Quando si afferma che le norme condominiali sono poche, vaghe e sovente causano incertezza, qualcuno potrebbe storcere il naso pensando che si sta cercando di svicolare dalla questione.
Non sempre è così: il caso dell'ultrattività del preventivo di gestione ne rappresenta un esempio, così si suol dire, evidente.
Preventivo condominiale, la funzione
Nell'accezione comune del termine il preventivo di esercizio è quel «conto nel quale si espongono i costi probabili di un ciclo o di più cicli di produzione e i ricavi che si spera di ottenere da questa» (Dizionario Enciclopedico Treccani).
Non esiste una definizione normativa di preventivo condominiale, sicché quella comune va considerata quella di riferimento.
Al preventivo, solitamente, si accompagna un piano di riparto, che altro non rappresenta che la suddivisione tra tutti i condòmini delle spese esposte in via generale su quel conto.
Portato in assemblea e da questa approvato (con modifiche o senza, ai nostri fini è indifferente), il preventivo diviene lo strumento di esazione delle quote condominiali che consente all'amministratore di agire, eventualmente anche per via giudiziale, nel caso d'inadempimento dei condòmini.
Non è l'unico modo d'imporre ed erogare una spesa, come vedremo dopo, ma è sicuramente quello più efficace.
Preventivo condominiale, la durata
L'esercizio condominiale ha una dimensione annuale.
L'esercizio ci dice la Cassazione non sfugge alla cosiddetta «dimensione annuale della gestione condominiale" (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 7706 del 21/08/1996; ma anche Cass. Sez. 6 - 2, Sentenza n. 21650 del 20/09/2013), annuali essendo la durata dell'incarico dell'amministratore (art. 1129 c.c.), il preventivo delle spese ed il rendiconto (art. 1135 c.c., comma 1, nn. 2 e 3), e trova conferma in via interpretativa anche dall'art. 1129 c.c., comma 9 introdotto dalla L. n. 220 del 2012, ove si fa espresso riferimento alla "chiusura dell'esercizio"» (Cass. 22 marzo 2017 n. 7395).
L'anno di esercizio non è necessariamente, anche se prevalentemente è così, quello che va dall'1 gennaio al 31 dicembre, essendo ben possibile che l'esercizio condominiale si ponga a cavallo tra due annualità.
Si pensi ai tanti condomini ubicati in località turistiche e balneari che vanno dall'1 luglio al 30 giugno.
Preventivo condominiale, l'ultrattività
Al termine dell'anno di gestione, l'amministratore ha sei mesi di tempo, anzi meglio centottanta giorni (art. 1130 n. 10 c.c.), per presentare il rendiconto. Il preventivo ha dimensione annuale, quindi il rendiconto condominiale, che altro non è che il riepilogo della gestione economico/contabile/amministrativa riguarda quel periodo.
Che cosa succede tra la chiusura dell'esercizio e la presentazione del rendiconto?
Nulla vieta che l'amministratore possa convocare l'assemblea per l'approvazione del preventivo per l'anno di gestione appena iniziato prima di quella sulla discussione del rendiconto condominiale.
Eppure la prassi ci dice che così non è: prassi supportata anche dal contenuto del primo comma dell'art. 1135 c.c. che lascia intendere come rendiconto e preventivo (e relativi riparti) siano discussi nella stessa assemblea, ossia quella ordinaria annuale.
Un preventivo, sarà sempre e solo un preventivo
Che succede nel frattempo?
Correva l'anno 2008, quando la Corte di Cassazione con la sentenza n. 24299 del 29 settembre, ebbe modo di specificare che è errato, come si fece nel giudizio di merito, considerare il bilancio preventivo azionabile solamente in relazione all'esercizio di riferimento ed non operativo successivamente.
Tale principio, si legge in sentenza «se applicato, renderebbe impossibile la riscossione degli oneri - e, quindi, inciderebbe sulla possibilità stessa di gestione del condominio - per tutto il tempo intercorrente tra la scadenza dell'esercizio e l'approvazione del consuntivo, periodo che potrebbe ipotizzarsi anche lungo in relazione a molteplici possibili eventi, tra cui, non ultimo, la non approvazione del progetto da parte dell'assemblea» (Cass. 29 settembre 2009 n. 24299).
Nel caso di specie si litigava sulla possibilità per l'amministratore di chiedere ed ottenere un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo ex art. 63 disp. att. c.c. sulla scorta del preventivo di gestione dell'esercizio precedente.
Se si può chiedere l'emissione di un decreto ingiuntivo sulla scorta dell'ultimo preventivo approvato non si vede perché non si possa domandare in via stragiudiziale la stessa rata.
Preventivo condominiale, scadenza e prerogative dell'amministratore
Ad ogni buon conto, supponiamo che ciò non sia possibile, che il preventivo annuale cessi d'avere ogni genere d'efficacia con la chiusura dell'esercizio.
Nessun problema, nessun intoppo: la gestione condominiale sarebbe comunque salva; magari sarebbe difficile chiedere ed ottenere un decreto ingiuntivo ex art. 63 disp. att. c.c., ma non le quote ai condòmini.
Sul punto sempre la Cassazione, sempre condivisibilmente, nel 2017 ha affermato che è «funzione tipica del consuntivo proprio l'approvazione della erogazione delle spese di manutenzione ordinaria e di quelle relative ai servizi comuni essenziali, le quali non richiedono la preventiva approvazione dell'assemblea dei condomini, in quanto trattasi di esborsi ai quali l'amministratore provvede in base ai suoi poteri e non come esecutore delle delibere dell'assemblea.
L'approvazione di dette spese è richiesta soltanto in sede di consuntivo, giacché con questo poi si accertano le spese e si approva lo stato di ripartizione definitivo che legittima lo amministratore ad agire contro i condomini per il recupero delle quote poste a loro carico (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5068 del 18/08/1986)» (Cass. 11 gennaio 2017 n. 454).
Detta diversamente: nel corso dell'anno l'amministratore può mandare avanti il condominio anche di propria iniziativa, i conti si tirano alla fine. Meglio di no, secondo lo scrivente, meglio per tutti che ogni cosa sia chiara fin dal principio, ma in questi fisiologici interregni gestionali nulla è compromesso.
Amministratore di condominio e avvisi di pagamento senza preventivo
