Come fare per controllare se l'amministratore procede al recupero delle spese condominiali

Una domanda di tanti: come controllare se l'amministratore recupera gli oneri condominiali?

Un quesito che si pongono tanti condòmini: come fare se l'amministratore sta procedendo al recupero degli oneri condominiali?

Può ad es. succedere che i conti sono stati approvati, ma che le morosità persistono, o che l'amministratore abbia richiesto all'assemblea di deliberare la costituzione di un fondo per fare fronte a spese urgenti onde ovviare ai danni che deriverebbero da morosità persistenti (in sostanza, per anticipare le spese del moroso), oppure può succedere che sia sospesa la fornitura di qualche utenza intestata al condominio (ad es. acqua), nonostante sulla bacheca condominiale sia stato da tempo esposto il sollecito di pagamento da parte dell'amministratore; c'è poi quel rapporto molto confidenziale tra l'amministratore e quel tal condòmino moroso che ci fa dubitare dell'imparzialità e della solerzia del primo nell'attivazione dell'azione giudiziale… tutti indizi che fanno temere ai condòmini in ordine con il pagamento che l'amministratore non stia procedendo al recupero del credito come dovrebbe.

Certo, può non essere così: può essere che nonostante l'amministratore si sia attivato per il recupero del credito, il pagamento non sia pervenuto spontaneamente e che quindi bisogna attendere gli sviluppi dell'azione giudiziale.

Alle volte, infatti, basta, come sappiamo, un semplice sollecito, altre volte si deve giungere alla procedura esecutiva sul patrimonio del debitore per (sperare di) vedere qualcosa. Altre volte ancora poi non è sufficiente nemmeno quella…

Certo, l'amministratore in materia ha vari compiti, resi più precisi con la riforma del condominio (di cui alla L. n. 220/2012). E, dal suo canto, ogni condòmino può agire per verificare se il mandatario sta procedendo come per legge.

Certamente il suo controllo non può trasformarsi in una specie di stalking ai danni dell'amministratore, il quale deve essere posto nelle condizioni di lavorare senza dover stare continuamente a soddisfare quelle che alla fine possono tradursi in capricci, se non ossessioni. Insomma, l'amministratore alla fine è solo un povero amministratore, non uno psicologo.

Allora, è senza dubbio necessario partire dalle norme di legge per capire innanzitutto cosa deve fare l'amministratore. Il controllo del condòmino dovrà in primis muoversi in tali ambiti; al di fuori degli obblighi di legge resta la diligenza che il mandatario deve osservare e che richiede comportamenti che variano da un caso all'altro.

Resta però un margine di discrezionalità che rientra nei poteri dell'amministratore e dentro al quale nemmeno il singolo condòmino può entrare.

Obblighi dell'amministratore nel recupero degli oneri condominiali, le norme

Dispone l'art. 1129, co.9, c.c. che "salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell'articolo 63", co. 1, disp. att. c.c., ai sensi del quale "Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi."

Amministratore di condominio, obbligo di recupero del credito e mancanza di fondi

Sono poi espressamente ricomprese tra le ipotesi atte a fondare la richiesta della revoca giudiziale da parte dei condòmini, per quanto a noi interessa, la mancata rendicontazione (ricordiamo anche che ai sensi dell'art. 1130-bis c.c., il rendiconto si compone anche della nota sintetica esplicativa della gestione che comprende l'indicazione dei rapporti in corso e delle questioni pendenti), la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea; l'aver permesso, con riguardo ad un credito insoddisfatto, la cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio; ove sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva; il mancato adempimento degli obblighi cui all'articolo 1130, numeri 6), 7) e 9); in particolare, il n. 7 rileva qui perché prescrive la cura della tenuta del registro dei verbali delle assemblee e del registro di contabilità, mentre il n. 9 riguarda la fornitura al condomino che ne faccia richiesta dell'attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso; l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al registro dei verbali delle assemblee e del registro di contabilità.

Con riferimento diretto o indiretto all'attività di recupero degli oneri condominiali da parte dell'amministratore, rientrano poi, ai sensi dell'art. 1130 c.c., tra le sue attribuzioni l'esecuzione delle deliberazioni dell'assemblea e la cura dell'osservanza del regolamento di condominio; la disciplina dell'uso e della fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini; la riscossione dei contributi; la cura della tenuta del registro dei verbali delle assemblee e del registro di contabilità; la conservazione di tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile al rapporto con i condomini; e soprattutto, come anticipato, la fornitura al condomino che ne faccia richiesta dell'attestazione dello stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso; la redazione del rendiconto condominiale annuale della gestione, che dà conto anche dall'attività del recupero degli oneri, e la convocazione dell'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.

Controllo del condòmino sul recupero degli oneri da parte dell'amministratore.

Come può in sostanza il condòmino controllare l'operato dell'amministratore per l'aspetto del recupero degli oneri condominiali? Ricordiamo che l'amministratore all'accettazione dell'incarico deve indicare, tra l'altro, i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata del registro dei verbali delle assemblee e del registro di contabilità.

Come detto, l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui ai detti registri è ipotesi di grave irregolarità che legittima la richiesta di revoca giudiziale.

L'omessa convocazione e il mancato recupero delle somme legittimano la revoca dell'amministratore di condominio

Dunque, nell'ambito di detti paletti il condomino può chiedere conto all'amministratore dell'attività di recupero degli oneri da lui svolta. Può andare anche oltre, ma la sua richiesta non può, come detto anche dalla giurisprudenza, a tal punto occupare l'amministratore da impedirgli di svolgere la sua attività lavorativa.

Aggiungiamo che l'attività di controllo del condòmino non può tradursi in una pressione a che l'amministratore si attivi oltre gli obblighi di legge; ci spieghiamo meglio: come detto, l'amministratore è tenuto al recupero del credito entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio; oltre tale termine incorre nella fattispecie di grave irregolarità di cui all'art. 1129 c.c.; ma, entro tale termine sta alla sua discrezionalità la scelta di quando attivarsi; una discrezionalità che deve certamente tenere conto di condizioni oggettive: se ci sono ragioni di urgenza, diligenza vorrà che egli si attivi e il condòmino potrà chiedere conto di tale attivazione, ma se così non è, ed anzi ad es. ci sono ragioni che richiedono l'attesa (sempre entro i sei mesi), certamente l'amministratore può e deve agire quando meglio riterrà opportuno.

Ricordiamo che al di là delle ipotesi di grave irregolarità, l'assemblea può anche decidere di revocare l'incarico senza fornire un motivo: l'assemblea potrà quindi decidere di revocare l'incarico perché ad es. l'amministratore è troppo morbido, oppure troppo zelante nell'attività di recupero del credito tra i condòmini.

Ecco perché nella difficile attività di funambolo tra contrapposti interessi, l'amministratore deve sempre affinare le orecchie per capire qual è l'umore circolante tra i suoi condòmini, senza farsi tirare per la giacca da nessuno, mantenendosi anzi equidistante da tutti, onde evitare di ritrovarsi nella zuffa e di perderci le penne, professionalmente parlando!