La divisione delle spese condominiali non è sempre operazione facile e scontata: spesso i condòmini non sono d'accordo sulla natura giuridica della cosa oggetto di lavori, oppure ritengono di dover essere esentati dalla spesa in virtù della regola secondo cui, quando si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
La Corte di Cassazione, con ordinanza numero 20003 del 24 settembre 2020, ha affrontato il tema dei lavori di straordinaria manutenzione riguardanti la facciata dell'edificio condominiale.
Secondo gli ermellini, le spese di manutenzione della facciata devono essere ripartite tra tutti i proprietari, trattandosi di cosa comune rientrante tra quelle di cui all'art. 1117 del codice civile. Approfondiamo la questione.
Definizione di facciata condominiale e sue caratteristiche
Preliminarmente, occorre fornire una definizione di facciata del condominio. Per tale deve intendersi l'aspetto esteriore dell'edificio, quello che, di fatto, costituisce il decoro architettonico.
Secondo la giurisprudenza (Corte d'Appello di Salerno, sentenza del 16 marzo 1992), nel concetto di facciata vanno ricompresi anche i parapetti delle terrazze e delle balconate che, da una parte, rappresentano la proiezione della proprietà individuale, consentendone godimento esclusivo e possibilità di affaccio e, dall'altra, si pongono come elementi esterni aventi un'attitudine funzionale legata al decoro dell'edificio, che è bene di godimento collettivo.
La facciata come parte comune dell'edificio
Nessun dubbio che la facciata rientri tra le parti comuni dell'edificio condominiale. L'art. 1117 del codice civile statuisce a chiare lettere che le facciate fanno parte delle cose di proprietà di tutti i condòmini.
Ripartizione spese manutenzione facciata: il caso sottoposto alla Cassazione
Sul tema dei lavori di manutenzione straordinaria della facciata condominiale si è recentemente espressa la Corte di Cassazione con l'ordinanza numero 20003 del 24 settembre 2020 in commento.
Ricorreva alla Suprema Corte una condomina che riteneva di non dover pagare i lavori di manutenzione straordinaria approvati dall'assemblea in quanto riguardavano non la facciata dell'edificio, bensì il cortile interno condominiale.
L'iter procedimentale può essere così riassunto. La condomina rimasta morosa aveva proposto opposizione avverso il decreto ingiuntivo ottenuto dall'amministratore per il recupero delle somme non pagate, in quanto, a suo dire, i lavori avevano riguardato una parte dell'edificio non di proprietà comune.
Il Tribunale dava torto alla condomina morosa, affermando che i lavori concernevano non il cortile, ma la facciata che su tale cortile prospettava, bene rientrante fra le parti comuni di cui all'art. 1117 c.c., con conseguente sussistenza del debito azionato in sede monitoria dal condominio.
Spese facciata, i box contribuiscono?
Contro la decisione sfavorevole veniva proposto ricorso per Cassazione lamentando, tra le altre cose, che la sentenza di merito fosse errata non essendovi prova che i lavori riguardassero parti comuni, visto, fra l'altro, che la ricorrente non utilizzava il cortile interessato dalla manutenzione.
In ossequio al dettato del secondo comma dell'art. 1123 del codice civile, a tenore del quale, se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne, la ricorrente riteneva di non dover pagare i lavori.
Ripartizione spese facciata condominiale: la decisione della Cassazione
La Suprema Corte conferma la pronuncia impugnata. Il Tribunale ha correttamente affermato che i lavori dedotti a fondamento della pretesa creditoria del condominio riguardassero non la sistemazione del cortile interno, ma la facciata dell'edificio condominiale, sulla base di una ricostruzione dei fatti di causa operata dall'apprezzamento delle risultanze istruttorie.
Ora, la facciata di prospetto di un edificio rientra nella categoria dei muri maestri e, al pari di questi, costituisce una delle strutture essenziali ai fini dell'esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato; sicché, nell'ipotesi di condominialità del fabbricato, ai sensi dell'art. 1117, c.c., ricade necessariamente fra le parti oggetto di comunione fra i proprietari delle diverse porzioni dello stesso e resta destinata indifferenziatamente al servizio di tutte tali porzioni, con la conseguenza che le spese della sua manutenzione devono essere sostenute dai relativi titolari in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà.
Ripartizione spesa ponteggio per lavori facciata condominiale
Peraltro, gli stessi cortili, e cioè le aree scoperte comprese tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, le quali servono a dare luce e aria agli ambienti circostanti che vi prospettano, e non siano destinate oggettivamente, per le loro caratteristiche strutturali, al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari, rientrano nel novero dei beni che vanno ritenuti comuni in forza della presunzione di appartenenza a tutti i condomini ex art. 1117 c.c., vincibile soltanto dalle opposte risultanze di un determinato titolo.
Validità del decreto ingiuntivo senza piano di ripartizione
La sentenza in commento è significativa anche per aver posto l'attenzione su un altro aspetto: senza l'approvazione di un piano di ripartizione delle spese, l'amministratore non può ottenere la provvisoria esecutività del decreto ingiuntivo contro il condomino moroso.
Ai sensi dell'art. 63 disp. att. cod. civ., infatti, solo per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante l'opposizione.
Dunque, se l'assemblea si limita ad approvare i lavori di straordinaria amministrazione senza deliberare nulla in merito al riparto delle spese, i condòmini saranno comunque tenuti a pagare la loro quota, ma contro di essi l'amministratore non potrà ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.
