo per il sollecito di pagamento, le conseguenze nel caso di addebito personale
Che cosa succede se l'amministratore inserisce la spesa per l'invio del sollecito tra quelle personali e l'assemblea approva?
Quali sono le conseguenze per quella delibera?
Il rischio è la nullità del deliberato in relazione a quello specifico costo.
Motivo? L'assemblea non ha poteri punitivi ovvero di modifica dei normali criteri legali riparto delle spese, criteri che non prevedono questo costo personale.
In giurisprudenza riguardo alla conseguenza per delibere simili a quella in esame è stato affermato che «è affetta da nullità la delibera con cui l'assemblea condominiale - esercitando un potere di c.d. autodichia - approvi il consuntivo di spesa, addebitando ad un condòmino spese di natura personale, in violazione dei criteri di ripartizione posti dall'art. 1123 c.c. e delle prerogative assembleari riconosciute dall'art. 1135 c.c.» (Trib. Milano 27 aprile 2016 n. 5195, in Archivio delle locazioni anno 2016, volume 4, pag.413, in senso conforme Cass. 22 luglio 1999 n. 7890).
Pagamenti in ritardo, ci sono soluzioni per arginare il fenomeno?
Non solo è importante pagare le quote condominiali, ma è importante farlo alle scadenze convenute per consentire la normale erogazione delle spese necessarie per la manutenzione delle cose comuni e per i pagamenti dei corrispettivi per i servizi comuni.
Che cosa fare, allora, per rimediare ad una situazione che rischia, eccezion fatta per le ipotesi di azione legale di recupero del credito, di lasciare al condomino moroso la possibilità di "fare il bello ed il cattivo tempo"?
La soluzione, ad avviso di chi scrive, potrebbe essere individuata nell'art. 70 disp. att. c.c. a mente del quale:
«Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie. L'irrogazione della sanzione e' deliberata dall'assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell'articolo 1136 del Codice».
Insomma si può prevedere una sanzione per il ritardato pagamento da inserirsi in apposita clausola del regolamento di condominio per poi farlo approvare dall'assemblea al momento dell'approvazione del rendiconto (o in altra data)… sempre che la stessa non sia considerata alla stregua di una penale o di interessi di mora. Ove così fosse, la detta clausola sarebbe considerata insanabilmente nulla.
Quote condominiali: no al sollecito di pagamento presso il datore di lavoro
