È cosa nota che la manutenzione ordinaria possa essere eseguita dall'amministratore di condominio senza il previo consenso assembleare: si pensi alla sostituzione delle lampadine nelle parti comuni dell'edificio, oppure agli altri piccoli interventi nel cortile, nell'androne, ecc. Per la manutenzione straordinaria, invece, occorre la necessaria autorizzazione dell'assemblea.
Normalmente, in sede di autorizzazione dei lavori di straordinaria manutenzione, l'assemblea dei condòmini approva anche un piano di ripartizione delle spese: si tratta di un prospetto nel quale la somma complessiva delle spese è suddivisa tra tutti i condòmini in base ai valori espressi all'interno delle tabelle condominiali o in ragione di ciò che hanno deciso tutti i proprietari.
La Corte di Cassazione, con ordinanza 20003 del 24 settembre 2020, ha affrontato il caso dell'approvazione dei lavori di manutenzione straordinaria senza però deliberazione circa la ripartizione delle spese.
In un'ipotesi del genere, ci si può opporre al pagamento dei costi sopportati per l'intervento autorizzato dal consesso condominiale? Su questo tema e sulla possibilità di effettuare il recupero dei crediti con decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo si è espressa la Suprema Corte con la pronuncia in commento, la quale ha chiarito in modo incontrovertibile quale sia il valore del piano di riparto.
Piano di riparto spese condominiali: il caso sottoposto alla Cassazione
Un condomino veniva raggiunto da decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo chiesto e ottenuto dall'amministratore per recuperare gli oneri condominiali con pagati in relazione ad alcuni interventi di manutenzione straordinaria approvati dall'assemblea.
Il Giudice di pace accoglieva l'opposizione e dichiarava che le somme non fossero dovute, in quanto i lavori avevano riguardato non un bene comune, bensì un cortile interno.
Il Tribunale ribaltava questa decisione accogliendo l'appello del condominio: i lavori di straordinaria amministrazione avevano riguardato non il cortile interno, ma la facciata che su tale cortile prospettava, bene rientrante fra le parti comuni di cui all'art. 1117 c.c., con conseguente sussistenza del debito azionato in sede monitoria dal condominio, non rilevando, ai fini della sussistenza del credito, la mancata approvazione degli stati di riparto.
Avverso la decisione sfavorevole del Tribunale ricorreva per Cassazione il condomino moroso, sostanzialmente eccependo che:
- i lavori di manutenzione straordinaria non avevano riguardato un bene rientrante tra le parti comuni ex art. 1117 c.c.;
- l'assemblea non aveva approvato il piano di ripartizione delle spese inerente a detti interventi.
Piano di riparto spese condominiali: la decisione della Cassazione
La Suprema Corte, con la decisione in commento, rigetta il ricorso per i seguenti motivi.
Innanzitutto, è indubbio che la facciata dell'edificio condominiale rientri tra le parti di proprietà comune, stante il disposto cristallino dell'art. 1117 c.c. La sentenza impugnata ha affermato che i lavori dedotti a fondamento della pretesa creditoria del condominio riguardassero non la sistemazione del cortile interno, come ritenuto dal Giudice di pace, ma la facciata dell'edificio condominiale.
La facciata di prospetto di un edificio rientra nella categoria dei muri maestri e, al pari di questi, costituisce una delle strutture essenziali ai fini dell'esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato, sicché, nell'ipotesi di condominialità del fabbricato, ai sensi dell'art. 1117, n. 1, c.c., ricade necessariamente fra le parti oggetto di comunione fra i proprietari delle diverse porzioni dello stesso e resta destinata al servizio di tutte tali porzioni, con la conseguenza che le spese della sua manutenzione devono essere sostenute dai relativi titolari in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà.
Contestazione della ripartizione delle spese per lavori condominiali
Peraltro, una ricostruzione alternativa dei fatti sarebbe preclusa alla Suprema Corte, che è giudice di legittimità e non di merito.
In merito all'assenza di un piano di riparto, la Corte di Cassazione statuisce che tale approvazione non è essenziale per far sorgere il credito condominiale: ciò che è importante, infatti, è che l'assemblea abbia deliberato in merito ai lavori di straordinaria manutenzione.
Nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo concernente il pagamento di contributi per spese, il condominio soddisfa l'onere probatorio su esso gravante con la produzione del verbale dell'assemblea in cui sono state approvate le spese, nonché dei relativi documenti.
La delibera condominiale di approvazione dei lavori costituisce titolo sufficiente del credito del condominio e legittima non solo la concessione del decreto ingiuntivo, ma anche la condanna del condominio a pagare le somme nel processo oppositorio a cognizione piena, il cui ambito è ristretto alla verifica della (perdurante) esistenza della deliberazione assembleare di approvazione della spesa e di ripartizione del relativo onere.
Riparto spese provvisorio, si può fare?
In pratica, l'approvazione dello stato di riparto non preclude all'amministratore la possibilità di agire contro il condomino moroso con decreto ingiuntivo. Analizziamo meglio questo aspetto alla luce della sentenza della Corte di Cassazione in commento.
Il duplice oggetto della delibera di approvazione dei lavori
Secondo gli ermellini, si ravvisa un duplice oggetto della deliberazione dell'assemblea condominiale che approvi un intervento di manutenzione delle parti comuni:
- l'approvazione della spesa, che significa che l'assemblea ha riconosciuto la necessità di quella spesa in quella misura;
- la ripartizione della spesa tra i condòmini, con riguardo alla quale la misura del contributo dipende dal valore della proprietà di ciascuno o dall'uso che ciascuno può fare della cosa.
Se, allora, l'approvazione assembleare dell'intervento, ove si tratti lavori di manutenzione straordinaria, ha valore costitutivo della obbligazione di contribuzione alle relative spese, la ripartizione, che indica il contributo di ciascuno, ha valore puramente dichiarativo, in quanto serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore, secondo i criteri di calcolo stabiliti dalla legge (o da un'eventuale convenzione).
L'importanza del piano di ripartizione delle spese
Questo il principio espresso dalla Suprema Corte: l'approvazione assembleare dello stato di ripartizione delle spese è condizione indispensabile per la concessione dell'esecuzione provvisoria al decreto di ingiunzione per la riscossione dei contributi, ai sensi dell'art. 63, comma 1, disp. att. c.c., giacché ad esso il legislatore ha riconosciuto un valore probatorio privilegiato in ordine alla certezza del credito del condominio, corrispondente a quello dei documenti esemplificativamente elencati nell'art. 642, comma 1, c.p.c. (Cass. Sez. 2, 23/05/1972, n. 1588).
Ove, tuttavia, sia mancata l'approvazione dello stato di ripartizione da parte dell'assemblea, l'amministratore del condominio è comunque munito di legittimazione all'azione per il recupero degli oneri condominiali promossa nei confronti del condomino moroso, in forza dell'art. 1130, n. 3, c.c. In tale evenienza, l'amministratore può agire in sede di ordinario processo di cognizione, oppure ottenere ingiunzione di pagamento senza esecuzione provvisoria ex art. 63, comma 1 disp. att. c.c.
Da ciò consegue che la lamentata carenza di una delibera assembleare di ripartizione delle spese occorrenti per la riparazione della facciata, ove comunque non sia in discussione l'approvazione dell'intervento manutentivo, può in astratto incidere sulle condizioni necessarie all'emissione del decreto ingiuntivo ai sensi dell'art. 63, comma 1, disp. att. c.c., e quindi sul regolamento delle spese della fase monitoria, senza tuttavia comportare l'infondatezza della pretesa del condominio di riscuotere i contributi dai condomini obbligati ai sensi degli artt. 1123 e ss. c.c.
